上海写字 楼2013成交量同比涨48%
[导语] 写字楼市场在下半年开始了稳步上升的节奏。进入8月,写字楼供应量出现井喷,…让2014年的上海写字楼市场“压力山大”。2014年~2015年,上海写字楼的供应量还将大幅攀升。第一太平戴维斯展望上海写字楼市场,…...
2013年，上海住宅市场冷清结尾，写字楼市场却一枝独秀，全年呈现一路向上的火热势头，并在12月创下近三年成交新高，走出翘尾行情。
21世纪不动产市场研究部统计数据显示，2013年12月，上海写字楼市场成交近4000套、共计39万平方米，创造了自2010年以来的单月成交最高峰。在成交火热的预期影响下，开发商推盘力度明显加大，12月单月写字楼供应量暴增，达56万平方米，刷新了自2010年以来的市场纪录。此外，12月写字楼成交均价为2.9万元/平方米，保持连续四个月的上涨势头，创造全年第二高位。
2013年上海写字楼总体供应量为333万平方米，成交量251万平方米，比上年上涨48%。在高供应的刺激下，上海商业物业投资热情得到释放，写字楼市场在下半年开始了稳步上升的节奏。进入8月，写字楼供应量出现井喷，总量达49.6万平方米，成交量也达到2013年最高点31.5万平方米，成为历史新高，之后9、10、11月份交易投资继续维持向上格局，在12月完成高位收官。
值得一提的是，自去年10月上海自贸区挂牌以来，浦东新区外高桥、临港、张江等板块成为商务市场“新贵”。2013年浦东新区写字楼共计成交16.4万平方米，比上年增长62%。其中，外高桥板块供应和成交面积分别为1.9万和1.2万平方米，分别是上年的14.4倍和5.6倍，且租金水平已经逼近虹桥商务区。
高力国际中国区调研部董事谢靖宇指出，2013年前三季度上海国内生产总值同比增长7.7%，同期第三产业增幅为9.1%，支撑了对写字楼物业的需求。2014年上海写字楼空置率预计会小幅下降，租金会由于金融业和专业服务领域的需求而上涨，但增长幅度会受制于次中心区域的较大供应。
交投量破纪录
2013年12月，上海写字楼市场量价齐升，数据显示，2013年12月上海写字楼新增供应面积达到2013年度最高峰，为56.11万平方米，环比上涨39.01%。与此同时，写字楼交易量也急速攀升，上月成交面积达到39.42万平方米，环比增长71.58%。
临近年底，房企业绩冲关，开发商不断推出大体量项目，引来入市狂潮。从供应来看，2013年12月沪上写字楼新增入市项目为20个，而且推出的单个项目体量大，其中，虹桥SOHO商务广场为19.44万平方米，是月度最大供应项目。从区域来看，长宁、徐汇、浦东分列前三位，供应面积分别为19.45万平方米、12.95万平方米和6.69万平方米。
在连续高供应的刺激下，上海年末写字楼交易量也急速攀升，2013年12月成交面积达到39.42万平方米，闵行、徐汇和浦东排名前三位，成交面积分别为8.29万平方米、7.68万平方米和6.14万平方米。成交均价因此出现了明显上涨，达到29363元/平方米，较2013年11月上涨26.1%。
尴尬的是，在供求总量屡创新高的同时，2013年上海写字楼的成交价却出现下滑态势，全年写字楼成交均价为2.3万元/平方米，相比上年下滑7%，比2011年更是下滑16%。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，上海CBD核心区段新增房源有限，而新兴商务园区快速发展，随着城市外扩的推进，新增写字楼外移趋势已是不可阻挡，这种成交结构的变化最终导致均价下滑。
此外，2013年上海写字楼市场一反往年“西热东冷”的局面，浦东租金水平开始超越浦西。高力国际报告指出，截至2013年底，上海核心商务区的甲级写字楼平均租金同比上升0.6%，至人民币每日8.9元/平方米，按子市场分，浦东同比上涨5.0%，而浦西则同比下跌2.7%。“对面积的要求和成本控制使得现有租户开始寻找其他替代方案，加之次中心商务区较多的新增供应带来的竞争，导致上海整体租金增长较前两年显著放缓。”谢靖宇告诉中国房地产报记者。
作为2013年市场的最大热点，上海自贸区加速了优质企业资源向浦东汇聚，写字楼成为自贸区获批以来受影响最为强烈的物业类型。数据显示，目前外高桥写字楼平均租金报价飙升到每日9元/平方米，空置率也从此前的30%降到8%。截至2013年三季度，上海自贸区写字楼租金刚刚超过漕河泾开发区，到了四季度，就已把四川北路一类的优质板块甩到后面，直追虹桥商务区。
上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，此前住宅限购政策导致很多专注于住宅市场的知名开发商加大商业项目投入比例。随着项目建设周期到来，入市的办公项目越来越多，2014年入市的项目还会延续增长格局。
竞争加剧
持续不断的新增供应上市，让2014年的上海写字楼市场“压力山大”。2014年~2015年，上海写字楼的供应量还将大幅攀升。第一太平戴维斯展望上海写字楼市场，预计2014至2015年间将会有约200万平方米的甲级办公楼入市。
记者了解到，上海写字楼库存猛增的原因在于近年上海多个新兴CBD迅速成型，贡献的新增面积都较大。以2013年为例，浦东小陆家嘴新增面积所占比重最大，达到26%，而在未来数年，随着虹桥、后世博区域以及徐汇滨江争相打造新兴商务区，上海写字楼新增供应还将大大增加，空置率也将相应增长。
截至目前，虹桥商务区核心区域30幅地块全部完成土地出让手续。作为2013年上海商办用地出让的重要区域，虹桥核心区总开发面积超过555万平方米，核准和备案的社会项目总投资达669亿元，已动工项目超过50%。2013年，虹桥板块有零星项目上市，到2014年，项目将进入集中上市阶段，至2015年，整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。
“今后几年，世博、滨江、虹桥、前滩板块商办物业将陆续入市，市场竞争加剧，上海写字楼市场将会出现一个较长周期的大规模供应。但实体经济增长预期式微，供求关系似乎不太容易达成理想状态，去化压力进一步加大。”罗寅申也指出。
2013年第三季度，上海写字楼每平方米租金下跌0.3%至8.41元/天，是2010年以来首次季度下滑。第四季度上海写字楼租金出现反弹，上升至每平方米8.73元/天。业内普遍认为，巨大的供应量将使核心商务区的写字楼租金承受压力，2014年上海写字楼市场的空置率将不容乐观，租金下行只是时间问题。
截至2013年12月末，上海写字楼库存量达593万平方米，即使按照12月份的成交水平来测算，消化这些库存也需要20个月。对此，世邦魏理仕则预测，因为供应增加以及中国经济或难再现10年经济年均增长10.5%的辉煌，上海未来三年写字楼的租金可能最多下跌17%。