珠江新城写字楼低价吸客快时尚逆市扩张

全球领先的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布2013年四季度广州房地产市场回顾。写字楼市场方面，珠江新城充裕的大面积选择以及在租或预租项目优惠的租金报价，吸引了大型租户的搬迁入驻。
2013年1月8日，广州— 全球领先的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布2013年四季度广州房地产市场回顾。写字楼市场方面，珠江新城充裕的大面积选择以及在租或预租项目优惠的租金报价，吸引了大型租户的搬迁入驻。而在部分零售商继续选择暂缓扩张甚至收缩之际，众快时尚品牌本季度表现抢眼，在多个市区购物中心扩张。物流仓储市场方面，在缺乏供应的情况下，亚马逊本季释出面积被快速吸纳，物流仓储需求强劲。最后，季中住宅限购政策升级，高档住宅市场深受影响，网签量显著下降。

优质写字楼

位于珠江新城的建滔广场和富力盈通大厦于本季交付，总体量近12万平方米。单一业权的建滔广场吸引到雅芳由天河城迁入，承租约1,000平方米。新增供应令珠江新城空置小幅走高，但亦因存在租金合理的较大面积选择而吸引扩租租户由其他区域迁入。在中泰国际广场承租1万平方米的宝洁，本季度于高德置地广场二期租下3,500平方米过渡，并预租即将交付的高德置地广场四期2万余平方米，或将于2014年迁入新址办公。市场整体需求保持平稳，季末全市整体空置率环比降0.1个百分点至12.9%。全市租金同样本环比小幅上涨0.2%，报每月每平方米133.4元。

2014年广州优质写字楼供应量较前三年水平略有回落。尽管珠江新城仍将面临密集供应，但目前预租情况大多良好，且业主租金报价优惠，或将继续吸引成本节约型及有扩张计划的租户迁入区内。预计未来6个月市场空置率及租金表现将相对平稳。

优质商铺

本季度广州优质零售物业市场没有新增供应。现有购物中心租户调整推动季末全市空置率小幅上调0.1个百分点至10.8%。在需求方面，本季度实体零售低迷持续，租户表现继续分化：快时尚品牌扩张速度不减而百货及大型家电卖场经营规模面临调整。MUJI于季末在白云新城开出广州第二间店；H&M在西城都荟围档，并在中华广场扩租；UNIQLO除在太阳新天地开出新店外，其位于天河体育中心商圈的第三家店已围档装修。某大型家电卖场在本季录得收缩的案例，而位于时代广场的友谊百货亦在季内改为奥特莱斯店。一季度开业的西城都荟在业主转换后提供更多的租金优惠以期迅速改善空置率。受此影响，全市租金环比小幅下调0.1%至每天每平米44.3元。大宗交易方面继上季度基汇资本收购西城都荟后，本季度凯德商用以约21.9亿元收购在建的白云绿地中心二期商业部分，建筑面积约为86,000平方米。

未来6个月将有近13万平方米新增零售供应入市，料将令供应业已密集的珠江新城中轴线区域继续受压，全市租金亦将受压。

物流设施

广州物流设施市场已连续五个季度未有新增供应。亚马逊迁入订制仓库后本季释出的3万平方米面积获电商乐蜂网承接；其余即将释出面积亦有数家意向租户积极磋商中。此外富力国际空港综合物流园在本季末亦有租约到期，释出约1万平方米的可租赁物流仓储面积。需求方面，受医改及医药分开的趋势影响，各医药集团积极扩张。此前国药物流和华润医药已在花都富力国际空港综合物流园二期分别租下20,000平方米和12,000平方米面积。新增供应的匮乏而物流需求保持稳定推动租金继续向上环比攀升1.1%至每月每平方米29.9元。截至2014年下半年广州将持续缺乏新增物流供应，料未来6个月供不应求的状况将推动租金继续上行。

高档住宅

广州市政府11月中颁布新的住宅调控政策，限购升级。在供给方面，明确将限制高端商品住房供应，对低密度商品住房开售设定条件，并继续实行限价限签政策。在需求方面提高外地购房者的社保或纳税年限门槛，从“连续一年”提高到“连续三年”。此次政策升级一方面影响供应，同时亦令购房者投资和购买意欲下降，更加大了异地买家的购房难度。受此影响，住宅性质的高档公寓在政策出台后的网签量明显减少。但鉴于连续两个季度缺乏豪宅供应，部分项目已进入尾盘销售阶段，本季度广州高档公寓销售价格同样本仍然录得0.7%的季度增长。

预计政府对住宅性质的高档公寓的进一步限购将在短期内继续影响购买需求。但鉴于市场仍有自住升级需求，若供应有限，价格仍有上行的可能。