2013年房产行业指标增幅明显 年底开发景气指数回调
一、1-12月房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%
2013年1-12月，房地产开发投资同比增长19.8%，增速比前十一月上涨0.3个百分点，比2012年同期增加3.6个百分点。其中，1-12月住宅累计投资达到58951亿元，同比增长19.4%，增幅较前十一个月上涨0.3个百分点，比2012年同期增加8个百分点。
8月份以来，房地产开发投资增速放缓，降至20%以下，到年内略有回升，增速依然没有回升至2成以上。住宅投资与整体行业投资趋势一致，年底达到5.9万亿元左右。房地产开发投资增速的小幅下滑，一方面是由于下半年政策基调趋于收紧，房企投资热情略有降温。另一方面当前的政策与行业环境，必然使开发投资逐渐回落到较为温和的增长状态。但是从绝对量上看，2013年1-12月房地产开发投资额依然比增速超过30%的2011年同期大幅上涨近4成。
图表1：全国固定资产、房地产、和住宅开发投资情况（单位：亿元）
图表2：房地产和商品住宅开发投资额及同比变化（累计月）
二、1-12月住宅新开工同比增速达11.6%，土地购置面积近3.88亿平方米
1-12月，房地产行业住宅新开工面积同比增速达到11.6%，而去年同期只有-11.2%。住宅施工面积全年增速超过13%，竣工面积在12月大幅环比上涨。
从土地购置方面看，2013年1-12月，全国土地购置面积达到38814万平方米，同比上涨8.8%，但依然没有达到2011年的数量。
从全年数据对比看，2013年房地产市场较2012年依然有明显升温。这些先行指标的明显回升，会对新建商品住宅市场的新增供应起到明显推动作用。
值得注意的是，2013年1-12月土地成交平均地价较2012年大幅上涨近49%。主要是尤其房企拿地向一线和部分大型二线城市聚集，加上竞争激烈，造成平均拿地价格快速上涨。地价上升也使未来新建商品住宅的价格难以出现下调。
图表3：商品住宅施工、新开工、竣工和企业土地购置情况（单位：万平方米）
图表4：住宅施工、新开工、住宅竣工面积同比变化（累计月）
图表5：企业土地购置面积及同比变化（累计月、单月）
三、1-12月商品住宅销售67695亿元，同比涨26.6%
1-12月，商品住宅销售115723万平方米，同比上涨17.5%。商品住宅销售额为67695亿元，同比上涨26.6%。
年底，开发商大量在售项目进入集中结算期，销售数据环比出现大幅上涨。从全年数据看，开发商销售状况良好，较2011年市场深度下调后，销售额增长了近4成。预计2014年房地产行业政策环境整体平稳，加上供应有望回升，成交市场依然会温和上扬。
从库存角度看，2013年底商品住宅待售面积约为3.2亿平方米，同比上涨37.2%，增幅较2012年底增加6.6个百分点。2013年“国五条”细则在多个城市落地执行，金融市场信贷环境也明显收紧，对需求释放有一定降温作用。另外，部分三四线城市依然存在去库存的问题。
图表6：商品住宅销售及待售情况（单位：万平方米、亿元）
图表7：住宅销售面积及同比变化（累计月）
图表8：住宅销售额及同比变化（累计月）
图表9：各月商品住宅待售面积及同比变化（单月）
四、1-12月房地产到位资金12.2万亿元，同比上涨26.5%
1-12月，房地产到位资金122122亿元，同比上涨26.5%。其中，国内贷款同比上涨33.1%，利用外资同比上涨32.8%，企业自筹资金同比上涨21.3%，包含定金和预收款、个人按揭贷款在内的其他资金，同比涨幅为28.9%。
与往年相比，国内贷款增幅非常明显，可见2013年房地产行业在金融层面的获取较为充分，房企信贷环境相对宽松。另外，市场持续升温，使房企销售资金回流也出现大幅增长。短期来看，房地产市场不会出现明显降温，2014年金融领域的基调是稳中有进，整体行业环境将使房企暂时不会出现资金面紧张的局面。
图表10：房地产资金来源情况（单位：亿元）
图表11：房地产到位资金及同比变化（累计月）
图表12：国内贷款、企业自筹资金、其他资金同比变化变化（累计月）
图表13：近三年1-11月各类资金来源占比变化（累计月）
五、12月房地产开发景气指数回调，2014年有望继续回升
2013年12月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.21，比11月份明显回升0.83点。在经过连续4个月持续下降后触底回升，房地产开发景气指数虽然仍不及年初，但已经超过2012年同期。
11、12月各��标的上扬，是年末房地产开发景气指数回升的关键。若2014年房地产行业与市场环境稳定，政策调整频率下调，开发景气指数有望持续回升。
图表14：房地产开发景气指数（单月）
六、综述
2013年，房地产行业恢复较为明显。主要是受到2012年以来市场持续回暖影响，市场信心较强。房地产行业投资增速较长时间保持在较为合理的范围内，房企销售数据也出现明显上涨。
从房地产行业所处环境看，虽然政策调整较为频繁，但地方上既有收紧性调控出台，又有利于需求释放的政策放松。金融领域，尽管年中至年末，出现了钱荒和信贷额度收紧状况，但房企贷款渠道较为通畅，资金面相对宽松。另外，项目短期消化率上升，房企汇款能力提高，销售压力降低。供需不平衡状态下，房企主动降价的可能性极低。
2013年土地购置面积、住宅新开工、竣工面积等指标有明显提高，可逐步转化为新建商品住宅市场供应，对于缓解供需矛盾有一定积极作用。