2013年重庆写字楼供应井喷 未来租金走势或下行

世邦魏理仕近日发布《2013年第四季度及全年重庆房地产市场回顾与展望》报告称,由于重庆优质写字楼供应进入高峰期,而市场需求增速缓慢,2013年渝写字楼空置率持续攀升。

　　该公司华西区董事、总经理胡港文表示,“目前重庆写字楼租金正处于一个转折点上,未来将呈下行趋势。而要逆转此走势,不是市场能解决的,亟需政府的‘第三只手’介入。”

　　渝写字楼供应进入高峰期

　　报告显示,2013年第四季度,全市有超过20万平方米优质写字楼投入市场,创单季供应高峰。其中,甲级写字楼占一半左右,总计1189200平方米,环比上涨20.8%,同比上涨52.4%。而在区域上,新增供应主要集中在解放碑和江北嘴两大核心商务区,需求多为国内大型企业对办公室空间的升级,以及外资机构在渝新设办公场所。

　　其实,写字楼放量供应不只表现在去年第四季度。据世邦魏理仕监测,重庆写字楼大幅供应态势起步于2010年10月,2013年创下历史高峰。数据显示,2013年渝写字楼新增供应同比上涨48%,合计46万平方米。其中,逾36%来自于新兴区域。江北嘴自2013年下半年开始陆续有项目交付使用,全年供应13万平方米,占年新增供应量的28%。

　　报告预测,未来重庆新增写字楼将主要集中在新兴商务区。2014年上半年,重庆将有逾20万平方米的优质写字楼交付使用,且超过80%位于新兴商务区;未来三年,重庆写字楼将新增供应约390万平方米,其中大坪和化龙桥占16%,江北嘴占40%。

　　

空置率持续攀升 投资回报率低

　　据世邦魏理仕统计,2013年第四季度,全市写字楼累计吸纳量近10万平方米,环比增长63.5%,同比上涨43.5%。

　　“尽管需求有所增长,但受大量新增供应影响,全市写字楼整体空置率环比上涨2.5个百分点至33%。而在租金方面,第四季度保持平稳态势,平均96.7元/平方米/月。不过总体上看,市场竞争表现激烈,业主倾向延长装修期或免租期以吸引客户。”报告称。

　　

图表摘自世邦魏理仕发布的报告

　　据世邦魏理仕监测,2013年全年重庆写字楼吸纳量超过24万平方米,同比上涨5%,增速明显放缓。市场规模快速放大,使得供大于求的状况愈发严重,空置率持续攀升,市场平均租金同比上涨率仅为3.0%

　　“从投资角度讲,重庆写字楼市场的另一挑战来自于卖家对价格过高的期望。”报告称,

　　租金平稳,散售价格走高,导致去年第四季度重庆甲级写字楼毛收益率下降。

　　

图表摘自世邦魏理仕发布的报告

　　“2013年前三季度,重庆写字楼平均租金95元/平方米/月,散售均价却达2万/平方米,照这样计算,投资回报率仅为4.6%左右。”报告称。

　　“而由于散售又是重庆写字楼市场的主要业权形态,所以整栋交易的卖家也通常会以散售回报率作为价格基准。这其实对于机构投资者而言,同其他二线城市相比,是一个比较低的回报率,除非卖家可以提供某种形式的收益回报保障。”报告认为。

　　存量大 亟需“第三只手”拯救市场

　　“写字楼供应量大是天津、成都、重庆、武汉等二三线城市的共有特征,但相比其他,重庆还有一个比较明显的特点,那就是市场需求增长缓慢。成都的写字楼物业需求在逐渐靠近一线城市,而重庆2010-2012年排列全国第八。”报告称。

　　

图表摘自世邦魏理仕发布的报告

　　据世邦魏理仕分析,基础设施、人才资源和第三产业的慢速发展制约着重庆的写字楼需求。重庆作为中国传统工业基地的优势,以及近期政府招商引资的政策优惠,可以预见未来一段时间内,重庆将依赖制造业,而不是第三产业,作为其经济发展的主要动力。

　　人才资源方面,“拿成都和重庆相比,两者之间存在一定的差异。据2010年全国人口普查显示,成都拥有大专及以上学历人口占常住人口比例17%,重庆9%。”报告称。

　　而就基础设施而言,事实上,目前重庆写字楼市场已经对此有明显反映。报告显示,2013年重庆写字楼新兴区域跟核心商务区吸纳表现分化,新兴区域空置率同比上涨8.7个百分点,而解放碑商务区空置率仅小幅上涨0.6个百分点。新兴区域因为配套不完善、交通不便等因素,吸纳速度稍显慢。

　　“由于存量太大,我们认为目前重庆写字楼租金正处于一个转折点上,未来将呈下行趋势。而要逆转此走势,不是市场能解决的,亟需政府的‘第三只手’介入。”胡港文认为。

　　胡港文建议,政府要做好以下四个方面的工作:一是以更加务实的态度预测市场需求及部署土地供应,区域之间有明显功能分工,以防止同质化竞争;二要搞好商业规划,让市场慢慢消化逐年积累的写字楼物业;三要加强管理,搞好工商管理登记,严禁随意将非商业用房登记成商业用房;四要尽快完善新兴商务区的基础设施建设,改善交通不便状况,考虑提供政策补贴或福利以吸引客户入驻。