项峥：未来我国住房投资价值或将会趋向下降

　2013年以来，香港富豪李嘉诚陆续在广州、上海、南京等地抛售物业，2014年年初其子李泽楷也欲出售北京盈科中心，持续引发了市场关于李嘉诚“撤资疑云”。且不论“撤资”意图是否属实，仅就商业行为原则而言，将这些并不孤立的商业行为联系在一起分析，不难发现“高抛低吸”符合经济行为人利益最大化原则，并无不当之处。进一步说，如果将连续性的商业行为纳入当前全国性房价强劲上涨的大背景中考察，在即将出现地产拐点之前将物业变现，很可能会是极富商业智慧的行为。这也在一定程度表明，未来我国住房投资价值可能趋向下降。

　　住房投资价值下降，是住房市场周期运行规律的必然结果。从房地产周期运行考察，我国房地产市场已经历了持续十多年的繁荣期，部分热点城市房价十年内上涨幅度甚至超过十倍，这在全球经济史上也非常罕见。上世纪90年代初日本房地产市场泡沫破裂，是全球经济史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。但即使是这样，当时日本房价上涨幅度也未超出当前我国一线城市房价上涨水平，日本东京都市圈在1990年高峰期时地价大约为1983年的2.5倍。这种情况表明，我国住房市场运行客观上存在调整需要，房价收入比、房屋租售比对合理值的过度偏离，必将产生限制住房价格进一步上涨的作用，进而促使住房市场周期形成拐点。

　　不仅如此，未来住房市场需求趋向理性，也难以支撑未来住房市场价格继续快速上涨。应该看到，过去住房价格持续十多年的上涨，实际上是对全社会购买力的过度透支。在房地产巨大财富效应的示范作用下，未来住房需求大规模前移，投资投机需求盛行，住房消费俨然成为全社会消费的最大热点。而社会资金过度向房地产市场领域聚集，在推动住房价格不断上涨同时，也引发了社会资金分配结构上的失衡问题，造成部分实体经济领域“失血”现象较为严重，个体财富转移更为明显。很多年轻人努力工作所得被房价上涨过度压榨；而投资投机者不劳而获，却坐享社会剩余价值流入。但这种情况可能会随着宏观经济增长中枢下移，以及社会购买力过度透支而发生反转，未来住房市场需求增长动能将会衰减，因而也难以再继续支撑住房价格高达两位数的上涨。

　　现在，有一种观点认为，在严格限购、限贷政策下，去年一线城市住房均价仍录得近20%的涨幅，表明一线城市住房价格上涨主要由刚性住房需求驱动，不存在“泡沫”。对此，应有理性分析。现在一线城市动辄上千万元一套房产，已经远非普通中等收入家庭可以企及。根据我国上市公司年报，一些规模适中上市公司的全年盈利已经无法支付一线城市相对中心区域的一套房产，这怎能说我国一线城市不存在住房“泡沫”呢？17世纪荷兰“郁金香泡沫”形成与破裂，何曾有金融杠杆的介入？可见，不能因为当前信贷资金介入个人购房领域稀少，就武断地认为住房市场需求都属于刚性。笔者认为，城市边缘区域住房成交是刚性需求推动，但城市中心区域住房成交则主要是改善性需求、投资需求的结果。

　　事实上，随着稳健货币政策实施，当前我国社会资金价值逐步回归，流动性继续泛滥的情况不太可能会出现。去年我国货币市场在6月份、10月份以及年末都曾经一度出现利率跳跃式上升的情况，这其中虽然有流动性预期因素影响，但不容否认，美国QE退出的步伐越来越近，金融市场利率逐步抬升，将是未来全球金融市场的一个大趋势。应该看到，按照现在市场利率和住房折旧情况综合考察，即使是在一线城市，闲置住房成本很高，已经失去投资价值。从这一点上看，李嘉诚陆续抛售大陆物业，并不违背商业原则。

　　综合各方面情况看，今年我国或将迎来预期的房地产市场周期运行拐点。过去，市场已经适应了房价持续上涨。一旦拐点真正到来，不知道我们是否已经做好准备？

　　(作者系房地产评论人)