2013年惠州市写字楼市场运行分析

从惠州市房产管理局统计数据获悉，2013年，惠城仲恺一手写字楼成交呈现量价齐涨：成交面积方面，2013年共网签成交7.67万平方米，相比2012年的6.8万平方米上涨12.8%，价格方面，全年网签均价为12945元/平方米，同比上涨1.5%。

光耀金源集团营销总监李建锋分析认为：“2013年惠城仲恺写字楼产品成交可以走出量价齐升的行情，除惠州经济迅速发展的带动作用，也说明惠州的区位优势及发展潜力正得到越来越多企业的认可，在写字楼产品略显过剩的当下，善于宣传、地段更优、特色更明显的项目，会更容易得到客户追捧。”

市区写字楼集中于江北河南岸

记者在走访中了解到，目前在惠城仲恺，写字楼最集中的主要两大区域，一是江北中心区，二是河南岸中心区。

在江北中心区，标志性的写字楼项目有中信城市时代、华贸大厦、富力·国际中心、双子星大厦、凯宾斯基酒店写字楼、德威大厦、富绅大厦、大隆中心广场等，而在2014年，新入市的惠州报业传媒集团全媒体产业基地、佳兆业中心288米写字楼、大隆财富广场等，也将有望成为市场上的热点写字楼。其中坐落于江北西区8号小区的惠州报业传媒集团全媒体产业基地，地处市政重点发展的CBD中心区北部，周边交通便利，配套齐全，并可一览东江一线江景，未来有望成为江北向北发展的前沿阵地和商贸中心。而同样将在今年入市的佳兆业中心288米写字楼，也将因为其高度而受到业界关注。

在河南岸中心区，目前主要的写字楼项目有世贸中心、隆生商业广场、德明·合立方、港惠新天地等。惠州世联地产策划总监胡光宇告诉记者：“在最近几年，随着金山湖片区的兴起，区域内的中洲·中央公园、方直广场等综合体项目也将陆续投入使用，其优美的景观资源，以及便捷的交通条件，将有助于使其成为一个新兴的商贸办公中心。”

地段和配套是企业选择写字楼关键

在写字楼市场的客户组成方面，记者了解到，目前在惠城仲恺写字楼市场上，主力的购买或租赁客户主要有两大类，一是公司刚成立或刚来惠州的企业，类似于住宅市场上的“首次置业者”，二是通过搬迁写字楼来改善工作环境的企业，类似“换房族”。

在第一类企业中，刚在惠州成立公司的企业在选择写字楼时，除个别“土豪”企业，一般在选择上会更注重性价比和便利性，而不会一味追求高端大气或一线江景。而初次来惠的企业中，有实力的企业一般会更看重“面子效应”，所选择的写字楼一般会集中于江北CBD的高端写字楼，如中信城市时代、华贸大厦、双子星大厦、富力·国际中心、德威大厦等。

而在“换房置业者”类型的企业中，一般都会从改善工作环境的角度考虑，从原先的办公地搬迁到地段更适合发展或综合配套更优的项目。比如江北中心区有一个写字楼项目，尽管地段优越，却存在着电梯少而慢、车位少、景观单调等问题，让不少之前入驻的企业大呼头疼，于是在近一两年，就有许多企业转迁到同在江北的富力·国际中心、华贸大厦等新写字楼。同样有一些企业，因为区域工作重心的转变，也把公司总部从河南岸的世贸大厦搬迁到江北的这些新写字楼。

除此之外，惠城仲恺写字楼市场上也活跃着一部分投资客。尽管均价已在13000元/平方米上下，同比也有小幅上涨，可在整个珠三角，相比于广州、深圳等一线城市，惠州市区写字楼的售价仍算处于相对的“洼地”。据了解，在2013年第四季度，深圳市区一手写字楼的均价大约在40000~48000元/平方米的区间段（甲级及准甲级写字楼价格有较大差异），广州市区一手写字楼也多在30000~60000元/平方米区间段。而在惠州市区，像华贸大厦等高端甲级写字楼，均价大约在18000元/平方米上下，像德明·合立方等写字楼，均价甚至在10000元/平方米以下。对投资者们来说，在惠州经济不断发展、并加速进入珠三角第二梯队的大背景下，这样价位的写字楼还是具有较大吸引力。