红谷滩写字楼租金超老城区 供应量加大未来面临考验

2013年，南昌房地产成交面积创出历史新高，商业地产的快速发展功不可没，写字楼、商铺热卖。记者1月11日调查发现，随着大量高端写字楼入市，填补了南昌高端写字楼的空缺，也大大拉高了写字楼租金水平，红谷滩新区写字楼租金水平远高于老城区写字楼。

现象：红谷滩写字楼租金高过老城区

目前，南昌市中心城区由于土地资源稀缺，新开发写字楼较少，写字楼项目基本都是存量项目。记者走访中山路太平洋商务大厦以及解放西路明珠广场等多家大型写字楼获悉，老城区写字楼租金水平多在每月每平方米25元至60元之间，相差较大。此外，记者调查也发现，老城区老的写字楼入住率较高，很少有空置的。

而在红谷滩，写字楼大多聚集在红谷中大道、会展路、绿茵路等区域。其中靠江最近的一线临江写字楼多为甲级写字楼，租金水平普遍在每月每平方米70元到90元，还有高达10元/㎡以上的物业管理费用。再往西离CBD中心越远，写字楼租金会有所下降。如碟子湖大道、凤凰大道沿线一些写字楼月租金仅为每月每平方米30元到50元。但是，不难发现，红谷滩写字楼租金水平整体要高于老城区。相比较，红谷滩的写字楼空置率也偏高，这当中租金价格是主要影响因素。

探因：定位高端拉高整体价格

对此，南昌地产资深人士、写字楼研究专家章敏认为，红谷滩写字楼租金高与空置率高并存的局面，和红谷滩写字楼目标客户群定位比较单一有很大的关系。

红谷滩聚集了很多甲级写字楼，瞄准的客户群都是高端市场。事实上，部分高端客户群认为现有的写字楼无法满足他们办公的高端要求，如写字楼的形象、办公配套等，所以他们更倾向搬入大型高端写字楼，但这种客户群的比例在总的写字楼客户群当中比例较小；另一方面，大量的中小企业渴望享受商务的便利，摒弃拥堵等问题，搬入规划合理的写字楼中办公，但一核算办公成本，就让他们望而却步。

同样，在章敏眼里，当前南昌写字楼供应主要集中于红谷滩新区。而随着高新区紫阳大道地铁沿线多个商业项目开建，高新区特别是紫阳大道地铁沿线将在未来成为南昌写字楼板块的新热点。

目前，南昌高新区已成为全省经济发展最快、最具发展活力的经济区域。片区汇聚了近1000余家科技企业和200余家外资企业，区域经济雄厚，写字楼市场需求量极大。

章敏也认为，与红谷滩板块不同的是，高新板块的地块没有出现地王，这说明开发商的地价成本相对合理，对利润的追求更为理性。而各个开发商也并没有都定位为最高端写字楼，而是定位错开，除了高端写字楼，也有更适合中小企业的商务需求的小型综合体项目。

考验：写字楼供应未来继续加大

据章敏不完全统计，未来两年，最值得关注的写字楼板块，无疑就是红谷滩和高新片区。这两个板块预计写字楼总推量将达90万㎡。

章敏称，未来几年，有大量的写字楼项目供应，需求量现在还是未知状态，但可预期的是：在未来几年，高端写字楼项目如果没有大量的高端客户自用或租用进驻，将面临严峻的市场形势。

以红谷滩为例，已交付使用的高端写字楼已有不少，未来两年交付的体量会更多，从目前南昌办公写字楼而言，红谷滩较之市中心，无论从交通便利、办公条件舒适度上更具吸引力，办公环境更具聚集效应。随着越来越多的企业进驻和居住人口进入，红谷滩写字楼也会面临老城区同样的过去：一方面，因为现有规划的局限和地铁建设施工，红谷滩的交通状况堪忧，停车位也会出现紧张，之前办公所具有的优势就会慢慢失去；另一方面，如果南昌市经济发展增速不快，没有大量的外来企业进入，高端写字楼的弊端就会显现，如维护成本高，租户被挤、租金被打压等一系列连锁反应。