苏州城区商业地产　传统向现代跨越

    苏州就是这样一个城市，“住”是新的好，“逛”却永远是老的香。在苏州，住宅市场的价格高地长期被园区、新区两翼占据，惟有商业却是“风景城内独好”。一条短短的观前街，每天都是人潮汹涌。如今，在经过了几十年的洗礼之后，苏州主城区的商业如何保持主城区在全市商业大局中的地位，已经成为迫在眉睫的课题。

　　传统商圈，黄金价值凸显扩散效益

　　苏州传统的商业中心一般是指观前商圈、石路商圈、南门商圈三大块。长期以来，“白相观前街”几乎是好几代苏州人最津津乐道的休闲活动。自1998年起，观前地区开始综合整治更新，增强了观前商圈的集聚和辐射带动能力。今年十月，观前商圈再次启动扩容升级工程。据悉，此次扩容后的观前商圈范围为：东起临顿路，南起干将路，西线由原先的人民路西移至王天井巷，北线由原先的因果巷—旧学前北移至东中市—白塔西路，占地面积将扩大1.5倍，由原来的52.4公顷扩大到130公顷。业内人士分析，这一商业发达地段，与商业相关的配套却一直缺乏，写字楼市场的需求空间较大，将成为今后商用物业的一个亮点。“购物圈”、“文化娱乐圈”、“商务圈”，观前由一条街辐射出一个商圈，有人分析，它未来的地块价值，将在形态、结构、功能和运作机制上发生显著的变化。

　　石路商圈的扩容比观前更早，早在今年上半年，石路商圈就启动了大举西扩的规划，西扩地块总面积14公顷，由一个大型的商贸中心，高档商务酒店等配套设施构成。规划的新石路商圈范围西起枫桥路，东到环城河西段，南起爱河桥路，北到上塘街，总规划面积55.11公顷，几乎是现在整个石路商业区面积的2倍。其中，作为石路新地标性建筑的商业项目石路金座，将建成一座高99.5米的18层大厦。项目一经推出，立刻受到客户的火热追捧，销售业绩火爆。

　　作为南门商圈重中之重的泰华商城近年来一直是苏州中高档商场的代表，据悉，作为世界顶级奢侈品集团的LV宣布明年夏天将入驻泰华。为了这次LV的进驻，商场特意花费2亿资金进行全面改造。值得一提的是，与南门核心位置仅一路之隔的新工人文化宫项目也将在年内竣工。如此看来，南门商圈的未来潜力也同样让苏州市民期待。

　　两大新城，双星闪耀古城南北

　　护城河以外，主城区以内，历来是苏州商业比较薄弱的片区。多年来，这一圈层既没有古城内三大商圈的悠久历史和人气，也没有狮山路商圈、金鸡湖商圈的现代气息和繁华。然而近年来，随着平江、沧浪两区的新城计划，人们开始把目光投向了这些地区。

　　作为苏州大力发展北部城区应运而生的平江新城，已经成为了未来几年市政府规划的重点。这其中，最引人注目的、位于平江新城核心位置的苏州万达商业广场项目，更是从一经公开就吸引了全苏州的眼球。这个由大连万达集团倾力打造的大型项目总占地面积达到了6.4万平方米，总建筑面积近45万平方米。以“城市综合体”的先进理念精心规划，包括国际连锁超市、大型百货、国际影城、量贩KTV、室内步行街、写字楼、城市公寓、商务设施等各种业态。可以预见，这一目前国际最先进的HOPSCA商业模式的到来，必将为古老的苏州加注一道国际化潮流标签。

　　从2005年开始，四季晶华、博雅苑、天辰花园、福星新城等项目的连续上市，拉动了沧浪新城板块的迅速崛起。有了居住的人气，就必然应运而生极具潜力的商业板块。在今年1月的土地挂牌竞价会上，来自香港的世茂集团以17亿元摘得沧浪新城的核心地块。该地块南临京杭运河，占地逾49万平方米，总规划约150万平方米。项目建成后将成为苏州现代化的商务居住综合示范区。

　　多点开花，新地块暗藏新商机

　　在今年7月的国有土地拍卖会上，位于沧浪区的原苏纶纺织厂地块被浙江嘉业以16.1亿元的天价摘得，这一地块和南门商业中心一水之隔，人民路、南门路、南环高驾纵横交错，毫无疑问这是一块具有黄金商业价值的地块。根据规划，建成后的该地块将是一个集特色创意产业、旅馆商务、文化娱乐、旅游、教育、居住功能为一体的城市滨水区。

　　和苏纶厂地块一样，胥江板块的发展也是因为周边拥有众多老厂房而长年滞后，但是从前年开始，胥江周边众多老厂房搬迁以及万科、中海两大巨头的高调进入，胥江板块更是一下子成为环线内的热点区域。从胥江板块的规划来看，未来的劳动路中段将建成一条南北向公路，向北直达苏州市政府南大门，向南直达规划中的“三位一体”商贸中心，暂定名为港务路。

　　除了上述两大地区外，未来几年，苏州主城区在建和规划中的商业地产项目还有很多，比如地处解放东路、桐泾路交汇口的桐泾城市广场项目、位于虎丘山以北的五金机电城项目等等。在土地极度稀缺的苏州城区集中出现如此多的大型商业项目，体现了市政府大力发展城市商业服务业的决心和方向。未来苏州城区的商业地产将呈现遍地开花的格局，商业氛围将越发浓厚。