开发商竞争激烈青岛写字楼首现“私人定制”

随着国家对住宅市场的深入调控，地方政府的规划决策导向以及部分投资者被挤压转投写字楼市场，房地产企业加快了对写字楼等商业地产的开发速度。据世邦魏理仕提供的最新数据显示，截至目前，我市优质写字楼存量高达230万平方米，未来三年将新增120余万平方米，空置率高达19%。“数据表明，写字楼市场已经出现了过剩的现象。”世邦魏理仕青岛分公司董事总经理张春雨认为，今明两年我市写字楼市场的竞争将非常激烈。
面临如此严峻的市场形势，开发商将如何在激烈的写字楼市场竞争中胜出？又将如何在风险中寻找突破口分得一杯羹？我市的写字楼市场将何去何从？
写字楼市场“硝烟弥漫”
“2013年青岛写字楼市场迎来了自2004年来最大的一次供应高峰，全年七栋写字楼入市，带来了244,500平方米新增供给。”张春雨告诉记者，大量新增供应上市加上新项目入住率不高，导致整体市场空置率上涨4.3个百分点，至18.8%，而衡量写字楼是否过剩的主要指标就是空置率。
世邦魏理仕提供的统计数据显示，从2014~2017年，我市将新增优质写字楼面积127万平方米，将有20余个写字楼项目进入市场，其中包括华润中心、绿城深蓝广场、银座中心、青岛金融中心大厦、永新国际、大荣中心、卓越世纪广场、凯景广场国际航运中心等项目。
诸多项目入市将进一步拉高写字楼的存量、增量和空置率，一场没有硝烟的争夺战已经在岛城写字楼市场拉开。业内人士分析认为，虽然今明两年写字楼市场竞争激烈，但是从长远来看将竞争将促使市场健康运行，首先会出现优胜劣汰的结果，优秀的开发商将把握市场先机推出个性化产品，在占有市场份额的同时将使岛城写字楼品质进一步提升；其次是随着城市产业的发展，需求不断增加和扩大，写字楼市场将随之发展。
“海信定制”首现岛城
“未来的写字楼肯定不是简单盖个楼就行了，需要有自己的特色，竞争越激烈，就会迫使开发商去做出一些改变。”张春雨分析说，青岛最初建设的写字楼是没有大堂的，而如今的写字楼大堂一个比一个大，一个比一个气派，在北京国贸三期大堂，甚至做了全国最大的景泰蓝壁画。因此他认为，竞争可以让开发商在比拼硬件设施之后开始拼软服务、拼差异化、拼个性化，这对市场的发展来说是有积极意义的。
记者走访岛城的写字楼市场之后发现，开发商为打赢这场争夺战已经开始“各显神通”。在住宅市场深耕多年的海信地产今年不仅发力写字楼市场一举推出了三个项目，而且首次在岛城推出了写字楼定制概念，为海信决胜写字楼市场增加了新的筹码。
海信此次推出的三个项目分别是位于新市北的环湾大厦，位于崂山区通信产业园的海信创智谷以及山东路15号项目。就像海信地产引领岛城高品质住宅市场一样，此番海信欲凭借“定制化”在写字楼市场打响海信品牌，在写字楼的硬件设施和软件服务方面植入了定制化概念，全方位为客户打造专属产品。
“私人定制”引领市场
“传统意义上的写字楼是先盖楼后找客户，而定制化则不同，需要在盖楼前首先对入住的客户和行业进行大致梳理，随后进行广泛的客户需求调研，然后在产品设计阶段针对客户需求把所有的可能性在硬件实现上埋好伏笔。”海信地产山东路15号项目的项目经理王健告诉记者，比如一个银行客户需要2000~3000平方米，在设计阶段就要为客户考虑到哪里需要配网络监控、哪里需要卫生间、上下两层是否需要打通等一系列问题，在建设阶段就要做好预留上下水、中间楼板可打通等可行性方案。除此之外，海信地产山东路15号项目还为客户量身打造了高端会议室以及商务洽谈所需的休闲咖啡厅等配套设施，充分考虑到入驻客户的各项个性化需求，为企业营造舒适的办公环境和休闲的商务氛围。
一般人眼中的定制仅限于为一个大客户量身定做一栋楼这种模式，实际上在北京等一线城市已经出现了在建筑中采用可拆卸楼板等方法来实现为客户打造内部专属空间的做法。海信环湾大厦项目负责人常江告诉记者，针对需要两层以上客户的需求，项目已经实现了可以打通上下层，从内部建设楼梯连通上下两层，另外在停车、员工餐厅、物流仓库等多个细节方面均进行了定制化思考，尽量让客户享受到“私人定制”的专属感觉。
在位于崂山区株洲路的海信创智谷项目，定制化概念延伸到了软服务配套上，据该项目负责人纪琳介绍，由于海信创智谷是位于崂山区通信产业园内，这一区域也是蓝色硅谷孵化带，因此写字楼的目标客户是通信类企业和科技型企业，在一定程度上写字楼承担了部分孵化功能。纪琳告诉记者，将来除了海信部分子公司及上下游配套企业等入驻，还将吸引部分小微科技型企业，根据前期调研，这一类企业对成果孵化及企业发展所需的资金需求比较迫切，因此海信创智谷将引进针对科技类企业发展的基金、风投以及银行机构，为入驻的小微企业发展护航。
“私人定制”在写字楼市场的出现被业内人士认为是引领市场发展的一个信号。张春雨认为，伴随着激烈的竞争，开发商将会多付出成本去打造过硬的硬件设施、营造舒适的办公环境，未来青岛的写字楼市场肯定会在竞争中把一线城市写字楼的绿色环保建筑概念、空中花园设计、公共休闲空间打造以及一些个性化设施等优势搬来，因此竞争越激烈，对青岛写字楼市场的长远发展越好。