昆明商业精英漫谈：昆明商业地产拼的就是定位

如果说楼市调控给了商业地产开发更广阔的道路，那么近年来犹如雨后春笋般的增长态势，则为商业地产的开发带来了更多思考。当大量的商业地产面世，许多开发商还在纠结同质化现象突出时。2013年“双十一”淘宝销售额超过300亿，无疑又给房企增加了一个新的难题，如何应对电商的冲击？显然，几乎所有开发商都注意到了这一问题。云南商业地产发展峰会将于3月12日开幕，在此之前，昆明许多业界精英专门就这一问题进行了思考探讨。

大田宥房地产开发有限公司总经理孟少军：

全国第一个高度智能化的商业中心

在大田宥房地产开发有限公司总经理孟少军的眼里，昆明商业地产确实存在问题，其中被提及最多还是体量超标。其背后，便是日益加剧的城市化进程。究其原因，一是时间不对称，项目起来很快，但是相应支撑项目的人流或真正的城市人口并不足；另一方面，信息不对称导致大量商业项目好坏掺杂，分散了优质的商家和投资者。

孟少军说，昆明在建的很多商业体，按照商业地产定位划分，都属配建购物中心的第3代商业模式。而大宥城开发之初，就已经有了超前意识。从而才有了大田宥的最终定位——昆明第一个生活方式型的商业中心，所谓的第4代商业模式。这类商业模式通过娱乐与购物形成互动，文化与艺术服务全客群。除了规划有全民的艺术中心、国际酒吧街、24小时的美食广场，这里还将有一个昆明国际机场的值机站，这也是生活化的一部分。

“商业地产发展到今天，其成功与否不在招商而是在运营。”孟少军说，尤其是对于大田宥这样的全自持项目来说，运营决定着项目的前景。聘请专业商业管理集团负责运营外，我们也将会在大田宥项目推出全国第一个智能化程度很高的体验式服务，集合了当前最热的电商O2O模式，推出一款APP服务客户端。届时，通过终端就能完成手机的订餐甚至无线试衣等诸多功能，形成一个线上生活社区，在手上就能实现精神体验。

总的来说，如今昆明开发商在商业地产上所做的创新，都是在规避同质化竞争风险。在孟少军看来，同质化其实与人相关。从规划设计到建设、招商、运营，一个完整的产业链下，创新往往在规划设计开始，在设计风格上体现。大田宥在定位上，就是要打造昆明第一批高端商业项目，在设计风格上通过多层次的植物以及广场的配合，营造出更多的趣味性。

中天文化副总经理鲍旭昆：

要把商业体做成文化生物链

究竟什么是文化？中天文化副总经理鲍旭昆只用了两个词来定义——习惯、传统。从昆明文化商品集散地，到文化空间的面世，再到电视剧《毛纺厂的故事》面世，中天文化似乎从来就没有撇开文化来做事。而文化空间的意义，不仅是让昆明文化注入了城市，更在于让人们能够通过文化空间品味到这座城市的丰富意义。

“昆明商业地产大同小异，缺乏的是沉下心来做本土文化。”这是鲍旭昆眼里的昆明商业地产现状。所以文化空间所做的，就是沉下心来做本土特色。首先，文化空间所在地本身就有着篆塘码头的历史渊源，从航运码头到文化码头，这就是立足本土。而在这个现代商业体中，老昆明小吃庙会等业态的加入，让这个综合体与社区生活也有了衔接，这就是服务社区。从而有了文化空间的理念：立足本土，服务社区。

但文化空间有别于其他综合体的明显特征，则是它的完整生物链条。文化空间本身就是一个文化商品的集散地，书店、音像制品店存在已久，如今这些传统业态不但没有摒弃，反而成了生物链条的底端。在鲍旭昆有关文化空间的构想中，就是要从小孩儿买教辅书开始，融入动漫公社，通过两者间的结合，实现文具、玩具、童装等业态的发展，同时还可配以乐器销售、培训等业态。

在整个生物链中，小孩儿或许是贯穿其中的主线，这条主线所带动的，则是这个区域所有文化人。纵观文化空间方圆一公里，聚集了昆明几乎所有的媒体、广告、出版单位。“昆明商业地产拼的就是定位，但就文化空间而言，我不需要将范围放得太大，只需要锁定这方圆一公里的客群，就足以丰富这条生物链。”鲍旭昆说。

海伦堡地产西南区招商总监彭伋：

多业态体验式商业将重聚客群

位于南市区的海伦国际，自面世以来似乎一直主打住宅，关于商业项目在对外宣传上很少提及。事实上，占地376亩的海伦国际拥有120万平米大体量的商业综合体。“昆明商业地产已呈泛量之势，城中村改造项目都在做一些大体量的商业，且都在一二环边上。比不了位置我们可以比定位。”海伦堡地产西南区招商总监彭伋如此解释海伦国际的低调。

的确，一直以开发优质住宅闻名的海伦堡地产在全国的商业项目都曲直可数，海伦国际是其在昆第一个项目。开山之作，就包含如此大体量的商业，如何避免同质化成了首要问题。而整体120万平米商业体量，海伦国际又展现出要自持46万平米的魄力，势必要求海伦国际具备超凡的商业规划。

在彭伋眼里，这似乎不是问题。彭伋说，商业综合体都在考虑客群定位，但往往只是针对项目区域的消费人群来规划业态配比和品牌格局。但客群定位更应该考虑的因素是引领消费，做到物业迎合消费的同时，也要想到客群到底适应怎样的物业，这便是客群定位的反推逻辑。

海伦国际目前17所学校已对外招商，优先满足本地名校时，彭伋将招商视野拓展到了全国。目的在于集本土优势外，还尽可能做到全国化、差异化，引进不同专业的优势教育资源，打造学区概念。学区效应的成熟，自然会带来大量培训机构以及一些附生产业的进驻，从而引领客群消费。

彭伋也承认，海伦国际的业态规划整体遵循5：3：2原则，但并不会照搬，会有适度调整。即便在当前物业同质化，餐饮娱乐业态放大是一个必然趋势的背景下，海伦国际也在尽可能地做到差异化。比如在低六层商业模式的规划中，利用飞梯设计，直接连接到第三层，打造出第二首层的概念，不仅可实现商业增值，也迎合了更多消费需求。此外，每个楼层穿插点心、咖啡等休闲业态，也一改其他综合体业态分布过于明显的格局，带来更多的消费休闲体验。

针对目前被炒得沸沸扬扬的电商，“电商的优势在于便捷和物美价廉，但商品的丰富度已经让人眼花缭乱，图片真实性也一直成为消费者关于电商的争论焦点。结合目前的消费习惯，量大质优的商品更多消费者并不会选择电商。反而随着购物中心的完善、购买能力的提升、多业态体验式消费时代的到来，更多消费者还是会回到商业中心来。”彭伋说。