常州商业综合体已超30个 竭泽而渔还是凿池养鱼
近年来，二三线城市的商业地产项目如新笋般疯狂生长，但供应量的单方面增加并没有带动商业地产的整体活跃，零售业消费量的停滞不前使得商业地产也举步维艰，开始不断有项目深陷泥潭。 但是，与此同时，上个月底全球知名财经媒体《福布斯》中文版发布2013中国大陆最佳商业城市排行榜。常州凭借科技创新能力较强、私营经济活跃、客运能力稳步提升等优势，名列第13位，比去年上升4位。 这对看似天上地下的事实，在业内人士看来却并不矛盾，“二三线城市仍然存在机遇，这里的商业地产就像‘青春期’的孩子，关键在于如何引导，寻找商业地产运营模式上新的平衡点。”
商业地产在二三线城市掀起建设狂潮
2010年以来，商业地产的建设狂潮开始显现，特别是二三线城市。据国家统计局发布的数据显示，今年前11月，商业营业用房投资增速上升26.9%，远高于住宅投资的18.9%。在这个突飞猛进的数值下面，是商业地产热潮在不断翻滚。 据报道，常州市在运营和已开工建设的商业综合体数量已超过30个，未来5年还将入市1000万平方米左右；同为三线城市的贵阳市未来5年将基本建成100个城市综合体；另有数据显示，预计今后全国购物中心将以每年300家的速度增长，2015年总量或达4000家。 此外，进入2013年，娃哈哈集团、东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产。除去这些外行企业，万科、远洋、中粮以及瑞安分别在商业地产动作频频也说明了商业地产热还在升温。 另据分析称，粗略计算，我国人均商业面积已达4平方米，远超发达国家人均商业面积1.2平方米的标准。 盛阳地产研究分析师崔巍表示，两三年前，有一段时间，很多二三线城市这种综合类用地大量放量，很多城市到处招商，那时起商业地产开发就逐渐进入高潮，现在的热度大多是前几年积累的结果。不光是像常州这样的三线城市，也包括一些省会城市和许多很小的城市已经进入了开发商竭泽而渔的局面。崔先生认为，事实上在二三线城市，老城的商业虽然也需要再改造，但一些居民已向新城转移，但配套商业没发展起来，需求仍然存在，供应依然不足，所以还是有一些机会。就看开发商的眼光与凿池养鱼的能力了。
对于商业地产生猛的增速数据，崔巍给出了两条原因：“一是政策，在大部分城市，国家对住房这块有限购政策，但对商业地产却没有调控和限购政策。因为政策的关系，很多地产商打着商业地产也属于产业地产的旗号，拿地既容易且成本较低。二是，商业地产物业可以销售，也可以自持，假设一部分卖楼，则可以靠销售回笼资金，另一部分房企自己经营，则可向银行申请经营性物业贷款，简单说就是便于再融资。”
政府和商业地产开发商比较容易达到默契
商业地产对于各地政府来说不仅仅是一次性买卖，其背后带来的是酒店、超市、影院等众多投资业，对城市发展、就业机会创造和后续税收都有帮助。”崔巍分析指出，“因此政府不仅会给予土地价格优惠，还会给予税收优惠。”
以专注于商业地产自居的宝龙地产常州公司招商部经理钱莱(化名)同样认为，商业地产一方面是社会层面对其有需求，而造成商业地产升温的另一个因素是政策因素，即“政府层面的默许”。他觉得，“这也是当地政府和商业地产商比较容易达到默契，达成多方共赢的一种需求。”
“对于政府来讲，希望一个不太成熟的地块很快地成熟起来。所以，像万达、宝龙这样企业，在二、三线城市、三、四线城市更能受到政府的欢迎。因为，当这些企业把城市综合体的概念做起来，旁边的地价就翻得更快，甚至几倍的翻。”他进一步解释道，“当前很多地方政府热衷于推出商住综合体项目。对于政府来说卖地可以赚钱并能拉动当地GDP；而对于开发商来说，即可规避调控政策，又能变相做住宅项目。确实是双赢的做法。”
然而他也认为，虽然较之住宅，商业地产在政策层面有一定投资回报比优势，但随着商业地产热的再次掀起，其背后暗藏的风险也越来越高。“目前的形势是，商业地产风险越来越高。由于很多城市，尤其像常州这样的三线城市，在城市快速发展阶段，大量房企涌入商业地产领域，如此一拥而上造成的局面就是短期内会产生供大于求的局面。”
h2 商业项目相比纯住宅项目，在后端融资环节有更多可操作性
近日，上海银监局对辖内各商业银行下发了“关于商业地产融资风险的通知”，从侧面我们可以看到开发商要从银行直接融资的通道越来越窄。
“地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金，开发周期漫长，资金链也被越拉越长。”某股份制银行信贷部经理华斌称，现在常州部分房企的资金杠杆，已经超出了该行的控制能力。
“但商业项目相比纯住宅项目，在后端融资环节有更多可操作性。”华斌为我们设计了一个较普遍的商业地产融资模式，“首先，对于自有资金不足的开发商，在目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，用于弥补自有资金不足的缺口。当自有资金达到标准，并且项目资质不错的情况下，开发商就开始向银行申请开发贷款，银行的资金成本是相对最低的。这是国内大多商业地产开发最常用到的前端融资方式。”
“其次，解决了建设资金的问题，下一步考虑如何偿还的问题，因为并不是所有银行都已经开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，简言之，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的。”华斌进一步解释道，“以前商业地产开发商会利用产权式商铺来继续融资，但随着这种变现方式受到限制时，许多商业地产开发商选择了其他的后端融资方式。”
“但是一些开发成熟、经营状况良好的物业，可以向开展该业务的银行申请商业物业经营贷款。”华斌说，“另外，具备一定规模并且收益良好的商业物业可以获得证券、信托、风投等多种方式的资金支持。开发商自持经营部分还可向银行申请经营性物业贷款。”
来源：常州地产网