节前二手楼市成交变淡 楼价仍保持涨势
业内人士提醒3月份或迎成交高峰议价更难
节前二手楼市调查
春节将至，楼市交投变淡，地产经纪也开始收拾包囊返乡、外出，不过希望赶在节后二手楼市旺季前抢得先机的买家们仍然忙于看楼、打听市场情况。房地产业人士提醒买家，3月份将可能是今年买卖市场的第一波成交高峰，届时业主很难会对自己持有的物业“让价”，刚需买家最好在2月底之前看中物业并尽快下决定，或可避开不必要的竞争，为此建议买家在春节法定假期结束后就迅速投入到“看楼大业”中。
买家故事
赶在元宵前看楼 抢先机还能讲价
许先生是土生土长的广州人，一直住在白云区，后来为了迁就太太的工作地点，举家搬到天河区，买下了一套学位房。如今，孩子很快就要初中毕业，许先生又开始琢磨以后的搬迁大计：“除了升值因素外，我考虑的还有生活的便利性和生活质量。”
之前许先生已经看中了一套房子，但是由于马上要过春节，业主无心招待买家，而中介人员也都开始准备行囊返乡、外出，许先生只好暂停了看楼的计划。不过，富有经验的许先生教路：“按照惯例，二手楼市场在元宵后又将开始‘热火朝天’，中介初六也会开工了，但很少有买家一休完春节的法定假期就会马上看楼，所以不如赶在元宵前多看楼，抢得先机，而且还可能有较大的议价空间呢。”
现场一：买家为刚毕业孩子“看定楼”
周日一大早，天河北某中介行还没有开门，一名中年妇女就在门口认真地看着玻璃墙上张贴的二手单位信息，还没来得及打卡上班的中介销售人员正滔滔不绝地跟她介绍情况。
从他们的谈话中记者了解到，原来这个女买家为了帮自己刚刚大学毕业的孩子解决住房问题，已经看了不少地方的楼盘了。而为了“一劳永逸”，这个买家把学位也考虑进去了。不过，当她从中介处获知要缴纳3年社保才可以买房时，失落地表示：“我家孩子社保还没交满一年呢，这回买不了房了。”
现场二：为婚房小两口休假看楼忙
在荔湾区的一个中介行，记者见到一对小两口进内咨询附近有没有四五十平方米的单位，现在是否可以看房，销售人员表示临近春节，很多业主都不愿意再给买家看房了，估计要初七、初八才能开始看楼。小两口非常失望，原来他们为了结婚已经看了很久的楼，本打算在年前把房子定下，甚至还休假看楼，但是看中的房子太贵，承受得起的房子看不上眼：“看来只能过了年再调整计划，另做打算了。”
数据
学位房和刚需自住房成交火热
“2013年楼价至少涨了两成，我买了房子才3个月，总价70多万元，现在就已经涨了8万元。”有多年投资经验的刘先生如是说。
尽管临近春节，楼市成交变淡，但楼价依然保持上涨态势。据满堂红统计，2013年全年广州总体二手住宅成交均价为18276元/平方米，同比上升18.9%。虽然2014年1月二手市场的成交量在淡季作用下难以突破，但白云、海珠两区的成交情况成为“主打”，合计成交宗数占全市各区总和的41%。“其中白云区又以机场西板块成交最多，海珠区则以江南大道和工业大道的成交居多。”满堂红市场研究部高级经理周峰观察到，越秀、荔湾两区的学位房继续呈现淡季飘红态势，主要集中在南岸、东风东、先烈中等地段。
而合富置业的统计则显示，近期市中心如越秀西门口、东风东、东山口、新河浦等名校集中的区域以及江南西、东圃、钟村等地铁沿线交通便利的刚需购房热点区域，都受到学位客和首次置业刚需买家的青睐。“市场对后市预期仍偏向看涨为主，尤其是拥有较强需求支撑的市中心核心区域，计划在市中心买房的刚需自住客和学位房买家在年初这段时间的入市积极性高于其他类型买家。”合富置业市场部梁燕明预测，春节之后优质学位房市场和适合刚需自住人士选购的中低价中小户型物业市场，将快于其他类型物业交投升温。
建议：2月底前看定楼可减小竞争
周峰透露，由于地产中介在春节假期都会休假，所以需要看房的客户必须抓紧春节之前的这几天继续通过经纪人员约业主，定好看房时间，但也不排除多数业主暂时收回物业、等春节后才重新放盘的可能性。因此，真正留给准客户在春节前看房的时间已经不多，如果想在竞争相对不大的情况下看房，可以争取在2月7日~14日之间，即农历元宵节之前，在中介门店开始营业时便约业主，看中了对应的物业，也可以抓紧时间通过经纪人员跟业主谈价。
他提醒买房者，预计元宵节之后租赁市场会相当火爆，业主跟准买家之间的“价格会谈”也可能会出现暂时停滞。无论如何，在2月底之前看中物业并能尽快下决定的准客户，应该能避开不必要的竞争，皆因3月份将可能是今年买卖市场的第一波成交高峰。
重点板块分析
越秀区：楼梯楼也卖3万元/平方米
“越秀区几乎所有板块都是高价物业，单是学位房买家就能‘撑起越秀区二手楼的天’”。有中介这样表示。目前越秀区各板块均价在2.9万元/平方米以上。
中原地产淘金家园分行高级营业经理李德灿告诉记者，目前最受欢迎的学位房板块包括淘金、小北、农林下、水荫路、东风东等��据了解，目前淘金板块已有20~25年楼龄的楼梯楼价格也达25000~26000元/平方米之间,楼龄较短的电梯楼价格达35000~38000元。农林下板块的整体价格都较高，超过30年楼龄的楼梯楼均价已超过30000元/平方米，东风东、小北板块的楼梯楼价格同样也超过30000元/平方米，电梯楼更是超过40000元/平方米。而水荫路板块的价格相对较低，均价为23000~25000元/平方米之间，沙河顶、永福路板块的二手均价为20000元/平方米左右。
李德灿建议买家，“如果想买省一级学校的两房楼梯楼，买家要预备150万~200万元之间，如果是电梯楼，预计成本为250万~300万元之间。个别60平方米的紧凑小两房可能在230万元左右。”
海珠区：楼盘多生活味浓“丰俭由人”
海珠区的高价板块是滨江东沿线，均价在2.8万元/平方米以上，买家以享受型客户为主，但成交不多，而成交热点集中在工业大道南、南洲一带，均价在2.2万元/平方米附近，买家主要是在越秀、天河办公区上班的白领族。
在合富置业江南西分行主管郑国超看来，海珠区值得关注的有三个板块，分别是工业大道、东晓南、江南西。“对于追求大型小区的买家来说，工业大道是不错的选择。”他认为，该板块的光大花园是海珠区最大的成熟小区，居住环境好，目前30000元/平方米的价格尚可以接受。而东晓南板块算是海珠区的价格“洼地”，目前楼梯楼尚有15000元/平方米的价位，电梯楼比其他板块至少低2000~3000元/平方米，而且交通相对方便。可选择余地最大的要数江南西板块，该板块既有较旧的楼梯楼小区盘，价格在18000元/平方米左右，又有较新的电梯楼，价格在28000元/平方米左右，真正达到“丰俭由人”，据了解，目前楼梯楼、散盘是江南西板块的成交主力，达到总成交的六七成比例。
天河区：高端板块投资居住两相宜
天河区集中了高端大气板块珠江新城、天河北和中端实惠型板块东圃、粤垦，属于市区的热门区域之一。据周峰分析，目前珠江新城的均价在3.6万元/平方米以上，天河北均价在3万元/平方米以上，买家以“金领一族”居多，而中端成交热点集中在天河公园周边，均价在2.3万元/平方米左右，以办公白领族为主力客户群。
中原地产盈嘉花园分行营业经理钟旭文告诉记者，目前珠江新城的买家基本上为改善型住家客，较少为投资客：“尽管目前一手价格在80000元/平方米，二手均价超过40000元/平方米，但珠江新城的买家从未断过。”据了解，成交活跃时，该板块一个月成交宗数可达200宗，而情况最差时也能达到60~70宗，近期成交较多的单位多集中在誉峰、利雅湾、星汇云锦等多个楼盘中，买家多为一次性付款。
链接：新地块出让或促番禺楼价年后上涨
去年曾中止出让的汉溪长隆附近两宗宅地日前再度挂牌出让，起始楼面价达1.4万元/平方米，尚未开拍已刷新番禺区域住宅地价新高。有市场人士认为，拍地消息的影响，可能最快会在春节假期结束、业主和买家陆续返穗后出现，预计届时放盘业主的叫价可能较春节前上升6%~7%左右。
据了解，目前番禺的钟村、南村板块属于板块内的高价板块，成交量也较多，均价在1.6万元/平方米附近，而低价板块在市桥以南，均价是1.2万元/平方米左右，基本由外地客户购买。
以刚需购房的“新广州人”为主的南国奥林匹克花园，目前78平方米的两房最便宜的房源放盘价约160万元左右，不过，拍地消息可能令原本心态已相当强硬的业主对后市看涨预期更高。合富置业高级营业经理罗生刚表示，南国奥林匹克花园现时放盘的业主，大多都是需要换房才卖房的，因此在价格上相当坚持，之前已不愿意让价，坚持到价才卖。再加上拍地的影响，估计南国奥林匹克花园上述两房年后可能要165万~170万元才能买得到。
而看涨的预期可能也会令汉溪长隆板块另一个大盘——锦绣香江的业主在年后提价。合富置业高级营业经理汤万沙表示，春节前这段时间，锦绣香江山水园的中小户型单位二手均价约2万元/平方米，山水华府的中小户型单位二手均价甚至已达2.3万~2.4万元/平方米。“估计春节假期结束、业主返穗消化了拍地的消息后，届时锦绣香江中小户型单位的二手放盘均价可能较年前上升1000~1500元/平方米。”