阳光股份借力国际资本 持续推进商业地产专业化

“过去半年的时间其实是很辛苦的，现在12个项目终于正式落地，也让此前的辛苦都值得”，阳光股份(000608,股吧)总裁万林义在接受专访时表示。

日前，阳光股份发布公告，公司将通过直接或间接等收购方式增持北京朝阳路、北京分钟寺、天津天环、天津北辰等12个商业地产项目股权，收购总价款约为人民币15.1亿元。此举有望让专注于商业地产的阳光股份在未来拥有更加稳定的经营业绩。

12个项目收入囊中

12月25日，阳光股份发布公告，披露其收购12个商业项目股权的相关细节。这也意味着其在今年6月份发布的重大资产收购事项终于尘埃落定。

资料显示，本次资产交易涉及的12个收购项目的总建筑面积42万平方米，市场公允物业评估值超过40亿，交易股权评估值为11.96亿；实际交易总价格为15.1亿，其中股权交易价6.6亿。收购应付股权交易价款较其评估值11亿元有44%折价，而项目整体评估值每平米仅8754元，较目前商业地产市价仍是有较大折让。12个项目分别位于北京朝阳路、北京分钟寺、北京西四环、沈阳建设路、天津紫金山、唐山路北、郑州嵩山路、天津天环、西安北郊、石家庄新华、沈阳长青、天津北辰。

笔者从公司了解到，在上述12个项目当中，除北京朝阳路、沈阳长青等项目外，绝大部分项目，都是2007年阳光新业和大股东GIC共同收购的“家世界”资产包中的项目，当时，阳光新业对家世界资产包持有10%股份，GIC持有90%的股份。通过收购，阳光新业将持有天津北辰项目90%股权，北京朝阳路物业68.5%股权，沈阳长青60.8%股权，其他9个项目持股比例在29.38%至37%不等，收购总价款约为人民币15.1亿元。而交易完成以后，GIC将完全退出不再持有上述12个项目股权。

值得注意的是，除天津北辰项目以外，其他11个项目的交易总价款约为14.5亿元，都是由境外公司豪威投资作为交易主体进行。具体为，由阳光新业出资3.6亿元，持有豪威投资30%的股权；境外公司恒信发展有限公司出资8.4亿元，持有豪威投资70%的股权，收购剩余资金由双方按股权比例提供股东贷款。

阳光股份总裁万林义认为，公司将与新引入的海外投资方签署资产管理协议，继续管理本次收购控股的商业地产项目，因此本次交易不会对阳光股份现有控制和管理的商业地产规模造成影响。而通过本次交易，公司间接增持原有参股项目的权益，使得公司对这些项目的开发改造发挥更大的主导性，同时公司也能更大限度的享受项目改造价值提升的收益。

笔者查阅相关资料后发现，恒信发展有限公司注册地位于香港，通过股权融资，阳光新业从恒信发展有限公司得到了此次收购的大部分资金。出资3.6亿元持有豪威投资30%股份，再加上天津北辰项目的收购款6368万元，阳光新业在此次总金额15.1亿元的资产收购中，实际出资额只有4亿多元。

阳光股份总裁万林义表示，通过这次的交易，让更多优质的资产距离上市公司“更进一步”，未来不排除进一步收购并完全注入上市公司的可能。

未来收入有望超预期

优质资产的注入显然让阳光股份更进一步坚定自己在商业地产上的布局。

“"永远做自己擅长的事"这是公司历经近七年商业地产发展，走过弯路、吃过亏、教过学费才逐渐明确和清晰的思路。”万林义认为，阳光股份最擅长的事情就是，2007年转型商业地产，2011年开始向“商业地产租赁+综合体开发”并举的商业地产模式发展，七年实践，对商业地产投资、开发、招商、运营、退出的完整价值链有深入了解并积累了丰富的实战经验。

阳光股份成功改造北京分钟寺、北京朝阳路、天津友谊路、天津东丽、青岛南京路、成都紫金等项目，提升物业租金增长率超过100%，开业项目出租率达到100%。

通过本次收购，公司控股商业项目将增至8个，其中5个位于北京，其他分别位于天津、成都、沈阳，物业项目均位于所在区域的商业中心地段。而本次阳光股份增持的12个商业地产项目，分布在国内多个一、二线城市，建筑面积超过40万平方米，其中超过22万平方米的项目资源位于北京、天津等一线城市的核心区。

万林义分析认为，就本次资产交易短期来看，有助于提升公司商业地产租赁收入和资产规模。涉及交易的12个项目中有9个项目都基本维持着2007年公司接手运营时的项目运营状态。在通过资本运作巩固项目控制权后，参考历往的发展经验，预计在未来2-3年公司的开发计划将以对并购后现高潜力商业物业改造升级为主，根据历史数据项目改造完成后租金收入翻倍可预期。

与此同时，阳光股份也考虑到了商业地产行业竞争加剧、收租回报较慢、价值实现时间超预期等现实问题。“出于资金与业绩方面的压力，公司也极有可能同时出售部分成熟物业以获得稳定收入贡献，这是目前政策环境下最为直接的退出渠道。而公司最近几年不断增加的商业地产管理输出项目也可以为公司贡献部分持续稳定的业绩支持”，万林义表示。