亚太区写字楼空间已用尽唯租金仍续升

戴德梁行推出第17份《全球写字楼租务开支报告》，指出去年亚太区优质写字楼市场的平均开支，为每个工作间每年6,000美元(人民币36,501元)，按年升幅仅为0.4%，然而个别亚太区市场租务开支在年内的变化却颇为参差，例如雅加达的租金按年上升多达三成，但印度海得拉巴的租金则按年下跌了两成。

在本年的报告中，香港继续成为亚太区租金最高昂的写字楼市场，每个工作间的每年开支为21,600美元(人民币131,401元)，环球排名则为第二，仅次於伦敦(西区)，但香港的租金在去年进一步被伦敦(西区)抛离，因为香港写字楼市场受到机构整合架构及迁离核心商业区等因素所影响，令顶级商厦的租金有所回落。中国大陆的二线城市，以及印度大部分市场，则继续成为全球部分租金最便宜的商业区。

在第17份《全球写字楼租务开支报告》中，戴德梁行首次比较各地企业租用优质写字楼的开支，以及当地每名金融及商业服务行业雇员的经济生产力，以评估企业在该市场营运并负担相关开支的能力。通常一个市场的租务开支愈高，其经济生产力亦愈高。

戴德梁行全球策略研究部主管Nigel Almond表示：“报告中的大部分市场均符合上述的推断，例如在租务开支较高的悉尼及东京，其经济生产力亦较高；租务开支较低的市场如曼谷丶雅加达及吉隆坡，这些城市的经济生产力亦较低。可是，新加坡和首尔却是租务开支高，但经济生产力相对较低的市场，因此与环球其他市场相比，这两个亚洲市场将较难吸引企业进驻。”

展望未来两年，亚太区写字楼租务开支仍会以每年3%的幅度增长，升幅高于全球其他地区。

戴德梁行东南亚丶澳大利亚及新西兰研究部主管Dominic Brown表示：“我们预期在印度，由於资讯科技界的租务需求持续增加，加上通胀高企，将令印度写字楼的租金在未来两年达到高峰，当中海得拉巴丶班加罗尔及浦那的租务开支将会每年增长超过7%。不过，印度二线城市的租务开支，在环球调查中的排名向来属於最低，因此这些城市将继续成为全球部分租务开支最廉宜的商业区。澳大利亚方面，由於该国经济正在转型，目前市道低迷，加上写字楼空置率偏高，故预期该国主要写字楼市场的租务开支只会出现温和的增长。”

去年中国大陆经济增长放缓，企业较注重减省开支，令去年中国写字楼市场的租赁需求有所减退。大部分中国城市的排名与去年相若，四大一线城市──北京丶上海丶广州及深圳──依次仍然是中国大陆写字楼租务开支最高的市场。上海的排名今年下跌四位至第35位，主要受到跨国企业租赁需求减少所影响，同时企业租户又提升了空间使用效率，以致目前上海每个工作间的净室内面积略少於9平方米 (约96.84平方呎)。

二线城市方面，南京由於租务需求稳定，新顶级商厦供应较少，推高当地租务开支排名至第125位。排第126位的西安，其写字楼空间使用效率跟租金以外的其他营运开支相对稳定，但因实际租金有所增长，亦令其排名上升。其他租务开支有所增加的大陆二线城市还包括大连丶青岛及天津。

戴德梁行北亚区研究部主管聂安达指出：“虽然环球经济仍存在不明朗因素，但内地的商用物业建设仍是如火如荼，在未来会为市场提供更多写字楼空间，因此，预料新写字楼供应将令杭州丶成都及深圳的租务开支上涨受压。”

聂先生续称道：“预期未来北亚区大部分写字楼市场的租务开支将会回升，当中东京的租务开支的每年增幅将高达8%，几乎是亚太区平均增长率的三倍。北京和香港的租务开支预计亦会上升，这是由於优质商厦空间紧绌所致。”

戴德梁行在本报告中比较全球各大地区写字楼空间的使用情况，发现亚太区工作间所占的空间少於北美洲及欧洲，故亚太区的空间使用效益较高。

戴德梁行全球研究部主管Hans Vrensen说：“大部分亚洲市场的企业租户皆面对营运上的问题，就是租务开支愈来愈高，但其租用的场所却未能再腾出更多空间以提高效率。解决这个问题的办法之一，是设法找出和减少浪费的空间，同时采用更灵活的工作间策略，这样企业租户才可留在或迁至最有利营商的黄金地段，并藉此吸引或留住公司的人才。”

其中一项工作间策略就是提高营业表现但同时降低租务开支，例如在公司里设立更多开放式和共用的工作间丶透过科技让员工无论在公司内或公司外都能随时接连互联网丶设立方便雇员使用的社交空间等。企业若能改变传统工作间的模式，采用更创新灵活的工作间，赋予员工团队更大的流动性，将可令团队之间更合作并促进其生产力。