苏广平：现阶段商业地产存在很多缺陷

11月底，由观点地产新媒体主办的2013观点商业年会已圆满闭幕，这次大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入而热烈的讨论了中国商业地产现状与未来，涌现出诸多真知与灼见。
为馈行业与观点读者，观点地产新媒体陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场系列访谈报道。
观点地产网 鲁鹏 “现在市面上的产品，我觉得有很多是有缺陷的。”在对商业地产的讨论上，竹凌开发咨询有限公司董事总经理苏广平如是指出。
资源严重浪费，没有把价值最大化，在苏广平看来是现阶段商业发展较为突出的问题，他举例地铁就是个中代表。
“这个东西(地铁)可以带来巨大的商业价值。(动线)设计出来后就变成人流必经之地，一旦有人流商业就活了，没有人流商业就死了，就是这么简单。”
不过苏广平也指出，“而哪怕是在北京、上海这种代表最高水平的地方，地铁站的设计、设置都有很多的不合理性。”
对地铁上盖的商业开发，苏广平是这样认为的“地铁上盖一旦有了大的综合体，比如说有了办公、住宅、酒店、商场这些配套，它(地铁)其实是互补性非常强的东西。”
而地铁天生能带来人流，“对商业来讲，应该看到这就是黄金”。不过苏广平也强调，发展商应该获取足够的控制力。
对商业发展的未来，苏广平称综合性、复杂性更强的项目会更好。另外一个发展方向则是社区商业。
“商业是个金字塔，越高端的东西其实越少。”相对应的，若是发展社区商业，不用担心同质化的问题。
苏广平认为，关键还是看同质化在什么地方。甚至谈及电商冲击，他也表示，“最本质的原因，是做的东西质量不够好，好的东西太少。”
以下为观点地产新媒体对竹凌开发咨询有限公司董事总经理苏广平先生的采访实录：
观点地产新媒体：竹凌开发是怎样的一家公司？
苏广平：我们是一家开发咨询公司，也就是顾问公司，之前我是在一家外资的开发商工作，因为外资不断地在撤出，他们在中国的项目也碰到了不少的问题。但是我个人还是觉得在国外的经验，在国内应该是可以有发挥的。
我现在在做一些顾问方面的工作，希望和一些国内的企业有更深度的合作，比如说现在也在考虑筹划一个商业开发的基金。
观点地产新媒体：您这个商业开发基金同其他基金有什么不同之处？
苏广平：其实在我看来所谓的不同就是希望做得更好。也就是说现在看到了很多市面上的产品，我觉得是有很多缺陷的。
观点地产新媒体：比如说有什么缺陷呢？
苏广平：比如资源的严重浪费，没有把价值最大化。举一个例子--地铁。地铁对于我们来说还是一个相对新兴的事物，包括北京、上海现在都在开一些新的地铁线，但是在我来看，中国的地铁资源没有被利用好。
哪怕是在北京、上海这种代表最高水平的地方，地铁站的设计、设置都有很多的不合理性。
其实商业地产很重要的一点是综合能力，做前期的，开发、招商、运营的，一个团队就要有很强的综合能力，但我们其实是习惯于各自为政。我做顾问的时候也遇到这样的问题，做前期开发的时候，提到招商他会说招商是后面的，其实招商不能在后面，运营也不能在后面。各个环节是不能分开的，各部分的意见必须在前期，第一天就参与进来的。
观点地产新媒体：您对现在电商发展的看法是怎样的？
苏广平：电商的冲击这些都存在，但只是一个表面的现象。我觉得最本质的原因，是做的东西质量不够好，好的东西太少。也就是说，同质化如果同质到都是好的，那就没问题，不好的东西同质化太严重，那就有问题。
观点地产新媒体：在您看来，好的方向该是怎样的方向？
苏广平：我认为是做综合性更强、复杂度更高，充分利用资源的一类项目。我现在很关注的就是地铁上盖的开发。
观点地产新媒体：为什么您会特别看重地铁上盖这样一种业态？
苏广平：因为这个东西可以带来巨大的商业价值。根据这个动线，设计出来之后就变成人流的必经之路，一旦有人流商业就活了，没有人流，商业就死了，就是这么简单。
观点地产新媒体：一些大的地铁口，在您看来是可以成长为综合性很强的商业体的？
苏广平：对，在香港有很多这种例子，都做得蛮不错。
地铁上盖一旦有了大的综合体，比如说有了办公、住宅、酒店、商场，有了这些配套，它其实这是一个互补性非常强的东西。
这里面办公有一部分人流，可能相当一部分是从外面到这里来办公的人流；还有一部分人流来自住宅，住宅的人流通过地铁站发散，然后晚上又回来。另一部分是发散的，白天聚集到这里，晚上又发散走。这些东西对商业来讲，应该看到这就是黄金。为了吸引这个人流，商业做了多大的牺牲？
比如说主力店，为什么购物中心要搞主力店？就是为了人流。可以给便宜的租金到主力店或者不要钱，或给装修补贴把主力店弄过来，为什么？就是为了吸引人流。那么人流已经被地铁自然而然的带过来，这些是最好的人流。
现在的地铁动线，对人流没有任何的控制能力。但我们作为一个发展商来说，是应该掌控足够的控制力。怎么控制呢？通过提供给一些好的东西，比如说可以不淋雨回到家，可以在夏天很热的时候在空调环境下回到家，你说人流会不会选这条路？
观点地产新媒体：您刚才提到最看重的是地铁上盖商业这么一个业态，更宏观来看这个商业的话，现在大家都在讨论要朝一个什么样的方向发展，在您看来，该怎么发展呢？
苏广平：我觉得综合性、复杂性更强的东西会更好。另外一个方向，我觉得是社区商业。
商业是个金字塔，越高端的东西其实是越少的。如果大家一窝蜂去盖恒隆广场，那肯定有90%的要死掉，因为高端的只能支持那么几个。但你社区商业，同样大家都去盖，盖100个可能100个都能生存，这个同质化很严重都不是问题，关键看同质化在什么地方。
一个企业要找对定位，擅长做什么。像地铁上盖这种综合的东西里面很复杂，不是说每个企业都可以做好。
观点地产新媒体：那您认为现在商业的发展它是多了还是少了？
苏广平：多是多，但是不等于没有机会，其实多出来的大部分是不好的作品，那是要被淘汰的。
观点地产新媒体：您怎么看商业发展的未来，它会发展成什么样？
苏广平：我觉得在中国商业地产大有可为，我们才刚刚起步。
从更外面的角度来看，咱们很多东西还很初级。我在国外两家顶级的地产公司工作过，一家是专门做商业，一家是专门做住宅，我有切身体会，觉得做商业地产比做住宅地产要好。
观点地产新媒体：但是相比之下商业地产难度更高。
苏广平：复杂性可能强一些，但是咱们现在做商业地产，根本就还没有做出来。商业地产老说金融等还不配套诸如此类，这只是一部分原因，我觉得大家还是没有足够的耐心。
我们的速度很快，好像要一口吃成个胖子。商业地产确实要有一个积累的过程，不能说两年就10个购物中心，5年50个购物中心。
就算是开业之后，那也是商业地产的一个开始，不能光看头一年、两年。一个商场一定是要养的，我拿西蒙做例子，它是全世界最大的，它是个REITs。如果把它看做地产商的话，它是全世界最大的，它有500多亿美元的市值，但它每年可能就只拿10亿左右做开发。
住宅的话卖出去就没了，每年都在高强度的压力下拿新的钱做新的项目。商业地产正好是相反的，开发只是其中一小部分，我相信中国慢慢的也会走到这一步。