谈商业地产风险：北京、上海商业项目销售排行分析

前几天我曾经专门就零售型商业地产市场的现状和未来发展做过分析，今天想从销售数据的层面出发再谈一次。我们来看北京和上海2013年商业地产项目销售排行榜，从这两张排行榜中就可以看出，当前即使是我国发展土壤最好的两座城市，商业地产项目的销售依然存在诸多问题。

首先，商业项目销售状况总体平庸。2013年北京商业项目的销冠是龙湖时代天街，但其销售额也仅仅14.3亿元，相比住宅销冠西山壹号院年销59.3亿元的成绩而言，时代天街只相当于人家1/4的规模，其实不仅2013年如此，2012年商业项目销冠龙湖长楹天街销售额14.5亿元，2011年的银河SOHO销售额14.4亿元，都没有突破15亿元；在上海，2013年世茂纳米魔幻城凭借其独特的项目构造及其带来的广告效应，着实火了一阵，全年销售21.7亿元，这样的成绩多年以来在上海商业类项目中绝无仅有，根据我们的数据，除了2011年宝山万达广场曾经年销售额达到过15亿元之外，其余年份上海商业项目的销冠都仅在10亿元左右，而再来看2013年，尽管世茂纳米魔幻城销售额一举突破20亿元，但与住宅销冠中海紫御豪庭近60亿元的业绩相比依然只有1/3的份额，而除世茂之外的其他商业项目就更为平庸了，排名第二位的项目销售额就直接掉到6亿元了。从两地项目排行榜的数据来看，目前即便是北京和上海，商业地产销售同样存在不小的难度。

其次，从项目模式上讲，目前能够卖得掉的商业项目恰恰是最不应该卖的项目。在上周的那篇商业地产评述中，我曾经根据消费者聚集的方式，将商业类项目分成了三种类型：其一是目的性消费，这类项目无论客户在哪里都会定时定量前往消费；其二是商务区消费，这类项目周边往往有大片的高级写字楼，其白天拥有稳定的中高收入白领群体的需求支撑；其三是居住区消费聚集，这类项目周边有大量居住人口作为稳定的消费需求群体。在我看来，第一类项目打造极为不易，第二类项目主要集中一线城市核心区域、数量极少，第三类居住区型消费项目才是当前最有生命力的商业地产项目，对于开发商来说，这种类型的项目才具有最好的盈利预期，才最应该自己持有，而现在，大量的居住型商业、社区型商业都采用了销售模式，在上述的排行榜中，北京的龙湖时代天街、保利国际广场、通州万达广场、太阳星城、定福家园、中信城等项目均是此类，上海的情况也类似，荣丰休闲购物中心、新城忆华里、曹路宝龙城市广场、崇明绿地新都会、绿地瑅香公馆、兴宸苑和富广场、地杰国际城也都依托着周边的居住消费群。在我看来，把这些项目都卖掉对于开发商来说是非常可惜的。

再次，之前曾经热门过的专业市场、商业街等模式的商业地产产品已逐渐退出第一阵营。在上述排行榜中，北京TOP10中仅有中关村金融中心项目、上海TOP10中仅有上海五金城属于专业市场类，多年以来专业市场类项目已经被证明是最差的投资品种，在各地房价持续上涨的背景下，各类专业市场类商业项目价格上涨普遍乏力、甚至不涨反跌的情况屡见不鲜；另外，当前在二三线城市还广泛存在的商业街模式在一线城市也已退出主流行列，在TOP10项目中已没有其一席之地，在我看来，这类模式的项目与当前一线城市的主流业态差距较大，尤其是作为一手房销售的生存空间已经越来越狭窄。

整体来看，商业地产项目目前正处于销售状况平庸、模式选择有误、业态唯一化加强的大趋势中，这块市场中凸显出来的问题越来越多，确实也会影响到部分以商业地产为主业的企业，在这个领域中，SOHO中国已率先进行转型，在我看来，与其说是主动求变不如说是被迫为之。

（来源：财经网）