2013年北京炒房收获甚微 涨幅大但投资难度大

““马上有钱”成了春节亲朋之间拜年用得最多的热门词。那么,马年如何实现“马上有钱”?股市、楼市、理财产品、黄金,乃至比特币等等理财选项,哪个更容易实现“马上有钱”?北京青年报记者通过采访一组普通人在过去一年中的理财经历,讲述一组中国式理财故事,以给读者马年的理财提供借鉴。”
　　
　　2013年虽然北京房产涨幅居前,但是对于炒房一族来说,收获并不大。严苛的限购政策让炒房者失去了投资渠道,炒房者只能将目标放在了商住两用、商铺之上。整体而言,2013年房价大涨,但炒房者收获不大。
　　
　　北京涨幅大但投资难度大
　　
　　从2013年全年来看,中原集团研究中心监测的全国40个城市中,新建住宅成交面积涨幅以三四线城市居首,高达17.9%;其次为一线城市,上涨10.1%;二线城市则仅为6.2%。其中,北京、上海、广州、深圳、天津、南京等重点城市涨幅巨大。
　　
　　但对于炒房者来说,在北京投资住宅并不容易,第一是购房资格,第二是银行贷款。虽然看着房价不断上涨,但炒房者却没有合适的渠道。“只能去买商铺、商住两用或者写字楼,这些不限购,至少没有投资障碍。”浙江人刘琦从2006年开始职业炒房,一直在北上广深这几个大城市游走,但随着限购执行,他明显感觉钱不好挣了。
　　
　　炒房最主要是靠银行杠杆放大,这样回报率才惊人,但现在已经不可能了。“2013年唯一的一笔买入是朝阳区大望路的蓝堡写字楼,200多平方米,总计800多万。”这套房子带着租约,一家建筑设计公司每个月的租金是4万,一年下来扣除物业等费用,刘琦大概能有40万的收入。2013年6月份买的写字楼,现在大概涨了30万,但要快速成交也不容易。整体而言,刘琦认为2013年是自己蛰伏的一年。“没有太多机会,更多时间在等待”。
　　
　　房子依然最抗通胀
　　
　　“写字楼不是第一选择,但还是要买,主要还是因为钱经不起放,买个写字楼过渡一下。”因为写字楼可以贷款,实际上刘琦只花了500万左右,租金还完贷款之后还略有富裕。“随着中服大厦旁边几栋顶级写字楼建成,这边的商业气氛将不比国贸、嘉里、财富中心这个区域差,未来租金还有一定的上涨空间。”蓝堡写字楼位于万达广场区域,这里聚集了大量的中小型公司,普遍租金在6元/平方米。
　　
　　炒房依然还有利可图,这主要是因为中国投资渠道太少了。“普通老百姓能投资的渠道屈指可数,房产、黄金、国债、股票、基金、信托。其中,股票类资产一般人不敢投,全球最差股市表现。国债、存款跑不赢通胀,只有房子最能抗通胀。”
　　
　　炒房风险不容小视
　　
　　但风险也不能小视。刘琦去年把之前在全国各地购买的多套住宅都出手了,只留下了北京、上海的几套核心区房产,在他看来,三四线城市房地产泡沫严重。“不少城市的规模扩张太快,但经济竞争力却没有大幅提升,这说明不少地方就是卖地扩张。影响房价虽然因素众多,但在我看来,经济是否有核心竞争力,能否创造足够多的工作岗位,这是支撑房价的长期因素,也是我是否长期持有的关键。”
　　
　　在刘琦看来,房子可以炒,但最终还是要归结为居住和使用功能。“伦敦、纽约、东京这些房价很贵的地方,房子至少有人住,这说明房子的居住本性还在发挥作用,而我们国家有些城市,几十栋楼组成的小区晚上亮灯的不过几间房,说明这些房子都只是投资属性。就算是击鼓传花,也得看看游戏时间。”
　　
　　此外,刘琦对于房产税也心有顾虑。从政府多次吹风来看,房产税征收是早晚的事情,最大的疑问无非是“何时”与“多少”。“一开始一定是从增量开始,一定是从低比例开始,但一旦趋势形成,对多套房产持有人所形成的心理影响是巨大的。”当然,目前来看,房产税在立法等方面还有步骤要走,但推进速度会比想象的更快。 文/本报记者 范辉
　　
　　记者观察
　　
　　现在炒房不容易
　　
　　全国的限购让炒房变得不容易,现在来看,商业成为唯一的突破口。从投资的角度来看,商铺、写字楼未来还存在着空间。支持这一逻辑的因素主要有四个:大量的钱依然需要找投资出口,既然住宅受限,必然有一部分钱涌向商业。第二,包括北京在内的诸多大城市商业租金依然存在着上调的空间,只要你看好中国经济,购买商业是最能够享受经济增长成果的方式之一。第三,目前商业的租金回报率明显高于住宅,无论未来房产税是否征收,在商业地产上的投资回报能够较好应对税收成本。第四,投资商业较容易获得贷款。炒房如果不加入杠杆,除非赶上暴涨,否则收益率并不高。