2014贵阳商业地产“马不停蹄” 投资仍处盲目期

商铺:专业市场与社区商铺共同发力据筑房网数据显示，2013年贵阳商业地产市场呈现出量价齐升的市场行情。与此同时并非所有的商业地产都适合于中小投资者，开发商的运营实力、产品的定位特点、区域的规划定位，未来的人气等等都是投资前需要关注的重点。
摘要：2014年伊始，全国关于住宅地产市场的“风险论”就一直未停歇，住宅市场前景难料，那么商业地产形势如何？

2014年伊始，全国关于住宅地产市场的“风险论”就一直没有停歇过，这也使得今年贵阳住宅市场前景更加扑朔迷离。住宅市场前景难料，那么商业地产形势如何？

同样是2014年伊始，苏州市政府发布了2014年首个房地产市场新政，政策内容主要涉及商业地产“售后包租”销售冻结项目网上签约、商业项目预售前30%建筑面积必先冻结3年等，被苏州业内称为“冰冻五条”。

这是国内针对商业地产的首个地方性政策，这一政策的出台使得不少城市开始正视当地商业地产市场供需结构风险问题。

对于正处于商业地产调整发展期的贵阳而言，业内人士指出—— 贵阳商业地产，挑战与机遇并存。

“业态”商铺:专业市场与社区商铺共同发力

据筑房网数据显示，2013年贵阳商业地产市场呈现出量价齐升的市场行情。商铺总成交量8352套，成交量同比大幅上涨，均价达到15481/平方米，均价同比上涨约7%，其中观山湖区商铺成交量超过总成交量的7成，成为当之无愧的贵阳商铺市场“领头羊”。

2014年，专业性纯商业市场的亮点依然集中在观山湖区，西南国际商贸城、贵州红华商贸物流园今年都将持续放量。除了专业性市场之外，以低总价、收益平稳为特点的社区商铺今年将呈现出“多点发力”的势头。

去年成交量遥遥领先的观山湖区多个综合性复合项目今年都将有社区商铺产品推出，美的林城时代3月份将推出36-85平方米临街商铺；中渝第一城今年将推出金朱路临街小面积商铺，实得面积单价约在1.7万元/平方米起；北大资源梦想城今年将陆续推出30-2000平方米多变商铺；此外，中天会展城、中铁逸都国际等项目今年也将有社区商铺产品陆续推出。

除了观山湖区之外，其他区域一些上规模项目的社区商铺产品今年也较为丰富。花溪碧桂园在继去年社区商铺热销之后，今年即将在5月份推盘的精装高层之中，也将有部分社区商铺匹配入市；恒大地产旗下的恒大城将依托住宅项目产品推出7万平方米商业街、商业综合体恒大名都今年将陆续全部推出项目的商业产品，商业部分的业态规划主要设定为社区配套商业及商业广场、位于乌当的恒大雅苑，3.8万平方米社区商业也将在今年陆续推出。

继去年中心区未来方舟商铺热销之后，各区域上规模项目社区商铺产品渐受追捧。作为省内一百个城市综合体项目的万科大都会，今年项目推盘的重点将集中在10万平方米商业体系之中，产品形态包括情景商业步行街、沿街裙楼、社区底商等。作为去年入市的热点楼盘，大川白金城相关负责人表示，随着项目建设的进一步推进，今年项目将会在商业地产方面略有侧重，具体推盘计划将根据市场整体情况及时调整。

从2013年贵阳商铺市场的成交数据来看，该物业形态的投资主力集中在40-75平方米，中小面积商铺的“低投资门槛”，为中小投资者提供了更广泛的投资机会。与此同时，专业性商铺市场所带来的新商圈的变化，也有望带动市场消费观念从单一性向多变性的转变。

【调查】投资仍然处于盲目期

从2010年开始，住宅投资市场就不断被加息、限购、限贷等政策所左右，然而受到“一铺养三代”传统观念的影响，不动产投资依然是投资者关注的重点领域。然而随着商业地产项目的不断涌现，不同产品定位、投资特点的项目越来越多，“买到就是赚到”成为越来越不确定的问题。

记者日前对30位即将或已经进行商业地产投资的市民进行了随机走访调查，结果显示，投资者关注的热点问题主要有价格水平、地段因素、投资回报率、产品是否带有返租回报等。

而被专业投资者所普遍看重的商业地产项目的后期运营管理、区域的远景发展规划、商铺产品的投资风险等等却居于次要关注位置，甚至未予关注。

某投资者去年花费50多万元购买了一套80平方米的写字楼，而影响这位投资者作出决策的决定性因素则是开发商所承诺的交房前三年每月60元每平方米的返租回报。对此，专业人士指出，商业地产投资属于长线投资，开发商的后期管理实力、区域发展规划等要素比短期的返租投资回报重要得多。近年来，贵阳商业地产市场产品越来越丰富，然而也不乏一些项目因定价过高过度透支未来前景，或者建成后因地段人气或运营原因所带来的失败案例。

据了解，目前有关商业地产方面的规划引导、产业政策甚至预警机制都尚不完善，同时商业地产项目的供应量也不断扩大，投资者尤其是中小投者，想要“投资即赚”将越来越不容易。

【转型】服务型地产日趋多样化

实际上，在新型城镇化的支撑之下，由单纯的住宅开发商向综合地产开发商转型已大势所趋。同时我们也看到无论是中天、花果园、亨特、银海这样的本土开发企业，还是万科、新世界、美的、中渝等国内一线品牌地产大鄂，均已开始转型发展，开发领域、开发产品不再局限于住宅市场，开始转型商业、写字楼等服务型地产投资，包括购物中心、百货超市、商业街、主题商场、写字楼、酒店等诸多类型。

宏立城集团花果园购物中心相关负责人认为，对付商业地产风险，较好的应对办法之一就是开发商自持物业。在一些发达国家，商业地产项目的自持率均在30%以上，国内万达等商业地产一线品牌也拥有极高的自持率。通过自持物业可以较好地运营自己的商业品牌，保证了商业地产的活力，是更为稳妥的商业地产开发模式。不过另一方面，自持物业对开发商的实力和运营能力也是极大的考验。

贵阳思源地产总经理彭方表示，要实现商业地产的平衡健康发展，对商业布局应该有严格的规划和要求，通过合理规划规范市场可以有效避免商业地产开发的恶性竞争，同时也使商业地产市场发展更为均衡，以保证后期运营的持续性发展。与此同时并非所有的商业地产都适合于中小投资者，开发商的运营实力、产品的定位特点、区域的规划定位，未来的人气等等都是投资前需要关注的重点。