2013商业地产榜专业市场七星雄霸
一直以来，关于专业市场供应过剩、投资有风险的论调就充斥着业界。2013年的市场和数据却证明，投资人对专业市场青睐有加。专业市场为何卖得这么好？以八益国际家居博览城为代表的新项目，2014年又将有怎样的表现？
成都商报记者 刘婷
商业地产备案面积
冠军竟是专业市场
1月1日，成都透明房产网率先发布了2013年《成都房地产市场销售排行榜》，最让人吃惊的是专业市场的表现。在“全域成都商业地产备案面积”排名表中，万贯五金机电配送大市场拔得头筹，备案面积高达8.94万平方米；其次是汇津现代钢材城，备案面积7.61万平方米；第三名是中塑成都国际贸易中心，备案面积5.02万平方米，前三名都被专业市场垄断。更让人吃惊的是，前十强中，专业市场占据了7席。另外4个分别是：北新国际物联港（第6名，4.09万平方米）、中润欧洲城（第7名，3.66万平方米）、元瑞国际家具博览中心（第9名，3.03万平方米）、成都华丰食品城（第10名，2.99万平方米）。这7大专业市场备案面积达到35万多平方米，经营范围横跨机电、物流、家具、食品等几乎所有门类。
而在“全域成都商业地产备案金额”排名中，也有4个专业市场入选前十强。成都万贯五金机电配送大市场排名第五，金额为5.01亿元；北新国际物联港第六，4.85亿元；中塑成都国际贸易中心第七，4.79亿元；海宁皮革城第十，3.96亿元。
业内人士在分析榜单时表示，专业市场已经成为2013年商铺投资的主要方式。备案面积大，而备案金额低于社区商铺和城市综合体商铺，显示其单位价格较低，除了专业商家外，以中小投资者为主。“2013年，专业卖场风头强劲应该是比较真实的数据。”新港地产董事总经理张月表示，专业市场占据了两个优势，产品线比较低，总价、面积段控制比较好。对于中小型投资人而言，在找不到合适的投资渠道，又有意向投资商业地产时，专业市场是比较适合的入门产品。另外，专业市场在销售方式上，有比较长期稳定的回报，有的甚至高于资本市场，因此对投资人有较大的吸引力。
本土外来共分市场 运营表现参差不齐
作为不容小觑的商业地产新势力，成都的专业市场格局又是什么样的？谁在主导开发？
业内人士分析，成都的专业市场，基本涵盖机电、大型机械、物流、家具、建材、食品等门类，以外地开发商和本土开发商为主。外地开发商的代表，是香江集团开发的香江·全球家居CBD；本土的不少开发商也活跃在这个领域，此次拔得2013年备案面积头筹的万贯，就是机电行业的典型代表。而八益等家具行业龙头，也开始涉足专业卖场，近期位于大城西的八益国际家居博览城就引起了市场轰动，还未亮相认购额已达到2亿。据悉，其100多万平方米的体量，只销售很少部分，绝大部分由八益自持。
1月14日，成都商报记者走访了几个已经开业的专业市场。位于城北的一家专业市场，A、B、C、D馆于2013年5月开业，目前人气一般。一位灯具经销商表示，专业市场一般都需要3～5年时间的培育期，从长期来讲他还是很看好这里。目前他在这里租铺还是免费的，但月销售额只有数千元。另一位商家称，他们公司在这里买下了不少商铺，2013年5月～2014年5月租金都是免费的，第二年租金10元/平方米，第三年16元/平方米，“市场要慢慢来。”
在新都的一个专业市场，尽管开业已经近3年，同样显得比较冷清，连位置最好的中庭底商都鲜有人迹。据悉，目前该市场中庭较好位置的租金为90~100元/平方米，外围商铺大约50~60元/平方米。
而经营长达近30年的八益国际家具城，已经成为整个西南的家具批发集散地。其市场自发形成的商铺转让费都已经达到1万元/平方米。市场租金以每年12%的增速在增长，且一直保持满租。“我们一直致力于市场的培育、产业的培育，花费了大量时间和资金，也因此掌握了全国近10万经销商，成为全国知名的家具批发市场。在运作新项目八益国际家居博览城时，我们的理念也一样，不是简单地以商业地产销售为主，而是率先在市场提出一千个整体样板家展示，家居、家具、家装产业链整合的全国首创模式。”八益家具集团董事长王学茂这样表示。
时间越长分化越严重 重点看运营能力
既然专业市场已经异军突起，那么2014年普通投资人如何进行投资呢？
张月表示，投资者买专业市场的商铺，判断其运作能力是最重要的，看其有没有成功的经验、成熟的管理体系以及运营能力。一个专业市场的运营情况，和人流量不构成必然关系。就个别商业而言，是低人流量高客单价，还有一类是低人流量高形象店，以线下销售为主。“前三年是一个缓慢的平稳过渡期，无论是一个购物中心还是卖场，都有3~5年的暖场期。最大的风险在于，商家关门关铺子，如果铺子的满租率比较高，风险还相对较小。”
“投资者需要注意的是，2013年，整个专业市场的销售呈现先抑后扬的态势。上半年，专业市场的供应量还在可控范围，不少市场还有自己的渠道，在渠道和跟随商家的带动下，卖得比较好。”锐驰营销总经理冯珏表示，实际上大多数专业市场刚推出时都比较认可，因为成都市场积累的各批发商和经销商，实力和地位都比较强，从先占口岸的角度出发，都会进行一些专业市场的投资。但对普通投资者来说，好还是不好，是未来几年才能判断的。从长远来看，专业市场要有总体的运营策略和模式，否则可能越往后期走，客源会越来越少。而后期市场推广的节奏、总体的运营能力等，时间越久，分化越明显。2014年，普通投资者最好选择有渠道、有成功经营案例、有完整思路的专业市场来投资。