2013年深圳居住用地出让仅三宗地价飙涨85%

从深圳市土地房产交易中心网站了解到，2013年深圳通过招拍挂出让用地共51宗，其中含居住用地性质地块仅3宗，占比不到6%，分别位于光明、龙华以及坪山，出让面积仅有13.2万平方米，较2012年居住用地11宗、49万平方米的水平，出让面积缩减逾七成。

出让面积缩减逾七成

2013年出让的三宗居住用地分别为：2013年1月15日，普宁市盛迪嘉置业投资有限公司以成交价144.1亿元竞得光明地块，楼面地价约7472元/平方米；去年10月16日，中海地产38.2亿元拿下龙华地块，除去学校、安居房面积，楼面地价为2.41万元/平方米；2013年12月23日，江西政力地产以9.8亿元竞得坪山地块，楼面地价7416元/平方米。

据中原地产统计，2008～2012年深圳居住用地平均每年新增供应62公顷，而相较2012年深圳共出让居住用地11宗、49万平方米的水平，去年的出让面积缩减逾七成。

深圳近年来通过招拍挂而来的土地新增供应量都处在较低的水平，与日益增长的人口带来的住房需求间的矛盾愈显突出。土地稀缺直接导致地价的攀升，以去年成交的两块居住用地为例，溢价率分别达到了76.3%和91%。

地价涨幅为85%

虽然出让面积大幅缩水，但是地价高企。中原地产统计数据显示，2013年北上广深四个一线城市土地收入超过5100亿元，创造了历史最高峰值，是2012年的2.5倍。2013年全国土地收入达到3.2万亿元，也超越历史。2013年北京实现土地出让金约为1822亿元，上海为2186亿元，广州为762亿元，北上广同比增幅均超过一倍。深圳只有467亿元，尽管与北上广差距较大，但增长幅度却超过三倍。

来自克而瑞深圳机构的研究数据显示，从全市整体情况来看，2013年土地平均楼板价为5845元/平方米，同比涨幅为85%，企业土地成本快速增加。

从区域来看，龙岗、南山土地上涨最快，涨幅分别高达85%、94%；宝安土地涨幅相对较小，为37%，而其余三个区域2012年无土地成交。

综合来看，全市地价呈快速上升的态势，热点板块为前海、坪山板块，而宝安区的土地成交快速往郊区迁移。预计今年入市项目土地成本压力较大，这将使企业压缩经营利润。而且随着市场风险加大，其开发风险也将进一步提升。

旧改供应达200公顷

深圳从2009年开始调整土地供应模式，实施大规模的城市更新计划，释放存量土地弥补市场需求。以2011～2012年数据看，每年约有500公顷的旧改土地进入市场，而2013年仍有200公顷的旧改供应计划。

中原地产认为，与招拍挂的土地大多数是商业和工业用途不同的是，城市更新项目中含居住用途的供应面积占比高达80%以上。虽然城市更新中诸如拆迁之类的“沉没成本”等不确定因素在一定程度上会抬升房价，但长期来看，随着城市更新项目的大量入市，供应增加对缓解整体市场供需矛盾以及平稳房价十分有效，也可避免招拍挂产生地王的风险，这也是深圳新增土地供应量远不及北上广等一线城市，房价涨幅却并未超过北上广的一个影响因素。

另外，从城市更新项目分布的区域看，龙岗、宝安、龙华等原特区外区域仍是主战场，占总量的85%以上。因而在今后几年内，新房供应区域将继续以原特区外为主，而南山、福田、罗湖、盐田四大区域的新房资源将越来越稀缺。在未来土地资源日益趋紧的情况下，原特区内房价仍将继续在上升通道内前行。

中原地产分析称，城市更新作为近年来深圳土地的主要供应方式，一方面弥补了新增土地供应短板，另一方面也可避免招拍挂产生地王、助长涨价氛围的风险。