仲量联行：香港将逐步发展成为多元写字楼市场

仲量联行2月13日发布《2020年香港写字楼》报告，随着政府推出政策促进土地供应，新交通基础设施亦将逐步落成，且中资企业数量不断增加，这些均有助推动写字楼租赁需求的增长，预期香港将逐步发展为多元写字楼市场……
位于芝加哥的房地产及资本管理公司仲量联行2月13日发布《2020年香港写字楼》报告，随着政府推出政策促进土地供应，新交通基础设施亦将逐步落成，且中资企业数量不断增加，这些均有助推动写字楼租赁需求的增长，预期香港将逐步发展为多元写字楼市场。

同时，报告展望了今后六年写字楼市场的发展前景，及那些将影响业主和租户的主要趋势。这些趋势包括：中资企业对写字楼的需求不断上升；新兴写字楼热点地区的发展，包括港岛东、九龙东、湾仔/铜锣湾和西九龙区；新公共交通基础设施逐步落成，增加中区以外写字楼对租户的吸引力；新科技和管理理论将影响写字楼的建筑和空间设计；对物业租赁的取态发生转变，业主自用的方式日益受欢迎；对可持续发展的环保大厦需求增长，业主开始将节约能源的收益退还予租户。

仲量联行香港营运总监兼物业租务主管莫家文表示：“迈向2020年，香港房地产市场将发生显著变化。业主和租户有必要调整策略，以保持竞争力并争取最大回报。”

报告预期，中资企业的市场份额将持续扩大，并带动写字楼市场需求的增长。尽管中资企业的数量于过去10年录得3倍增幅，但目前在香港注册的非本地公司中，来自中国内地的企业不足八分之一。仲量联行表示，金融业仍是推动就业和写字楼需求的主要增长动力。然而，许多西方金融服务公司已采用全新商业模式并逐渐减慢扩展速度。相反，中国内地银行对员工的需求呈现强劲增长，预期有十多家银行将于香港设立「海外」办事处。

报告还重点介绍了至2020年前有望成为核心写字楼区域的四个地区：港岛东——该区将最有可能首先吸引到租户在中区以外设立前线办事处。港岛东发展多元化，区内设有写字楼、零售商店、酒店和服务式住宅，吸引不少企业进驻。中环湾仔绕道和东区走廊连接路将于2018年竣工，届时将进一步改善该区的交通。九龙东——由于九龙东对基础设施需求较大，该区的潜力至2020年或未能充分发挥。然而，由于发展迅速，九龙东将可吸纳大型企业营运人员的中间部门(mid-office)，及供非金融业公司作前线办事处。九龙东市场目前并无一家发展商主导的情况，相信可在物业拥有权多元化的结构下持续发展。湾仔/铜锣湾——沙中线会展站竣工，加上可供发展的土地批出，将市场焦点重新集中到湾仔/铜锣湾区。该区预计将成为以服务中环和港岛东客户为主的专业服务供应商之首选。西九龙——连接内地与该区核心带之间的高铁将进一步刺激写字楼需求，然而根据最新的发展计划，西九龙将主要发展为零售和休闲中心，预计将不会成为大型核心写字楼区域。

随着改善交通基础设施令各个商业区的交通更为便利，更利于中区以外写字楼区域的发展。距离日益拉近亦令其他区域受益，如港珠澳大桥竣工后将便利机场周边的地区发展。

报告指出，云端技术的兴起及无线供电技术的应用将改变办公空间的运用及新楼宇的设计，促使业主重新评估楼宇的生命周期。除了租金的优势外，若该地点还能提供配有大型楼面面积的现代化高规格建筑，将能吸引租户舍弃人口稠密的办公区域。

另外，物业租赁已呈现出全新的「夹心」格局：大型企业和中资企业均希望持有写字楼，而小企业倾向购买分层楼宇的多个楼层或单层办公室。租赁市场则定位于两者之间。

中资企业一直偏好业主自用的模式，但大型企业及外资银行现时亦考虑购买办公空间。预计2017年公布的新租赁会计规章将对楼宇租赁或购买决策标准作出重大改变。在此前提下，那些物业拥有权多元化及土地供应相对充足的区域（例如九龙东）将更能吸引有意物业自用的大型业主的兴趣。

报告预期，有关可持续发展话题的讨论将更深入、更全面。为了应付日益激烈的竞争，业主或开始将节约能源的收益退还予用户，力图吸引高质素的租户。绿色写字楼不仅令业主有经济回报，亦有助业主履行企业社会责任，因此市场一般认为其销情将更为理想。