世邦魏理仕：写字楼及商铺供应创历史新高工业市场依然活跃

世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2013年第四季度中国房地产市场回顾与2014年市场展望》。报告显示，2013年第四季度全国优质写字楼市场及优质商铺市场均创下新增供应单季新高。受集中供应带动，写字楼市场的需求得到平稳释放，空置率也有所上升。优质商铺方面，零售运营商继续积极引进体验型消费租户，多数新开业物业招商情况良好。优质物流设施市场继续保持活跃态势，租金持续上扬。尽管多地政府在第四季度陆续深化针对住宅市场的宏观调控政策，但对市场尚未造成明显影响，截止季末全国高档住宅市场平均价格环比继续小幅攀升。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生表示：“展望2014年，各地不断攀升的新增供应将令全国优质写字楼及优质商铺市场面临不同程度的挑战。相反，在持续供不应求的情况下，预计明年优质物流设施市场仍将延续今年的积极表现。在中央引入长效调控机制的政策定调下，预计明年住宅市场发展将趋于平稳。”

优质写字楼市场

2013年第四季度，全国优质写字楼新增供应总量达176.7万平方米，单季供应量创历史新高。新增供应中逾七成来自二线城市，而华西市场成渝两市新增供应总量即高达76.4万平方米，占全国总量逾四成。受集中供应带动，市场需求得到平稳释放，本季全国优质写字楼净吸纳总量环比上升10.6%，金融及专业服务业仍是主要市场优质写字楼租赁的主要需求来源。受新入市项目当季较高空置率的影响，全国平均空置率环比上升0.9%至15.2%。

受持续集中供应的影响，全国主要市场优质写字楼平均租金水平环比下跌0.3%。各区域市场租金表现继续分化。华东地区市场需求持续复苏，除上海本季租金小幅下滑外，大部分城市租金环比涨幅保持在1-2%。华南地区广州市场需求相对平稳；而受政策利好淡化及中小型租户年底集中迁出影响，深圳整体空置率上扬1个百分点，租金增幅明显收窄。华北地区，市场供应增加带来的竞争压力令业主普遍下调租金预期，多数二线城市租金环比小幅下降。受集中供应带来的日益激烈市场竞争的影响，成都本季租金环比下跌2.1%，跌幅居各城市之首；而重庆和武汉的租金水平则相对平稳。

2013年全年全国优质写字楼新增供应总量接近500万平方米，同比增长23.1%，成都以全年新增供应150万平方米高居榜首且创历史之最。租赁需求方面，北京、上海、广州三地外资企业主导的成本节约型搬迁日益成为趋势，二线城市的较大面积需求则多来自金融、房地产及能源企业。在物业投资市场，国内金融机构成为全年主要优质写字楼市场大宗交易的需求主体：如交通银行深圳分行在和黄世纪汇广场购入5万平方米，交通银行与光大控股购入位于上海浦东的东方汇经中心。

世邦魏理仕预计2014年全年优质写字楼将迎来新的供应高峰。一线城市中上海及深圳预期将有大量的新增供应入市。以成都为代表的部分二线城市在2014年将迎来又一个供应高峰，料将对其业已高企的存量去化造成更大的压力，预计未来二线城市整体空置率将继续上行。在市场竞争日趋激烈的二线城市，尤其是新增供应密集且空置率高企的新兴商务区，预计租金下行压力亦将不断增大。

优质商铺市场

2013年第四季度，全国主要市场优质零售物业新增供应总量继续创历史新高，达到255.5万平方米。其中，二线城市占比接近八成，而武汉、天津、成都和沈阳四地均录得超过30万平方米的新增供应。本季，零售运营商继续积极引进体验类消费租户，加之快时尚品牌在二线城市仍积极扩张，全国主要城市优质零售物业净吸纳量累计接近230万平方米。受此推动，全国主要城市优质零售物业平均空置率环比下降0.5个百分点；平均租金环比上涨0.2%。

回顾2013年的零售市场，新开业零售物业体量较大且供应持续高企，但多数项目开业率良好，仅有部分二线城市非核心商圈零售项目出现开业率偏低或延迟开业的现象。从运营角度看，为应对日益激烈的市场挑战，零售运营商开始逐步调整运营模式，百货购物中心化、购物中心体验化、租户差异化、零售渠道多元化成为关键字。在供应量日益攀升及网购的不断冲击下，百货因经营不善停业甚至撤出市场的案例屡见不鲜。为积极应对当前趋势，多地主流百货公司均选择在负一层或高区大量引入餐饮租户以提升人流。即便是新开业的高端精品百货如北京老佛爷及连卡佛上海旗舰店亦着意加大了其餐饮租户的比例。为实现租户差异，除进一步拓展品牌覆盖、实现精准定位外，引入奥特莱斯作为主力租户或直接转型为“城市奥特莱斯”亦成为成都、重庆、广州等多地面临运营瓶颈的零售物业的选择。新开业及现有的购物中心积极加大餐饮、休闲娱乐及儿童服饰等租户占比，同时不断增加物业的配套设施，从而延长顾客逗留时间及延伸顾客消费体验。继苏宁电器、天虹百货等传统零售商试水O2O后，今年万达、银泰、连卡佛等零售企业亦上马O2O或进一步加大力度投入泛渠道建设，令探索渠道多元化成为当前各零售企业关注的焦点之一。

在品牌扩张方面，奢侈品牌明显放慢扩张速度，且将着眼点转回一线城市核心商圈，进一步深化购物体验及品牌建设。轻奢品牌则保持积极的扩张速度。快时尚品牌一方面继续加速在华扩张，在一线城市继续打造旗舰物业的同时不断向二三线城市战略渗透；另一方面则兼顾纵深，逐步推行多品牌策略，意图占领细分市场。此外，高端精品百货重新活跃、设计师品牌积极扩张、品牌集合店增多及期间限定店(pop-up store)等形式的引入和普及均标志着中国零售市场正逐步走向成熟。

2014年全国优质零售物业供应量将继续维持在高位，且仍将主要集中在二线城市。预计二线城市位于不同商圈、由不同运营经验业主开发的零售物业间的表现将进一步呈现两极化，因经营状况不佳而做出主动或被动调整的案例将继续增加，新增供应密集的二线城市租金表现亦将会进一步受压。预计精准物业定位、调整租户组合、增强品牌差异化、提升资产管理水平等仍将继续成为未来零售市场发展的重点。此外，预计明年将有更多零售商试行多渠道、泛渠道策略，以主动应对网络消费带来的挑战。

工业物业市场

2013年第四季度，全国优质物流设施市场持续此前积极表现。本季有多个普洛斯等知名物流仓库开发商在一二线城市的高品质仓储物业交付使用，在一定程度上缓解了部分市场供不应求的状况，但来自电商及第三方物流的活跃租赁需求仍令整体市场呈现供不应求的局面。受此推动，全国优质物流仓库平均租金指数环比上涨0.5%。本季全国主要城市无一录得租金下跌。其中，武汉、杭州、深圳和广州的租金涨幅保持在1%以上。2013年全年，受供应短缺和旺盛需求推动，杭州和深圳的优质物流仓库平均租金同比涨幅均高于5%。

鉴于电子商务的蓬勃发展势头，料2014年优质物流仓库的租赁需求及电商的物流仓库自建需求仍将保持强劲。加之各主要市场的物流仓储用地供应十分有限，料各主要城市供不应求的市场状况将会持续，市场平均空置率仍将保持低位，租金亦稳中有升。预计良好的市场基本面及理想的投资回报也将吸引更多的投资者关注工业地产。

高档住宅市场

第四季度，多个地方政府于年末相继出台新的住宅市场调控政策，强化对楼市的调控力度，部分城市将二套房首付比例从6成提高到7成。上海和广州等主要城市更上调外地购房者的纳税和社保缴纳年限要求。但本轮政策调整对市场的影响于本季尚未完全显现。CBRE追踪的全国主要城市中大部分城市的高端住宅市场在本季度继续保持稳中有升的趋势。一线城市在本轮房价攀升中持续领先，其中北京的房价在第四季度仍录得4.9%的环比增长。

在中央政府不断推进不动产登记制度和保障房建设等长效调控机制的同时，各地方政府也大力增加土地供应，料2014年高端住宅市场表现将趋于平稳。鉴于一线城市大量的刚需及改善型需求和有限的土地供应，预计以北京、上海等城市的高端住宅市场价格仍将面临不小的上行压力；部分二三线城市由于供应相对充沛，房价上涨速度将持续放缓。