2014年深圳新房供应量预计1300万平方米

深圳楼市今年新增供应高峰来临。深圳商报记者陆剑伟综合市规土委和中原地产的统计数据了解到，深圳新房市场可售量料达1200万平方米，同时，深圳楼市的“家底”殷实，存货403万平方米，创三年来最高水平，并连续四年供大于求。

库存够卖11个月

市规土委统计数据显示，2013年年底深圳存量可售新房约403万平方米，达到2010年以来的最高水平，较2012年年底增加了79万平方米，增幅为24.43%。

从历史长期数据来看，2013年底的存量远高于2010、2011年底的水平，按去年月均37万平方米去化速度来看，还需要11个月的消化时间。虽然存量有所增加，但去化周期处在相对较短的水平。

深圳中原地产的一份研究报告显示出去年深圳新房库存的变化：去年上半年存量从年初的308万平方米减少到6月份的255万平方米，减幅为17.27%。从7月份开始，存量又进入上升的通道，一路升至年末的最高点。进入9月份，银行信贷收紧，各种调控措施陆续加码楼市，对市场预期产生了一定的影响，购买者入市意愿明显减弱，存量以10%的幅度增加。12月份成交的回落及年末开发商的集中推盘，存量迅速增加17.36%。

从各区来看，龙岗的新房存量位居全市首位，2013年底该区在售楼盘中仍有223.24万平方米可售住宅，比2012年底增加约30.60%，增量为52万平方米；宝安区增量位居第二，较2012年增加12万平方米。存量变化最大的当属盐田区，该区2013年年底的可售房源面积较2012年增加了2倍多；罗湖区的存量增幅紧随其后，较2012年增加了近6成。福田是唯一存量减少的区域，2013年年底存量为16.21万平方米，同比减少14.01%。

连续四年供大于求

根据深圳房信网的监测，深圳新房市场连续四年供大于求。2013年深圳批准预售的住宅面积为549.91万平方米，销售面积为441.75万平方米，即供应过剩108.16万平方米，供求比为1：0.80，供给大于需求，导致市场存量继续增加。2010年~2012年的供求比分别为1：0.82， 1：0.69， 1：0.75。

各行政区方面，2013年全市六区的新房市场全部供过于求，其中，供求失衡最为严重的是南山区和盐田区，新增预售面积只消化掉不到一半，南山区的供求比为1：0.48 ，供应过剩约28万平方米，盐田区的供求比为1：0.44 ，罗湖区、福田区、龙岗区的供求比在1：0.7左右，其中，龙岗区供应过剩约63万平方米，宝安区大致供求平衡，供求比为1：1 。

深圳楼市一派热销场景，动辄数千人购房、开盘日光的现象，为什么统计数据显示却是“供大于求”呢？深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄昨日向记者解释道：“热销楼盘多出现在去年上半年，而且也不是所有的盘都卖得好，福田、龙华一些定价合理的楼盘上市去化率能达到八九成，同时也有部分定价较高的新盘开盘去化率仅有四成左右。此外，也有少数新盘捂盘，造成了批准预售的单位没有进入市场销售。”

今年楼市成交量难言乐观

房信网预计，2014年开发中的深圳全新项目超过150个，总建筑面积超过3000万平方米，如果有1/3入市，新增供应量也达千万平方米之巨，再加上现有的库存量，预计2014年的有效供应量达1300万平方米左右。

根据中原地产统计，2014年将有90多个新盘入市，可供应面积达到近800万平方米，较2013年增加近两成。如果算上去年400万平方米的库存，有效供应有望达到1200万平方米。从推盘区域看，龙岗占比较去年虽有所减少，但依然领跑全市，占据潜在供应量的36%。宝安片区紧随其后，从15%跃至25%。另外一个亮点在盐田区，潜在供应量占比增至6%。

“前有存量，后有增量，今年深圳楼市成交量难言乐观，” 玉家雄认为，“或将在去年的基础上小幅萎缩。”

房信网分析称，2013年楼市供需两旺的态势在2014年有望延续，开发商积极推盘，购房者积极入市，刚需和改善型购房者仍然是市场的需求主力，投资需求仍然受到压制，2014年的成交量预计在450万平方米左右（去年成交面积达到438.3万平方米）。