从年会报告看，万达商业地产正为转型体验式业态支付固定成本

万达每年的年会报告，都会第一时间在网上流传。最新的一次报告是2014年1月，里面有很多数据，这段时间我详细研究了几遍，这里站在商业地产与电商相结合的角度把关注到的一些内容跟你做一些分享。

1、挣钱还靠卖房子

^{2013年万达集团收入1866.4亿元…商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务收入1262.5亿元…商管公司租金收入85.6亿元，同比增长46%…酒店管理公司收入36.3亿元…院线收入41亿元…KTV收入10.6亿元…百货收入154.9亿元}

万达推行产业链模式，旗下有地产、酒店、文化旅游和百货四大产业。从收入占比来看，地产销售仍是主要的收入来源，现金流滚资产仍是万达的核心商业模式。在这种模式下，地产销售是万达能否继续保持快速增长的首要风险。

2、资产运营效率低

^{商管公司组织开业18个万达广场，租金收入85.6亿元，同比增长46%}

租金收入的快速增长，掩盖不了资产运营效率低下的事实。万达截至2013年底累计开业85座万达广场，持有物业面积超过1700万平方米，即使按自持物业1万元/平米的单方建造成本的假设估算，年投资回报率也不过5%，连淘宝余额宝/微信理财通都不如，更不用说按市价来计算投资回报率了。这进一步验证了万达模式对地产销售和土地增值的高度依赖性。

3、广场客流下降

^{2013年万达广场总客流12.2亿人次，平均每个广场日均客流5.2万人次。上海五角场万达广场日均客流17万人次，在所有万达广场中排名第一；重庆南坪万达广场日均客流8.8万人次；宁波鄞州万达广场日均客流7.8万人次。}

资产回报率低下的背后是广场客流量下降。事实上，2013年是个转折点，半数以上的成长期和成熟期广场与2012年相比都出现了客流量下降的情况，其中包括上海五角场。而且，成都锦华路万达广场的客流量从多年老二的位置上掉下来，不知是何原因。

4、加快向体验式业态转型

^{万达百货2013年完成收入154.9亿元，同比增长39%，只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%。这是万达百货历史上第一次没有完成利润计划，也是集团唯一完成指标不佳的公司…2013年新开业万达广场大幅增加体验业态，体验业态占万达广场比重近55%；我们计划3年内，体验业态在万达广场中的占比要达到60%，这是万达广场持续火爆的重要因素。}

客流下降的背后是零售业态的整体下滑。即使万达广场主动压缩步行街的零售业态比例以帮助万达百货脱困，百货还是未能完成指标。

5、全集团推电商

在加大体验式业态占比之外，主动推行电商是万达应对电商冲击的另一策略。凭借自身的规模优势和资金实力，万达取得了不错的开局。万达电商模式的基因可概括为O2O2O。

万达电商谋划一年，去年四季度在6个广场正式推出，反响不错。万达做电商确实出乎人们预料，很多人以为万达在学阿里、京东，但万达电商和他们完全不一样，说穿了万达做的是“智慧广场”…万达电商定位于两个方面—大会员、大数据，真正做到线上线下结合…万达所有系统、所有公司都要电子商务化，这不是因为实体不行了转向电商，而是实体必须结合电商，线上线下结合。

最后还是建议你看看这份报告的原文，里面有很多数据，自己去分析会更加有体会。