广州购物中心井喷式增长

2013年是购物中心的井喷期，是优质购物中心供应量最大的一年，是广州购物中心租金出现零增长或低增速的一年，是“招商难”等问题陆续出现的一年，截至2013年末，全市零售物业总存量高达约203万平方米。面对低迷的市场和电商的双重冲击，购物中心通过加大体验业态、O2O等方式转型升级，但仍然将迎来商业面积供大于求的2014年，业内预计，2014年招商难、租金降等问题会爆发，而购物中心在以线上与线下融合方向的探索中，或会出现有效的新商业模式。

现象

购物中心井喷租金回落

近一两年来，许多以往专注住宅开发的地产大鳄都争相进入商业地产领域，如奥园、保利、万科、中海、雅居乐等等，这些开发商的一涌而入令商业地产市场行情井喷。有统计数据显示，近年来中国购物中心正以每年300家的速度增长，而来自仲量联行的数据显示，2013年是广州有史以来优质购物中心供应量最大的一年，全年新增近40万平方米，约为2012年的3倍；截至2013年末，全市零售物业总存量高达约203万平方米。

大量商业面积的出现导致竞争加剧，“招商难”成为业内最常谈起的词。来自仲量联行的统计数据显示，2013年全年零售物业市场的净吸纳量仅25万平方米，比2012年下降了2万平方米，预计在2014年，受整体经济所限，零售商对扩张仍将因为保持谨慎乐观而放慢扩张步伐，因此广州零售物业租赁市场的气氛将难有明显起色，对新商场招商造成较大压力。少数新商场将考虑重新定位，引入更多适合周边消费者的品牌，预计将会拖慢租金增长的幅度。而与传统零售商业相比，租金水平相对较低的体验业态，在商场中占比加大，也将进一步拉低商场的平均租金。

广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，2013年购物中心招商情况，整体而言主要商圈情况平稳，但如萝岗和黄埔这样新的商圈“招商难”的情况较明显。他还提到，由于此前商业地产租金上涨厉害，导致资金的涌入，2013年购物中心进入井喷期，如今，井喷期一过去，市场趋于理性，在主要商圈和新兴商圈都已经出现租金下降情况，“预计未来2年至3年租金都会有所回落，正常情况会回落10%至15%。”

“因为招商难，场地只能放下身段。”广东省流通业商会执行会长黄文杰透露，2013年，已有购物中心为招商提供更优惠的租金，将主力店的免租期由一般的3个月至半年，延长至1年的个例，“还有补贴装修费用的。”他预计，2014年更多的购物中心将保持租金零增长或下调。

零售低迷加强体验抢市场

2013年，来自零售低迷及电商的双重冲击，购物中心面临的压力明显，有的项目出现大批商家租约到期撤场的情况。因此，成熟的购物中心及新兴的购物中心都在转型升级，以求招揽更多的客源，稳住品牌商。例如，正佳广场的海洋馆，及各类融入艺术元素的展览；五月花广场开辟“美食长廊”增加餐饮业态；天河城引进Hello Kitty展览；丽影广场外立面转型升级，内部业态调整……

“加大餐饮比例，建立游乐场、电影院、儿童游戏中心等体验配套，已成为购物中心竞争突围最常使用的手段。”一位不愿具名的业内人士告诉新快报记者，但这些尝试仅处于探索阶段，没有亮点出现。此外，与传统零售业态相比，体验业态的租金低、租期长，这对于购物中心而言并不是一件好事，但是体验业态的吸客能力强也是事实。目前，越来越多的购物中心正选择以自营体验业态的方式来增强商场的可持续发展能力，如“万达影院”、“大玩家”、“大歌星”,还有高德置地的“小Q儿童城”等，自营式的体验业态主力店，在2014年或将更为流行。

无一例外的，被采访到的业内人士都提到“社区型购物中心”,这一业态无疑成为2013年购物中心里的一抹亮色。“当核心商圈市场饱和，供过于求时，开发商将瞄向某些区域。”黄文杰认为，随着社会的发展，成熟社区内的消费力在逐步提升，而消费需求也开始寻求便捷性，社区型购物中心迎来发展的机遇，城市化的发展带来了商机，在有一定居住人口规模、外围交通配套齐全的社区，这类有区域辐射范围的社区型购物中心创造出不俗的成绩。他还指出，品牌也愿意进入社区型购物中心，这些区域人流量大，消费力在提升，如果区域人群与品牌消费目标人群匹配，品牌开店能达成理想的销售。

王先庆也提到，社区购物中心的优势明显，因为业态组合够生活化，所以接地气，能聚拢客流，“在激烈竞争下更易存活下来。”

■声音

广东商学院流通经济研究所所长王先庆

行业将进入大调整期

经过2008年至2013年，购物中心的井喷式增长在2013年达到顶峰，但2013年的结束，标志着购物中心以规模为主导向的发展阶段基本结束。过去的一年里，万达在广州主城区的布局使商圈组合发生均衡性变化，步入2014年，行业将进入以精细化与特色化为主的新一轮发展阶段，将是大调整期，新增的购物中心如何适应新的市场情况存活下来，尤其是在与电子商务结合，及特色化打造方面进行探索是需考虑的问题。

广东省流通业商会执行会长黄文杰

创新模式会逐步产生和确立

2013年，终端消费持续低迷和电商冲击给市场带来双重冲击，迫使商业求变与创新，但业内还没有找到合适的道路，仍处于一个摸索阶段，市场是千变万化的，不能一刀切，正如万达此前说要去服装化，但白云万达仍有服装业态。2014年，预计在线上与线下融合的方向上，创新的模式会逐步产生和确立，整个商业会走向坚定转型的道路，不单是实体店需要创新，传统电商也需创新变革。

展望

线上与线下融合或现新模式

来自戴德梁行的统计数据显示，据不完全统计，目前广州在运营的主要商业体已超过40多个，预计2014在建或将建的综合体及商业项目还将超过20个，未来3-5年内，广州将有近400万平方米的商业面积投入使用，商业环境竞争将更为激烈。

而随着市中心用地空间的逐步减少和东进北拓南优战略的进一步实施，广州城郊的各新板块，正逐渐成为商业地产的新战场。2013年，番禺已成为广州零售商业市场的一大战场，预计在2014年，从番禺到萝岗、增城、花都等广州各郊区商圈，还有金沙洲、白云新城等新兴商圈里，至少十几个新购物中心将相继招商或开业，郊区和次中心区商业项目井喷，商圈多元化将进一步明显。

广州同誉行商业经营管理有限公司总经理胡广华指出，在同质化和电商的冲击下，预计在2014年，广州将有更多零售商业面临日益加剧的招商难、销售难、开业难、经营难等问题，商业地产泡沫破裂之痛可能将逐步蔓延开来。预计到2014年，随着新项目的不断增多，这种困难还将进一步加剧，最后还可能会因为招商难无法开业而出现烂尾项目。

对此，黄文杰表示同意，“2014年很多品牌商的拓展计划都很保守，但购物中心商业面积仍然存在，供大于求会导致招商难的问题在2014年爆发。如果终端消费持续低迷，消费增速没有根本性、明显性的加速回暖现象，品牌商会对市场持审慎的态度，招商难、租金降问题会继续。”

而对于购物中心的发展方向，除了看好社区型购物中心外，王先庆认为，“业内会出现有特色、主题型的购物中心，如奥特莱斯广场、公园式的购物中心等，这与传统购物中心有所不同。”黄文杰也提到，走专业化方向及特色化的购物中心有望突围。