商业地产深陷过量泥潭 苏州祭出“售后包租”禁令

2月16日，苏州市政府颁布新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。

其中，建筑面积在10万平方米以下的，房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。

该禁令一出，便被业内指属“一刀切”做法，让本就缺乏资金实力的开发商处境更加艰难；但博思堂副总裁王久一则表示，“这种做法长期来说对市场是一种利好。”

禁令将会产生怎样的效果还要看时间检验，当前苏州商业地产市场陷入泥潭，需政府出台政策治理，则是无可争议的事实和亟待解决的难题。

新的禁令

新政还规定，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。

此外，如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

王久一介绍，“开发商资金不足回笼比较慢，没办法做分割的产权就只能做包租来促进销售，现在也是市场上普遍的做法。”

“把30%的资产冻结3年，这种做法长期来说对市场是一种利好。特别是对那些寄望于快速套现的不太好的商业项目而言，会产生一定影响。”

“对没有办法（快速销售）的项目，采取售后包租的做法确实能起到促进销售的作用。此次出台这样的政策，不是规范购房者的行为，而是规范开发商的行为。”

但也有业内人士表示，苏州规定所有可分割出售类的商业项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，就有“一刀切”嫌疑。

30%的限售，加上“售后包租”大门的关闭，无疑将让苏州开发商资金困难问题凸显。业内人士表示，苏州商业地产多由本地开发商开发，资金实力普遍不强，因此往往通过滚动开发、散售的经营模式。政府出台新政的目的是，万一这些项目运营不善，可以将资产用来抵押，以此来降低开发风险。

上述人士续称，这样的“兜底”政策只能相对保障投资者的权益，并不能根本解决商业地产过剩的问题。

另据了解，禁令出台的背景还包括不少采取“售后包租”的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象，由此引发的一系列纠纷也让地方政府非常头疼。

过量之殇

新政效果还有观后效，苏州商业地产现状则是亟需解决的难题。

据了解，近年来苏州各个板块商业CBD中心崛起，数十层地标建筑越冒越勇，但写字楼、商铺、酒店式公寓市场去化不容乐观。苏州作为二线城市其发展速度与城市建设速度已经出现不匹配。

据不完全统计，目前苏州市区范围内(除吴江（楼盘）)已建成的购物广场、专业市场、邻里中心等各类商业体总量超过170个，还有一批在建项目和待建地块将上市。

苏州商业联合会的一份报告指出，苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米，远高于西方发达国家水平，处于过剩状态。

熟悉苏州市场的业内人士介绍，苏州相城、园区、吴中、新区等板块均有营业情况萧条的商铺，落座非繁华路段，商场内人烟稀少，就连周边街道也很难看见密集的人流及车流。而这些商业项目后市将何去何从，似乎不容乐观。

事实上，苏州号角工作室统计的数据显示，2013年，苏州全市商业房源共成交7355套，成交面积约为49.05万方，成交套数环比增幅30%，但由于套均面积较小，去化体量增幅仅3.07%。

而库存方面，截止2013年底，全市商业存量产品中社区商业库存量最高，为59.37万方；而小型商业街套数最多，当前剩余2832套可售，套均面积为95.64㎡。

上述工作室数据分析师胡鹏总结苏州商业地产市场为—“供应量连年增长，成交量却一直平平淡淡”。他续称，从2011年开始市场囤积的量始终没有得到释放。

商业过量导致大多数商业市场经营惨淡，但据王久一介绍，在需求方面局部比较好的项目还是比较好。“像繁华中心、绿宝广场等局部好的项目还是比较好，这个政策对不太好的项目影响才比较大。”

有业内称，造成当前市场过量问题最终还是政府推地过量导致。然而对当前苏州商业地产发展出路，王久一则表示，“商业项目最核心还是选址和规划，再就是招商。”