防范风险新建商业地产出售前冻结部分建筑三年

苏州全面叫停商铺“售后包租”打“擦边球”?冻结资本金余额、项目网上签约
近两日，“苏州出台最严限售令”、“新建商业地产三成不许卖”的消息开始频频见诸报端和网络，苏州商业地产一时成为全国房地产市场的热点。昨天，市住建局召开新闻通气会，就刚刚出台的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》作进一步解释：此《意见》是针对部分开发商打“擦边球”的行为进行规范，保护购房者的合法权益，与“限售”无关。
□商报记者王骏
防范风险建立资产保障机制
30%建筑面积资产先冻结三年
去年年底，苏州市商业联合会发布数据，对近年在本地市场亮相的全新商业“航空母舰”——购物中心做了初步梳理。结果惊人：目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。随着购物中心的集群式出现，不少商业设施由于种种原因经营开始出现困难。
“新政是为了规范市场，保护购房者合法权益。”市住建局住宅产业处处长陈登火说，近日，市政府印发了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》。《意见》从强化风险防范、加强监管等方面出台了多条政策，将于3月1日起试行。它的重点之一就是为了有效应对和处置商业房地产项目的经营风险。为此，《意见》强调，要建立风险防范资产保障机制，对于可分割出售类的商业房地产项目，在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%;建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。三年后应由房地产开发企业向项目所在地的区政府(管委会)提出申请，并经同意后予以解冻。
陈登火透露，《意见》政策都是针对新建或规划中的商业地产项目，而目前在建或正在销售的，政府相关部门也已经想好了应对办法。从即日起，公安、住建等部门将对市区(不含吴江区)在建或正在销售的319个商业地产项目进行摸排，对其进行规范。
售后返租、包租隐含高风险
两种销售模式早就被明令禁止
“最低投本金十万，售后返租，年收益10%甚至以上。”如今这样的商铺促销电话可谓是漫天飞，而它的背后，正是目前商业房地产项目在销售、经营方面的乱象。据了解，目前商业房地产项目大都采取两种销售模式，一种是所谓无产权商铺。购房者买的只是商铺使用权，并非产权，可以说是一种变相租赁，而消费者拥有的所谓合同，也仅仅是租赁合同。购买此类商铺后，开发商往往会承诺购房者只需每年坐收租金，其他的一切交给他们处理，这就是所谓的售后返租。承租者将房屋再次转租给物业管理公司，通过其经营，对盈利部分进行分红。此类经营方式很容易因物管公司经营不善导致无法得到预期收益，甚至面临商铺被拍卖风险。不仅如此，若开发商在开发期间由于资金链断裂而烂尾，购房者所持有的包租合同将成一纸空文，投入款项也会血本无归。
另一种模式为产权式商铺。目前苏州市场上的绝大多数产权式商铺都采用“售后包租”的办法。这种方式是房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金。售后包租对消费者许以潜在的利益以吸引购房者。这实为一些实力欠佳的开发商通过“借鸡生蛋”的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此，早在2011年，最高法就公布了《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对其进行禁止。
应对“售租分离”擦边球
冻结资本金余额、项目网上签约
然而，目前不少开发商想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”，为了应对这种现象，这次《意见》明确，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现售后包租现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。
除此之外，《意见》还明确，商业房地产项目在土地出让前，由项目所在地的区政府(管委会)按不可分割、分层分割、比例分割提出产权分割初步意见，并经市规划、国土、住建等部门审核后报市政府审批。商业房地产开发企业在申请预售许可时，必须向住建部门提交预售方案，并注明是采用自行销售或其他销售方式。若采用其他销售方式的，须提交相关合同。
同时房地产开发企业应向住建部门递交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，由金融监管机构、公安部门依法予以查处。