2014房地产十大预言：商业地产开发商风险显现
涨跌难料的房价、欲说还休的房产税、亦真亦幻的商业地产风险……凡此种种业界的憧憬与忧虑，构筑一个真真切切的行业。于2014年开年之际，就全行业关注的热点话题，《东地产财经周刊》深入采访企业领导人、专家、学者，以十大预言的方式，呈现一个不同思维角度的2014。
万科当老二世茂进千亿
预言实现可能：★★★★★ 影响行业程度：★★★★
《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，2013年销售额超过1000亿元的房企达到了七家，分别为万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园和恒大，比2012年多了四家。
在2012年的榜单中，除了万科、绿地和保利三家已经跨入千亿的房企外，另有中海、恒大和万达三家房企的销售额超过900亿，均于2013年轻松晋升“千亿级”;相比之下，2013年的榜单中，排在第8-10位的华润置地、世茂和绿城销售额分别为681、671和554亿元，距离千亿仍有一定距离。
丁祖昱向《东地产财经周刊》预测，2014年将新晋千亿级的房企或只有世茂一家。“现在要突破千亿越来越难，大型房企优势已经具备，房企间的差距也拉得更大。三到五百亿的企业已经过了扩张的时代，没必要为了规模而规模。”
在丁祖昱看来，2014年的市场情况不一定像2013那么好，房企的竞争会加剧。市场容量已经比较饱和，很难再放大，因此无论是千亿房企还是三五百亿的房企都会面临竞争。在千亿房企中，除了做商业地产的万达和布局三四线城市的碧桂园，其余都在相同城市有了布局，竞争是必然的。
值得注意的是，丁祖昱指出，2014年万科的“领头羊”位置有可能易主。
2013年的销售“榜眼”绿地的业绩为1625亿元，和万科的1740亿元仅相差115亿元;而在增长速度方面，绿地的51%相比万科的23%显然更胜一筹。如果2014年两大“龙头”都维持增速，绿地将首度在销售额上超越万科，坐上房企“老大”的位置。同时，绿地和万科有望在2014年携手跨入“两千亿俱乐部”。
点评：作为中国房企“老大”，万科的一举一动都会吸引人们的高度关注。把难坐的“领头羊”位置让给绿地，对于万科来说不一定是坏事。
房产税最早年底落地
预言实现可能：★★★ 影响行业程度：★★★★★
近年来，关于房产税扩围的消息层出不穷，但至今这一思路仍未理清。房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法逃避的难题。
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房产税相关的表达是“加快房地产税立法并适时推进改革”。
对此，国家税务总局原副局长许善达公开表示，这一说法表明短期内不会有新的试点城市推出，试点制将被立法程序取代，以更合理合法的程序推动。
“立法”的说法，使得之前关于房产税新试点城市的争论热潮告一段落，未来的持续推进必然将在全国人大立法之后才会开始推进。?
不过，福卡智库首席研究员王德培认为，房产税落地的时间节点与力度取决于“经济”与“房价”的走势。“如果说‘限购、限贷、限价’代表着行政调控已走向极端，那么房产税则意味着市场化调控的开启，调控政策俨然已切换思路。”
王德培解释称，房产税多少有点“雷声大，雨点小”，喊了那么多年，依然“犹抱琵琶半遮面”。其实，不是中央太给面子，实在是经济太不给力。“上半年国内外专家学者还在争议中国是‘硬着陆’还是‘软着陆’，这样的经济态势让决策者不敢轻举妄动，毕竟众望所归的消费中，房地产‘独占鳌头’。如果2014年前两季度GDP走势平稳，则说明房产税推开的日子不远了。”
此外，王德培认为，房价上涨幅度将是另一个变量。2013年房价加速上涨，如果2014年房价依然快速上涨，将加大高层推出房产税的动力。
王德培预计，房产税或最早在2014年底落地，2015年出台的可能性更大。
此外，由于现在房价上涨迅猛的基本是北上广、杭州、南京等大城市，因此率先铺开的概率偏大。一旦房产税落地，下一步便是套用成熟国家的管理体系如德国模式，构建住房保障系统，二手房交易、出租管理办法等。届时，中国的房地产市场也将由非理性繁荣回归理性。
点评：作“立法”平复了潜在房产税试点扩容的恐慌，又增加了广泛推进的可能性。
房价指数触顶下行
预言实现可能：★★★★ 影响行业程度：★★★★
2013年主要城市新房销售量整体走势，经历了一个先热后稳、逐步回升的过程，奠定了2013年楼市牛市行情。但随着2013年年底新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制，2014年房价是否会继续高歌猛进?
对于2014年楼市表现，专家认为，2014年70大城市的房价指数同比将触顶下行。到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有两个：
首先是房价环比涨幅持续下行。截止2013年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行。
其次是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。
此外，认为房价涨幅收窄的原因还在于一是2014年土地市场整体环境将延续2013年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升;二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落;三是2013年土地购置价格基数较高，2014年涨幅会拉低，杨红旭表示。
点评：从各方统计口径来看，2014年房价增速放缓已难避免。
楼市迎十年最好政策环境
预言实现可能：★★★ 影响行业程度：★★★★
2013年，楼市延续了调控主基调，但效果适得其反。2014年的政策走势成为业内关注的话题。
十八届三中全会已经基本定调了未来楼市政策走势。全会涉及房地产的四个方面，即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等，之谈市场，对于调控只字未提。
但在全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示：继续抓好房地产市场调控和监管工作。2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。
在某些专家看来，目前的楼市政策环境已经发生了重大调整，未来方向已经非常明朗，政策层面正在对调控进行战略性淡化。
李战军认为，2014年楼市将迎来十年调控以来最好的政策环境：不再以调控房价为目标、不再压制供给和需求。
李战军表示，目前政府重点向保障房建设和分配、刚需首套的金融支持等方面倾斜，不讲房价、不谈调控、不提限购。有关调整的第一步，就是多次指示将开闸放松房企的融资。
“现在中央政府不再搞一刀切，而是切一刀，把调控政策的方法留给地方政府来做。总之明年房地产业会得到很好的发展。”
李战军还认为，限购特别是高端商品房的限购取消是迟早的事。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟在谈到未来楼市政策走势时提出，政府目前的方向更多的是专注四个方面的建设，一是货币政策，鼓励房企从间接融资到直接融资的转变;二是加快房产税立法，增加试点城市;三是加强保障房建设目标;四是实施农村土地流转政策，增加土地供给。
“而对于房价、调控等方面说的比较少”。
在陈晟看来，对于限购政策，特大城市短期内还将是常态。而三四线城市将会有一个逐步退出的时间节点。
点评：一边不提调控，一边执行好调控。2014年的房地产市场调控，将是场硬仗。
地产信托兑付危机涌现
预言实现可能：★★★ 影响行业程度：★★★★
在过去的几年，由于调控带来的融资困难，信托成为了房企融资的主要渠道，这也使得地产信托的规模有大幅增长。而随着2014年A股再融资开闸和房企在海外的融资渠道拓宽，地产信托或将面临危机。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向《东地产》指出，2014年房地产信托兑付困难的情况出现的频率会增多。“过去信托界有不成文的规定，就是因为大部分信托有一些国有成分，当出现兑付困难时，政府会给他们压力，使他们想办法偿付到期无法偿还的信托。当出事情的项目越来越多时，他们就开始思考信托公司能否拆东墙补西墙的问题，刚性兑付将出现无法兑现，并且出现房地产的损失。”
黄立冲还指出，更大的问题在于与地方政府和地方融资平台或者地方政府有担保的信托的偿付，这些项目本身现金流更差，更多的是投资到基建型而且回报慢的项目，由于这次的地方债务审计发现地方债务和地方或然债务达到17.9万亿，这部分的地方债和城投债偿还的问题恐怕更加突出。“纯民营的房地产项目发的债至少是由土地作为抵押的，只要项目开发，钱就可以归还，部分涉及到的仅仅是拖欠的问题，但是城投债和地方融资平台的债其实根本就没有收入做支撑，其依靠不断地卖地和政府信用作担保，这种兑付延误将蜂拥而至。”
“所以我预测，2014年将是‘信托能刚性兑付’的观念被最终摧毁的一年，不过本来信托就是一种风险级别很高的机会型投资工具，刚性兑付本来就不应该出现。信托规模方面可能会降低，收益率方面的要求可能会提高。”
黄立冲表示，2014年总体融资环境会比2013年恶劣，这主要体现在中小房企，大型房企有资本市场平台和银行的倾斜情况还是不错的。“2014年初房企在海外市场的融资成本会随着美元债收益率要求提高而提高，市场对中国房企的风险敏感性将更加强烈。需要密切关注的是全国性的房产登记制度的形成和房地产税何时能够落地，一旦其落地，融资环境将进一步恶劣。”
点评：当地产信托不再确保“刚性兑付”，第一个倒下的会是谁?
土地流转路径渐明
预言实现可能：★★★★ 影响行业程度：★★★
2013年，十八届三中全会决议中提到，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2013年12月，深圳进行了首宗农村集体用地拍卖，该地块最终以1.16亿元的价格拍出。这昭示着政府对土地改革的决心，农村建设用地的流转是大势所趋，而深圳“首拍”似乎预示着2014年的改革趋势。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，“首拍”的意义如下：
“一，深圳农村建设用地拍出高价，可让声称农地入市将拖低城市房价的人们明白，农民不是低价卖地的傻瓜。过去农地卖不出好价的原因是政策限制农地流转。只要让市场在资源配置中发挥决定性作用，不用别人操心，农地价格自然会紧跟市场地价。
二，农地入市如何确定使用权期限?国务院1990年55号令规定工业用地使用期50年。而深圳第一拍定为30年。土地使用权转让期限是由所有者定的，这块土地的所有者是村民，当然可自定时限。
三，第一拍让村民有两种选择：拿走一半价款，或拿30%钱再留20%物业。村民选择了后者，收取了3480万元，留物业类似于入股，另再入股9.5%并要求几年内上市。这种方式交易三方都可接受，是市场导向。说明由市场决定有利于实现资源的优化配置，并有利于公平。
四，既然土地是农民集体的，为何地价由政府拿走一半，村主任还直呼满意?这块土地位于‘城中村’，周边基础设施都很成熟，政府当然有理由从土地出让中分钱。台湾的“私地重划”即是地主、开发商与行政机构各得1/3，行政机构拿去的用于道路环境建设。”
点评：农地流转，与房价无关。
7.2014成房企融资大年
预言实现可能：★★★★ 影响行业程度：★★★
2013年8月1日，新湖中宝(600208,股吧)公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股(含17.91亿股)，募资不超过55亿元。
自国务院2010年4月发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组”之后，房企再融资预案终止实施，相关上市公司鲜再提预案，涉房上市企业的再融资申请呈现实质性暂停状态。
新湖中宝的这一公告引发了业内对于房地产A股上市企业再融资开闸的遐想，房企也陆续发布了定增、发债等方案。截至2013年底，共42家房地产上市公司发布了再融资预案，总额超过1200亿元。
尽管至今未有房企的方案通过审批，但业内专家均认为，房企再融资2014年开闸已成定局。
中信建投证券研究所执行总经理苏雪晶告诉《东地产》，再融资从审核到通过需要时间，2010年出台文件规定房企再融资需国土资源部通过，因此比普通企业的审批还多了一道程序，并不是因为等待时间长了就代表不能、不允许。从去年上市公司的公告来看，证监会对于放开再融资也是持支持态度。“2014年开闸没有问题，而且我认为今年会是一个房地产融资大年，在速度和规模上都会提高。”