港媒评潘石屹随李嘉诚撤资上海：商业地产分化趋势日显

凤凰财经综合 据南早中文网分析，斥资41亿元投资近三年后，仅溢价11.26亿元，SOHO中国就将上海两个项目打包抛售，引发市场对内地商业地产大亨潘石屹撤资上海的广泛议论，而随着银行信贷紧缩逆袭楼市，内地商业地产的分化趋势也日渐泾渭分明。

与一度以300亿元“光速进军上海”相反，SOHO中国董事长潘石屹表演了一出“反转”戏码，开始主动收缩在上海的布局战线。

据内地媒体《证券日报》报道，有业内人士向《证券日报》记者表示，41亿元的投资成本，加上近三年的资金成本和管理成本等财务费用，SOHO中国出售上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场的盈利空间并不高。从某种程度上来，这意味着潘石屹看淡上海商业地产，与李嘉诚抛售陆家嘴[-0.31% 资金 研报]上海东方汇金中心暗合，有紧跟李嘉诚，收缩上海投资战线的意图。

潘石屹在回应有关事件时表示，“我们在上海投资了近500亿元，占SOHO总量的75%。”他说，SOHO中国正在调整北京和上海两个城市的投资比例，将加重北京的投资力度，使北京和上海两地达到平衡。

但《证卷时报》援引多名业界人士认为，2012年SOHO中国宣布由销售转向持有的转型战略转型后，资金链偏紧，近两年抛售北京部分项目尾盘和上海资产是为其转型做现金支撑，颇有无奈之意。

对于SOHO中国转型的潜在影响，市场对此反应不一。

瑞信认为，SOHO中国出售上海项目将可减低负债。

但摩根士丹利表示，下调SOHO中国每股资产净值预测及目标价7%，及分别下调2014及2015年盈测11%及14%，反映出售SOHO海伦广场及静安广场的每平方米均价较预期低。

该行认为，SOHO中国短期内不太可能扭转劣势，重申评级「减持」，目标价由5.8元降至5.4元。

收缩上海战线

据报道，2009年，SOHO中国首度进入上海。此后，在2009年-2011年期间，潘石屹以“光速投资”之势在上海扩张。2011年当年，SOHO中国耗资约154亿元围猎上海中心区域，这一收购总额比2010年上升了149%。

直至2013年底，潘石屹称，SOHO中国在上海的投资已经达到500亿元，占SOHO总量的比例达到75%。

值得一提的是，2009年至2011年，潘石屹在上海的扩张之势颇显凌厉，但其在上海的发展可谓并不顺利。2012年年初，SOHO中国在上海被指欠薪，SOHO中国在上海的一名销售总监和多名业务员指责SOHO中国在上海的薪资模式不合理，拖欠员工薪资。此外，这也折射出SOHO中国进入上海后“水土不服”的问题浮出水面。此后，为了争夺外滩8-1地块，SOHO中国与上海本地巨头复星对簿公堂，二审结果是SOHO中国败诉。而在上海静安区东八块地块的争夺中，SOHO中国败北，失手于美资房企。

至此，有业内人士预测，潘石屹上海投资受阻后，无奈之下紧跟李嘉诚脚步，开始主动抛售上海资产，收缩上海布局，而且不排除继续抛售上海资产的可能性。

商业地产现分化趋势

据《每日经济新闻》报道，商用物业持有模式的土壤，一个是资金成本，一个是土地成本。如今影子银行又让内资压力非常大，上述两个要素构筑的土壤都十分贫瘠，要是境内企业没有便宜的融资渠道更是寸步难行。

报导指出，SOHO中国上海两项目易主金融街[0.22% 资金 研报]，似乎也释放出了这样的一个信号：在资金面逐渐收紧的大环境下，商业地产的分化也会越来越严重。

报道指出，2014年初，银行信贷紧缩逆袭楼市，银行利率上浮，放款放慢，导致开发企业对於资金的需求度迅速提高。部分开发企业或由於过去拿地用力过猛丶消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降丶资金面短缺的危机。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在货币政策转向的背景下，SOHO中国“转型还是明智之举的”。

张宏伟认为，在货币政策转向的背景下，商业地产快速销售的热情减缓，开发商资金风险倍增。此时，拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业才能实现“强者恒强”；反之，若开发商没有充裕的现金流支持持有物业，将会增加财务风险，且减少收益。