太平洋百货已败退 北京盈科中心短期恐难脱手

李嘉诚家族密集抛售物业，让外界对中国楼市未来前景的猜测甚嚣尘上。李嘉诚儿子、被称为“小超人”的李泽楷正在谋求出售中国内地惟一的一套物业北京盈科中心，再次让李家进入舆论中心。不过相比于之前出售的多个物业，来自北商商业研究院的分析显示，北京盈科中心送走“失败者”太平洋百货让自身的商业吸引力跌入谷底。同时，李家一贯坚持的不菲出售价格，也成为阻碍意向者接手的潜在因素。

李家频抛内地资产

从去年开始，李嘉诚出手套现内地资产，其中包括广州西城都荟广场、上海陆家嘴东方汇经中心、南京国际金融中心大厦等项目。此番被曝出即将脱手的北京盈科中心之所以对业界震动巨大，一方面是因为李家背景，另一方面则是台资零售大鳄太平洋百货曾在此驻扎十年，并最终因业绩不佳撤出北京。

1月13日上午，盈科地产发布公告称，公司股份早盘中途停牌，原因是将要发出有关公司内幕消息及不寻常股价以及成交量变动的公告。随后，电讯盈科发布公告证实，旗下全资附属盈大地产就出售北京盈科中心股权与独立第三方处于深入磋商阶段。

电讯盈科方面表示，如果双方达成协议，预期这项交易将构成一项非常重大的出售项目。截至目前，盈大地产仍未做出是否出售的决定，双方也没有签订具有约束力的买卖协议。

昨日，北京商报记者走访看到，俏江南、星巴克、丁和李朴、Costa、悦海堂等品牌仍在盈科中心正常营业。其中，星巴克、Costa一直保持较高客流。北京商报记者昨日致电盈科中心，相关负责人表示，未接到任何出售通知，对上述事宜并不知情。

盈科曾几度酝酿出售

从2008-2013年，李泽楷欲出售盈科中心的消息频繁被曝出。2008年，李泽楷掌舵的电讯盈科旗下的盈大地产发出“磋商出售北京盈科中心”公告，宣布“正在与有意买家商讨出售其于北京盈科中心的权益”。当时，预期北京盈科中心的净收购价将在41.03亿港元正负5%这一范围内浮动。当时有消息称，新加坡机构投资者Pacific Star Group拟以约5.5亿美元收购这一物业，与其竞争的另外两家美资财团则表示，“会出更高的报价”。不过，也许是受当时国际金融危机的影响，李泽楷最终未能成功将该项目脱手。

2011年，港媒再次曝出，李泽楷叫价40亿元出售北京盈科中心。消息一经曝出，包括新鸿基地产在内的多家内地和香港企业对此表示了浓厚兴趣，但盈大地产很快发布公告称，“确有若干第三者就收购北京盈科中心的权益与本集团联系，但现在本公司对此并未做出任何决定”。尽管这一次盈大地产并没有估值，但有分析认为，盈科中心的市值很可能达到52亿港元。

去年，多家财团洽购北京盈科中心项目的消息再度传出，其中一个潜在买家即SOHO中国。当时SOHO中国曾出价8.75亿美元（当时约合68亿港元）收购。据了解，当时还有更高的竞投者。不过，盈大地产方面最终未与任何一家企业成交。

接盘者困难重重

无论谁最后接手北京盈科中心，该项目运营都存挑战。接盘者如果买下当写字楼自用问题不大，但如果再“倒手”或分拆散售获利空间有限。

据了解，上世纪末，李泽楷将集办公、居住、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合配套物业的开发形态引入北京。当时，盈科中心项目占地面积1万平方米，总建筑面积约22万平方米，整个建筑群由两栋甲级写字楼、两栋高级服务式公寓及近3.8万平方米的太平洋百货构成。

虽然位于三里屯商圈，周边消费力较强，表面上看与三里屯太古里很近，但却很难共享消费者。这种情况类似早年的首都时代广场和汉光百货，仅有一街之隔，但客流却两重天。

同时，体量限制也让该项目难展拳脚。在太平洋百货进驻盈科中心期间，由于业绩不佳，租约期满后太平洋百货便撤离。在太平洋百货离开后，尽管物业招商团队给出过规划，也在试图招商，但至今仍没有大型商业项目进驻。

在业界看来，不同于一般公司因为经营困难、资金紧张，为了快速脱手而贱卖项目，北京盈科中心是“李家”李泽楷的物业，这也意味着即便该项目有些“鸡肋”，但最终成交价不会便宜。此前，李嘉诚旗下的百佳超市也一度引发众多企业关注，但最终的高报价却吓退了这些意向者。

来自北商商业研究院的分析预计，综合项目周边以及经营情况，北京盈科中心写字楼部分合理售价约为4.5万/平方米，商场部分约3万/平方米。

商业可做写字楼配套

北京盈科中心是比较典型的“写字楼+商业”的物业结构，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，北京盈科中心商业部分更应注重做配套写字楼服务设施而不是打造商场概念。如果依靠外力可能比较困难，北京盈科中心更多应以“内循环”自我消化。

郭增利表示，如果规划允许，北京盈科中心少量面积转型写字楼并做一些商业配套效果更佳。“盈科中心商业部分如果全部做商务配套面积有些过大，但如果一部分转型写字楼引入银行等租户，一部分做商务配套，便可形成一个独立‘内循环’体系。”

在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，由于体量太小，同时，百货业本身也驶入下行轨道，加之临街三里屯太古里项目的竞争，北京盈科中心并不适宜再接纳类似太平洋百货的大型商业项目。王永平建议，北京盈科中心商业部分可开设主题性小型购物中心或做珠宝、钟表、名车等承租能力强的品牌展示中心比较适合。“北京盈科中心如果求稳发展可全部转型风险较小、价格稳定的写字楼，但成长空间和可塑性也相对削弱”。

其实，北京不仅是盈科中心项目，位于核心商圈的小型商业项目运营也比较艰难。新光天地临近的金地广场此前也尝试过引进美美百货，但以失败告终。该项目随后通过引进一些形象店和商务配套餐饮，调整效果明显。