世茂房产可售货值达1500亿 将大力发展社区商业

 

　　“住宅是世茂房地产的核心业务，尽管地价成本升高，但世茂在合理管控成本的同时，加快了项目周转速度，提高销售回款比率，以此把控现金流和利润率。”世茂集团董事局副主席许世坛向《证券日报》表示，在商业方面，尤其是社区商业方面，Mini Mall、Mini Hotel是世茂未来社区商业的方向。这不仅能为社区提供配套，提高住宅销售的升值空间，而且能改变以往购物中心、酒店动辄几十亿元的投资局面，有利于实现财务平衡。

 

　　事实上，据记者了解，世茂系目前已经由接班人许世坛掌舵。世茂房地产以住宅为主，经营一些社区商业和酒店等业态。世茂股份则是世茂集团的另一家控股子公司，主业是大型购物中心、百货商业。

 

　　克尔瑞研究院在《2013年中国房地产企业排行榜》中分析，世茂房地产若能在2014年上半年补充约200亿元的可售房源，则有望在2014年实现销售额突破千亿元的目标，成为“千亿俱乐部”的新成员。
 

 

　　可售货值达1500亿元

 

　　2014年1月1日，克尔瑞研究院正式发布了《2013年中国房地产企业排行榜》，世茂以全年670.7亿元的销售收入位列全国房企第9名。

 

　　值得关注的是，截至2014年1月1日，世茂房地产已连续三年实现了约50%的复合增长。克尔瑞的研究报告显示，2013年全年，世茂房地产销售额同比增长46%，2011年、2012年世茂房地产销售额的增长率，都稳定在50%左右。

 

　　克尔瑞研究院进一步分析认为，世茂2013年上半年新开工1430万平方米，为明年冲刺千亿元销售目标提供了坚实基础。据悉，截至2013年年底，世茂房地产可售房源货值约为1300亿元，按照规划，世茂房地产有望在2014年上半年补充约200亿元货值的可售房源，如果仍能保持70%的去化速度，世茂房地产有望在2014年实现销售额突破千亿元的目标。

 

　　对此，许世坛坦言，世茂2014年的销售目标预估值为800亿元。若包含2013年零售的库存，可售货值大概可以达到1300亿元。“如果明年再买些地，可售货值应该可以达到1500亿元。近几年，公司去化率基本上维持在70%左右。这个数字包括世茂股份及一些合作项目。”

 

　　值得一提的是，一般来说，在企业销售规模接近1000亿元之际，多数房企都会提早布局，寻找新的利润增长点，包括扩大海外投资，涉足养老地产等。对此，许世坛表示，“世茂的基础很好，做好住宅的同时，我们可以衍生出很多业务。今后在商业方面投入也会很大，尤其公司已经在深圳市前海地区购买了土地，办公楼等出租型业态未来将逐渐入市。今后，公司加大投入的领域还包括旅游地产、养老地产以及农业地产、文化地产等”。

 

　　加快周转平衡利润

 

　　相对多数房企不惜高价拿地，拼命摘得地王地块，回归一线、二线城市的举措，世茂似乎更有自己的想法。据世茂集团副总裁蔡雪梅透露，除了一线、二线城市之外，吸引外来人口能力较强、消费能力和产业基础较好的三线、四线城市也是扩张的重点区域。“世茂在晋江市、泉州市、石狮市等城市开发的楼盘，已经实现一次开盘或者一个月销售10亿元甚至20亿元。”

 

　　不过，2013年9月5日，世茂以47.25亿元总价拿下苏州金鸡湖两宗地块，其中一幅为苏州楼面单价地王。

 

　　纵观地王的命运，顺利入市且大赚的并不多，包括中粮地产的北京孙河地王和融创中国的北京农业展览馆地王，目前都已经引入合作方共同开发，分别为项目“找钱”高达9.08亿元和12.25亿元。

 

　　对此，许世坛坦言：“现在的地价都很高，包括苏州市在内的优质地块。不过，未来再也没有这样好的土地了。地价贵，就要深入挖掘产品，销售速度要快。”

 

　　“为什么有的企业拿到地王以后就不行了，因为投资这块地可能需要好几年，本来没有调控政策的市场拖到了调控政策出台，拖到了开始限购。”许世坛称，世茂要在控制利润的同时，加快新进土地的周转速度。

 

　　事实上，有业内人士也向记者透露，从2012年开始，世茂房地产就强化了对工程节点控制、成本控制等方面的管理，以此提高周转速度。

 

　　对此，蔡雪梅坦言，世茂现在确实有不少项目的周转速度都非常快。“石狮市的项目我们做了10万平方米的展示区，只花了4个月时间，并且一开盘就卖了20亿元。”此外，苏州世茂石湖湾项目于2013年3月份参与拍地，政府8月份交地，12月份已实现销售；世茂张家港九溪墅项目则是2013年5月底拿地，11月底实现销售。

 

　　净资产收益待考

 

　　事实上，有业内人士称，房企为了追求千亿元的销售规模，走快周转路线的同时，有可能导致净资产收益率有所下降。以万科为例，虽然其2013年销售规模已经超过1700亿元，但从其近几年的净资产收益率来看，除了2012年，一直是销售规模不足100亿元的华远地产更高。

 

　　“很多开发商有冲击千亿元销售规模的冲动，但我觉得这只是个必经的过程。”许世坛坦言，世茂非常重视净资产收益率的管控，以世茂目前在上海市的三个持有型酒店为例，一年可以实现近9亿元的收入。未来，世茂将加大对持有型商业的投入，但会做一些改变。

 

　　他强调，以往要花费8亿元至10亿元投资一个大型酒店，回报周期相对较长，世茂以后不一定再投这么多大型酒店了。“可以做结婚、休闲等不同主题的Mini酒店，单个酒店投资只需要几千万元。未来三年到四年时间，世茂房地产的利润率和净资产收益率将会显著提升。”

 

　　许世坛称，2014年房企的资金链可能会相对紧张。不过，世茂在境外做了很多融资工作，75%的融资都是长期融资，风险相对会低很多。