投资时报·15城市写字楼投资价值榜

得益于快速的经济增长和作为全球第二大经济体的重要地位日益凸显，中国已逐渐成为全球房地产投资者在亚洲的主要投资目标。

据2013ANREV投资者意向调查显示，大中华区房地产投资在亚太区域备受青睐，多达59%的受访投资者认为大中华区是房地产投资首选目的地。

为帮助投资者理清错综复杂的中国房地产市场，世邦魏理仕从投资风险与投资收益的角度对中国15个主要城市的写字楼市场、零售物业市场及物流设施市场进行了分析和比较，并在此基础上建立了MarketScore投资分析模型。

MarketScore模型以各类物业市场发展的核心驱动因素为主要变量，旨在为投资者发现最具投资潜力的城市及物业类别。在变量选择方面，不仅有诸如租金、投资回报率等定量指标，同时也有对市场前景发展变化的定性判断。

综合上述指标，北京、上海、武汉位列本次写字楼投资榜的前三位，深圳（楼盘）、广州（楼盘）、成都、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、沈阳、大连（楼盘）排名前十。西安（楼盘）、重庆（楼盘）、青岛（楼盘）、天津（楼盘）、宁波（楼盘）垫底，排在写字楼投资榜后五名。

正如我们在2013年发表的“中国办公楼实情调查”报告中所述：中国写字楼市场（尤其是部分二线城市写字楼市场）正面临着大量新增供给带来的巨大挑战。

基于这样的背景，一线城市在本次写字楼MarketScore投资模型排名中普遍得分较高，位列第一和第二位的北京、上海最大特点是风险相对较低，且预期投资回报比较稳定。这在很大程度上得益于两城市写字楼市场比较成熟，市场流动性高，而且来自国内外企业的需求也较为活跃。

与一线城市相反，二线城市正处在市场发展的早期阶段，不确定性因素多。同时，虽然二线市场新建楼宇较多，但可投优质物业却屈指可数，加上市场流动性较差，使得投资者撤出困难，最终导致二线城市在投资模型中风险评分整体偏低。

但是二线城市所面临的挑战并不意味着投资者应该完全放弃这些市场。

由于二线城市市场起点较低，其增长前景更加广阔，并可能带来更好的投资收益。因此，在我们的评价体系里，二线城市在投资收益方面得分普遍高于一线城市。其中，武汉在投资收益方面得分更是遥遥领先。相反，一些备受投资者追捧的二线城市却得分偏低，例如重庆和天津。

在投资回报方面，大多数一线城市面临的主要挑战是物业资产价格较高，从而压低投资回报率。据世邦魏理仕数据显示，四个一线城市写字楼市场投资平均回报率目前在4.4%～5.1%之间。

（作者系世邦魏理仕中国区研究部执行董事）

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北京：市场独特，供应紧缺

北京写字楼市场在MarketScore排名中居于首位，这主要得益于其良好的市场基本面。北京在历史租金增长水平、空置率及未来新增供应等主要指标项上表现突出。与大多数写字楼市场供过于求的情况相反，北京写字楼市场在过去几年缺乏新增供给，使得租金飞涨，空置率持续走低。

2008年全球金融危机之后，北京写字楼市场平均每年新增供应量仅为约24万平方米，而同期年均净吸纳量则超过59万平方米，这使得北京写字楼市场的空置率从2009年年中的23.0%急剧下降至2013年年中的2.3%，达到历史最低点。在同一时期，写字楼租金上涨超过一倍，于2013年第三季度录得410元每月每平方米。

但北京写字楼市场租金飞涨的局面也引起了外界对其市场可持续发展的担忧。世邦魏理仕于2013年6月发布的《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示：北京两个主要写字楼商圈—金融街(000402,股吧)与建国门CBD，在全球写字楼租用成本排名中位列第三、四位，仅次于香港中环与伦敦西区。随着国内经济增速回落，北京写字楼市场租赁活动自2012年以来明显减弱，需求放缓，使得在过去四个季度中租金基本持平。除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外，日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。

尽管面临不少挑战，但相信北京写字楼市场仍将保持长期稳健的发展。

作为中国的政治中心以及大部分行业监管机构的所在地，大多数国有企业和跨国公司仍将选择北京作为其在中国或者华北地区的总部。随着国内经济的回稳以及北京写字楼市场供应紧缺情况的局部缓解，预计在未来几个季度内，北京写字楼需求将有所回升。

同时，在多元产业的支撑下，北京写字楼市场的总体需求仍将保持稳健。金融机构、商务服务和咨询公司一直以来都是北京写字楼市场需求的主要动力来源。另外，大型能源企业与IT公司分别在北京CBD与中关村(000931,股吧)的写字楼商圈表现活跃。

在供给方面，整体市场供应紧张的局面在未来几年内将有所缓解，但空置率在可预见的未来仍将保持在5%以下。核心商圈缺乏新增供应的局面在未来几年中仍将存在，使得位于这些地段的写字楼业主处于有利地位。

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上海：风险较低，收益稳定

相比租金飞涨的北京市场，上海写字楼市场自2009年以来表现相对平稳，且市场需求更多来自于跨国企业。在MarketScore写字楼市场排名中，上海在投资风险方面综合得分最高，这很大程度上得益于其较强的投资流动性、较低的空置率以及良好的市场吸纳量。

上海一直是中国房地产投资的热门城市，在过去的三年里，其年均写字楼成交总额高达160亿元，约占MarketScore涵盖的15个主要城市交易总量的45%。