写字楼：售价难创新高租金下行压力加大

2013年，广州写字楼新增供应井喷，在整体经济环境依然未振的大前提下，写字楼空置率将持续攀高，2014年租金下行压力加大；另一方面，虽然2013年广州写字楼售价突破6万元/平方米，2014年可售的新项目数量也依然不多，但受整体经济大环境影响，预计写字楼销售的火热行情将有所降温，售价将难再创新高。

写字楼空置率增高租金难涨

来自中立地产的统计数据显示，2014年广州甲级写字楼将迎来又一波收楼高峰期，特别是在珠江新城，至少有六七个新项目交付使用，为市场新增高达130万平方米左右的供应，包括天盈广场、富力盈凯广场、富力盈耀广场、珠江城、高德广场四期、雅居乐中心等。大量新项目的投入使用，必然会令广州写字楼市场空置率逐步走高，供过于求矛盾日益凸显，写字楼市场租金将有下行压力。戴德梁行策略发展顾问部高级助理董事林力强指出，2012年，珠江新城已交楼的甲级写字楼项目的入驻率超过了85%，但随着新项目的不断推出，目前珠江新城甲级写字楼的出租率大概回落到78.1%，随着2014年更多新项目的交付，到第三四季度，整体空置率预计还会继续攀高。

中立地产董事副总经理文志雄指出，预计在2014年，因为整体经济未恢复，加上新增供应巨大令不少发展商和小业主不得不打出越来越高的优惠价格吸引租客，广州甲级写字楼租金将出现滞涨甚至微量回调的可能。虽然从长期看，随着经济大环境的改善，因为新增供应将不断被新进来的企业吸纳，广州甲级写字楼的租金长期看是稳中有涨的势头，但在未来一年内，租金涨幅将受到比较大的限制，甚至有下行的压力。

受整体经济影响价格难创新高

2014年，整体经济的持续未振将影响到广州写字楼的销售市场。文志雄分析道：“2013年前三季度广州写字楼一直销售红火，价格一路攀高，富力盈凯广场高层江景靓单位的售价甚至打破6万元/平方米的高位，市场吸纳快速。但去年11月份过后，因为楼市走势不太明朗，且经济未提振，企业买入承接力渐弱，个体投资客也开始观望。2013年最后两个月，广州写字楼的去货率明显比年初、年中要低得多。”文志雄表示，预计在2014年初，因为整体经济环境没有向好的迹象，广州写字楼高涨的价格会回稳。即将上市的新项目，如环球大都会、富力盈耀广场、珠控国际中心、富力盈东广场等新项目的价位都难再打破2013年的最高纪录。毕竟，写字楼价格是与大经济环境息息相关，只有大经济环境出现向好局面了，写字楼的价格才有继续高攀的可能。”

2014年广州主要新增写字楼一览

项目名称 预计交付时间 总建面积（㎡）

雅居乐中心 2014下半年 120000

越秀财富中心 2014第三季度 210000

环球都会广场 2014年第三季度180000

周大福中心（东塔） 2014年底 350000

侨鑫总部 2014年第四季度150000

富力盈耀广场 2014年底 160000

珠控国际中心 2014年中 133338

合计 1304338㎡ （约130 万平方米）

（数据来源：中立地产）