解码万科商业地产：而立之年的转型顿悟

作为在国内住宅市场叱咤了整整30年的万科，若想继续在一线城市继续增长和领跑，产品线的多元化成为必要的转型之路。2013年底，北京万科位于昌平的首个商业地产项目开业，多少向人揭示了万科在这一领域的运营思路。

“北京六环以外，还未出现过像金隅·万科广场这样 
相关公司股票走势

万 科Ａ7.54-0.17-2.20%
的大型购物中心，如果金隅·万科广场做得成功，就标志着北京对此类的商业需求空间巨大。”从万科集团副总裁毛大庆的言语间，可以感受到他对在六环外迈出商业地产的第一步信心很足。

外环商业配套得政府支持

一个商场若想进入比较好的存活期,必然会经历3-6个月的脆弱的时期,金隅·万科广场至今已开业运营3个月，毛大庆表示，目前从经营回报、经营收益来看还算比较满意，这期间还有一些商铺会逐步调整，如眉州东坡，万科展馆等。但总体上，金隅万科的营业额一直保持着上升势头。

值得称赞的是，北京六环外建造这样的大型购物中心，历史上可参照物并不多，万科此举也是在探索城市配套服务商这一角色的正确站位。

随着地铁开通后，北京六环外的这些地方形成了一片片的住宅区域，但是快速的土地开发让政府的配套建设无力追随，这个项目的建设在地方上也是一种模式创新。“政府来干的话，是完成任务；我们来干的话，是开拓市场。那么为什么不让擅长的人，做擅长的事呢？”毛大庆对记者说。而北京万科的实际行动，已经获得了不少北京市政府机构的认同。

在调整中向前迈步

不可能有项目在诞生之初便尽善尽美，金隅万科广场同样如是。“我们在调整。”毛大庆坦言，“比如餐饮比例规划略低，导致逢年过节餐饮区都排起大长队；比如日常消费品牌商家档次还有提高空间等等。”

记者从金隅万科的一系列商业行为中发现，万科不仅是在消纳这个市场，同时也在教育这个市场，不断向消费者注入新的商业元素，提高他们的生活消费水准。

作为北京万科第一个尝试性的商业项目，金隅·万科广场在调整之中，已经走向了平稳运行的道路。

商业下一步强化市场推广

北京万科在商业地产上确是初出茅庐，除住宅“娘家”的品牌效应，商业地产市场运作的经验却无可借鉴。

毛大庆坦言，北京万科在商业地产市场推广手段方面确实较弱。“之前没有做过商业，同事们虽然擅长做活动，但是对于为客户带来的影响欠缺信心。这也使得我们会在增加客户的粘性上继续努力。”毛大庆说，“商业地产和住宅地产的异曲同工之处，在于对于客户的了解，除了对入驻商家了解，更要对前来购物的顾客了解。”

经过一年的商业地产实践，北京万科在弥补短板中前行，在毛大庆看来，搞商业地产，开的好不好只有开过才知道，积攒经验最重要。而如今，

金隅·万科广场开业两个月来，每平方米产生的营业额和客流量已经在同类型的商场里位列一二，周一到周五可达3万人次，周末则在4-5万人次。

社区商业模式增加客户粘性

商业地产项目，只是万科将自己定义为“城市配套服务商”的其中一环。“未来只要万科新开的住宅区，就有第五食堂、菜市场、洗衣房、我员工办的糕点店。”毛大庆一边聊着万科向城市配套服务商的角色转变，一边规划着北京万科的社区商业模式。

就记者了解，中国近几年城市土地销售，已经远远脱离了政府提供配套建设的能力，配套设施建设在政府手里是任务，而在企业眼里却是买卖，两者对比，显然把它当买卖的社会力量更有干劲。万科正是看准了这一点，大力提高配套建设，因此也就孕育出了一大批以食堂为代表的社区商业模式。毛大庆笑言：“把绿豆粥和香河肉饼卖到到意大利米兰去，披萨饼斗不过香河肉饼。”

而北京万科对于社区商业模式的运作更是剑走偏锋：公司自持少部分商铺，鼓励企业内的员工承包开店，由公司来投资。例如食堂、菜市场、洗衣店等一系列居民生活必备的配套商店，店铺内商品定价由集团统一，毛大庆说：“社区商业是配套，并不是拿来挣钱的东西，但仍要保证维持经营。”