东莞写字楼迈向“高端” 投资写字楼前景可期

东莞第一高楼环球经贸中心在去年年底正式投入使用，使得东莞写字楼的整体形象跻身国内高端之列。随着环球经贸中心、海德广场、万达中心等高端写字楼项目近年来在东莞拔地而起，投资东莞的写字楼成为了一桩高端的生意。
从简单的投资收益角度看，目前在东莞投资写字楼并不是划算的生意。不过对于“不差钱”的写字楼买主而言，更为看重的是未来东莞高端写字楼市场的发展潜力和空间。业内人士认为，随着东莞经济发展，产业向高端迈进，东莞写字楼的前景亦十分可期。
【现状】 投资写字楼年化收益率不高
环球经贸中心可谓是东莞目前最高端的写字楼项目，不仅以289米的层高成为东莞第一摩天大楼，内部配置亦相当豪华。以电梯为例，环球经贸中心项目采用了东莞最快速的电梯，有电梯48部、电扶梯16部，40秒内可以乘上电梯，70秒内可以到达任何楼层。这些电梯在不同的高度会有不同的速度，避免苦等电梯的尴尬。
高端的写字楼意味着高端的价格。据记者了解，环球经贸中心写字楼的租金超过了每平方米每月90元，此外还有不菲的管理费。在环球经贸中心对面则是海德广场，其租金亦超过了每平方米每月80元的水平。
从2011年开始，海德广场、环球经贸中心，以及在建的东城万达中心等定位高端的甲级写字楼在东莞拔地而起，使东莞的写字楼迅速向“高端”挺近。这一高端体现在价格方面，目前东莞大道沿线的主流写字楼，如南峰中心、汇成大厦、卡布斯广场等租金都在每月每平方米50元左右，上下浮动10元，而环球经贸中心等高端写字楼的租金就要接近翻番。
不过从投资的角度看，目前投资东莞的写字楼并不是明智的选择。以海德广场的写字楼为例，据记者了解曾有客户买下海德广场整层楼，按照一整层约1600平方米、2万元/平方米的均价计算，投资超过3200万元，但一整层楼每年的租金约是160万元，投资收入约5%，对于3000余万元的本金而言，这一收益率明显偏低。
“东莞写字楼的租价普遍维持在每平方米每月40至50元的水平，而且已经五六年没涨过了，售价上也没有太大变化。”合富辉煌市场研究部的相关负责人曾介绍，东莞写字楼供求关系整体比较平稳，因此在价格上没有太多变化，近年来东莞的商品房价格涨了一倍，但写字楼的价格与商品房基本持平。
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与写字楼类似，目前东莞投资商铺的收益率也不算高。据了解，在东莞城区商业最繁华的世博广场地段，一套临街商铺每平方米每月的租金在200元左右，而该区域商铺的价格要达到约5万元每平方米，这就意味着，投资者购买下商铺再出租，每年的收益率仅有5%左右。
【前景】
高端写字楼未来想象空间大
“在东莞投资写字楼并不是普通的投资者都有这个实力，买下写字楼后，不管经济形势好坏，都是固定资产，东莞的投资者素来都喜欢物业经济，写字楼也是物业经济的一种形式，跟厂房地皮类似。”有业内人士分析表示，参与写字楼的投资者看重的是未来东莞高端写字楼的升值前景，而非简单的收益率。
瑞峰置业副总经理姚丽君的观点认为，东莞现有的写字楼所面对的群体都是以中小企业为主，未来随着东莞产业升级，培育大型企业集团，企业打造品牌，金融贸易企业以及大型企业总部对高端写字楼的需求会逐渐加大，这就是近年来东莞写字楼经济快速发展的内在逻辑之一。
此外在政府层面，鼓励写字楼发展的相关政策陆续出台，也加大了投资者对未来东莞写字楼的信心。去年7月份东莞市政府常务会议审议通过了《促进楼宇经济发展的若干意见》，适用的范围并非特指单幢大楼实体，决定通过做强楼宇经济来引进更多的高新技术、高端企业，楼宇经济的定位涵盖了东莞的商务商业楼、城市综合体、科研楼（含科技孵化器）等楼宇建筑。
东莞写字楼的投资者，需要具有十年以上的长远眼光。东莞房地产协会秘书长陈骏良曾在一场论坛上表示，2004年时南城鸿福路片区还非常萧条，此后几年附近的写字楼陆续拔地而起，目前鸿福路已经是东莞的商业中心，周边的写字楼几乎没有空置，“这就说明，东莞楼宇经济是有很大市场空间的。”
业界看好东莞写字楼的另一个原因是，与深圳、广州等一线城市相比，东莞的写字楼单价低很多，但同时东莞的地理位置又十分优越，加之正在建设中的地铁，未来莞深一体化形成，东莞的写字楼想象空间很大。
“举个例子，东莞正在大力扶持本地的企业上市，上市公司考虑到自身形象，就可能会把总部放在高端写字楼里。另外，东莞还有许多品牌形象比较好的企业，发展壮大后对高端写字楼也会有需求。”东莞市委党校副教授查日升表示，深圳的企业已经出现了到东莞发展的情况，逐步形成具有规模的高新技术企业，对办公环境的要求也会越来越高，也能直接拉动东莞楼宇经济的发展。