2014年中国房地产调控预测分析

房产税扩围受阻，土地供应增量受限

刚刚结束不久的全国住房城乡建设工作会议为2014年房地产调控定下了基调，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”。2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。

保持调控政策的连续性和稳定性，延续了姜伟新强调多年的坚持“承继式”调控的思路。十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要让市场决定性支配资源，涉及房地产的四个方面，即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等，也均是着眼于房地产业长效机制的建立。

但是，越来越多的迹象显示出2014年的房地产调控，将是一场步履维艰的“硬仗”。

房产税扩围步履维艰

从2011年1月28日沪渝两地试点房产税开始，即便时间已经过去近3年，但是房产税扩围试点的思路仍未彻底理清，房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法越过的难题。

从提出试点征收房产税开始，其合理合法性就受到争议。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到，加快房地产税立法并适时推进改革。

税制改革需要法律为其铺平道路。财政部部长楼继伟日前在《人民日报》发表署名文章表示，深化税制改革需要加快房地产税立法。在日前召开的“第三届首都金融财税法论坛”上，国家发改委法规司行政复议处处长韦大乐介绍，今年将新立三部法律，其中就包括《房产税法》。

针对房地产立法，国家税务总局原副局长许善达认为，推进房地产税的立法有两个难点：一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。

住宅供需难平衡

发布的最新数据显示，近两年来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅为6.9个月。世联地产的数据显示，二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去库存时间多超过20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

加大一线城市土地供给力度是保证住宅有效供应增加的便捷方式，但如今看来，这一方式却也难以为继。

预测，2014年一线城市供应仍然相对不足，北京和上海2014年预期供应仅分别相当于2013年成交量的91%和85%，如果考虑到这两个城市本地巨大的购房需求，以及对外来人口的强大吸附力，其市场实际潜在需求应远远大于当前年度成交规模。

国土资源部中国土地勘测规划院副院长周建春近日透露，2014年国家将严控土地供应增量。周建春表示，2014年国土资源部将会全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。

不仅是政府将控制土地成交规模，在经历了一段时间的土地成交放量增长后，房地产企业拿地的热情也将有所冷却。克尔瑞研究中心发布的另一份研究报告显示，2014年的土地市场有可能呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续2013年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计2014年下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，2014年的土地市场走势，也许将给地方楼市调控带来压力。