房企竞争加剧 二三线城市商业地产运营或存风险

华润置地近来继续向二、三线城市扩张，继2013年年底20.15亿元拿下厦门（楼盘）湖滨南路地块后，1月13日又以总价38.34亿元摘得福州（楼盘）鼓楼区工业路沿线两地块。华润置地商业扩张初见规模，不只是在福建，目前其万象城已进入杭州（楼盘）、沈阳、南宁等多个二、三线城市。监测数据显示，多家大型房企将目光投入到了二三线城市的商业地产上，而今后两年则是商业地产上市的爆发期，在二三线城市，即便像华润置地这样的企业在运营上有一定优势，但面临的竞争将加大，各家企业现金流情况或将受到影响... ...

二三线城市成众矢之的，城市消化力不足带来商业运营风险

2013年，在一线城市土地市场热火朝天之时，全国化布局较为完善的大型企业则适时地增加商业地产的土地储备，特别是万科、保利、龙湖、华润等年初确定了商业地产发展方向和比重的企业，商业用地扩容方面表现突出。根据CRIC研究中心监测数据显示，以华润、万达为代表的企业在二线城市纯商业用地的扩容较为明显，分别达到293.46万方和295.21万方，占比分别为75.7%和87.5%。而万科、保利及龙湖在扩大商业土储之时更多地选择商业环境较成熟的“北上广深”一线城市。

表：部分大型企业2013年纯商业新增土地及二三线城市占比情况
表：部分大型企业2013年纯商业新增土地及二三线城市占比情况

就城市来看，二线城市中杭州、大连（楼盘）、厦门等成为热点城市，以杭州为例，2013年包括万达、华润、绿地、复地等多家企业均在杭州集中购入纯商业用地，这些企业均具备国内领先的商业地产运营经验，未来或将面临直接竞争，特别是万达商业广场、华润万象城这样的同质性产品竞争尤为激烈。而考虑到杭州本身市场环境下，无论住宅还是商业均已出现趋于饱和的态势，价值城市消化力不足，供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度，为企业未来运营带来较大风险，杭州如此，其他企业重点投资的二线城市亦是如此。

大型房企纷纷加大商业地产规模，商业领域竞争剧增

据监测，2013年万达、华润、龙湖等大型房企在商业地产市场动作频频，万科更是推出其首个购物中心宣布正式进入商业地产领域，转型以及扩大商业地产份额已逐渐城市大型房企的发展趋势，企业纷纷提出未来商业地产的计划，并将不断扩大在商业地产领域的投入。

然而，房地产企业在不断进入商业地产的同时，必须意识到诸多不定性因素或导致的经营风险。主要包括以下几方面：

首先，从企业层面而言，商业地产的门槛要比住宅地产高，包括人才、资金等多方面的要求。而且，其在开发、运营、物业管理等方面，都和住宅地产有很大的不同。尽管部分龙头房企在住宅经营方面游刃有余,但商业地产经验依然十分欠缺，短期内只能依靠合作经营的方式来弥补自身的不足，但会限制企业的利润增长速度。

其次，商业地产的发展应该因地制宜，要与当地的经济水平发展、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配，不同地区的商业地产的布局和结构都值得房企认真研究。特别是当前一线城市土地价格直线飙升的情况下，房企纷纷转战二三线城市发展商业地产，但二三线城市规模有限，城市消化力不足，而各大企业的持续增持导致竞争日趋激烈，更将加剧各自项目的运营难度，利润空间受到压缩或导致现金流风险。

表：2013年部分大型企业对商业地产的扩张计划和动态
表：2013年部分大型企业对商业地产的扩张计划和动态

开拓商业地产对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。在目前商业地产的割据战中，不论对于老牌商业地产开发商还是新晋商业地产开发商来说，在商业地产开发和运营上保持谨慎，才是最重要的策略。