昆明商业地产爆发式增长定位趋同亟待破局

商业地产之于地产商的吸引力，犹如黄金之于投资客一般，让人“一投上瘾”。有人曾这样形容商业地产之于地产商的重要性：谁决绝商业地产，谁就自绝于世！

近年，随着楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场降温。然而，商业地产却像夏日的“秋老虎”一样，火了起来。各路地产大佬纷纷开始在全国跑马圈地，一座座城市综合体如雨后春笋般拔地而起。从2006年起至今，中国的商业地产项目一直保持着惊人的增长速度。

有数据显示，2013年前11个月商业营业用房投资额10739亿元，同比增长27.6%，这一增速是住宅投资的1.5倍。就昆明而言，昆明的商业用地的成交量一直在持续增加，按供应及需求比来计算，昆明人的人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米。从数据来看，无可厚非，商业地产已经迈入过剩时代。

尽管商业地产过剩问题被屡屡提及，对于这样一个充满诱惑的冒险乐园，开发商对其热情始终有增无减，各路资本蜂拥而入。

如今，过剩引起的一系列问题开始全面爆发，商业地产亟待破局。

现状

开发商扎堆商业地产 昆明满城尽是综合体

有数据指出，全球十大在建购物中心规模最大的城市中8个在中国，而成都、沈阳、天津、昆明等城市的商业地产过剩问题也屡屡被业内提及。

最近几年，昆明城市外扩，城中村改造速度加快，与此同时，昆明商业地产进入一个迅猛发展的时期。商业体量以几何的速度在增长，远远超过之前数十年的发展规模，昆明人人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米。千军万马拥入商业地产，现在不是“满城皆是黄金甲”，而是“满城皆是综合体”。

从克尔瑞旅游地产提供数据来看，2011年上半年，昆明的商业用地成交量为320.45万平米，2012年上半年的成交量为44.34万平米，到2013年上半年的商业用地成交量就高达354.62万。而在2012年下半年的商业用地的成交只占全部成交土地的17.18%，2013年上半年的商业用地则占到全部成交土地的36.87%。

然而，商业地产的增长并非就此停止。就目前昆明商业地产的发展来看，数据显示，昆明未来两三年将会有1600万平方米商业体量上市，这是一个庞大的总量。

破局

产业为商业地产注血 助力商业地产逆势飞扬

从目前商业地产的市场情况，我们不难看出，无前瞻性规划的商业地产和饮鸩止渴的经营方式必然导致其问题频出。一些传统的商业地产项目由于前期缺乏前瞻性规划，后期又没有空间扩展，传统商业由于模式单一、业态雷同、品牌同质化隐忧开始显现出来，招商乏力。

传统商业自救已是不争的事实。俗话说的好，“没有产业支撑的城市，就是没有灵魂的躯壳。”商业地产未来的破局，必须依靠产业的支撑。具有前瞻性规划的产业商业新型商圈，将领航商业地产逆风飞扬，引领着陷入危机的商业地产找到破局的出口。

作为昆明商业地产的标杆，中豪螺蛳湾国际商贸城可谓商业地产市场中的一枝独秀。强大的集团实力，以雄厚的资金流支撑起整个商城的良性运营；具有前瞻性的规划，为消费者打造了一个真正打造一座集生产加工、商业贸易、物流仓储、电子商务、旅游休闲“五位一体”的现代化国际商贸城；在商业地产运作项目上，成熟化的运营经验，减少投资风险，促进企业持续发展；差异化的市场定位，专业化的市场有别于传统商业，大体量、大商业、大贸易进而带来大人气、大人流。

专家点评

商业地产面临优胜劣汰

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研：目前，商业地产的开发商的实力参差不齐。商业地产不是一个标准化的东西，俗话说：八仙过海各显神通。都说商业地产供过于求，实际上是做成功的、做的比较出色的，能够赚钱的，目前还是少数。商业地产最终还是得面临优胜劣汰，有自己独特优势的可能就在市场存活下来，没有优势和特色的项目可能面临被淘汰的结果。说到优势和特色，产业化地产可谓是商业地产中运营中的佼佼者。

风险

商业地产“超生”严重市场蛋糕有限难超载

昆明大规模开发商纷纷涌入商业地产，国内外巨头也不甘示弱纷纷抢滩昆明，这样的势头必然加剧商业地产竞争。昆明市场蛋糕就这么大，随着商业地产新项目持续上马。商业地产过剩必将引发商业的供需失衡，陷入“狼多肉少”的窘境。接下来，由过剩问题引起的各项风险将接踵而至。