2014年中国土地市场运行分析

2014年，很多城市的土地供应量都将比2013年有相当的增幅，预期上半年大量房企仍会习惯性抢地，地王现象难以避免。而土地市场在2014年能否出现“拐点”，还要取决于政府层面的供地思路。

2013年的土地市场更像是开发商与政策层面的一场博弈与豪赌：各城市不断出台的调控政策阻止不了房企大举拿地的决心，地方调控令中央“加大土地供应”的条文没能成为开发商手里的定心丸，于是，国土资源部“不再出地王”的禁令沦为一纸空文。

2013年，我们看到了一线城市涨幅高达83%的土地成交量，看到了全国近70个地王此时彼伏，看到了恒大、融创等房企的坚定扩张，同时，也看到了一些三四线城市因之前的过度开发而终显落寞。

相关业内人士认为，至少在2014年上半年，土地市场的疯狂态势难以遏制，大量房企仍会“习惯性”抢地，而土地市场在明年能否出现“拐点”，关键因素还要取决于政府层面的供地思路。

全国土地市场分化继续

克而瑞发布的报告显示，2013年土地市场整体成交火热，前11月全国土地成交建筑面积同比去年增长超两成，全国53个重点城市经营性用地前11月成交建筑面积高达65888万平方米，比去年同期增长了21%。其中一线城市表现最为突出，由于今年房企普遍看好一线城市发展，纷纷在北上广深抢地，促使这些城市的成交量出现83%的增长幅度，其中上海的成交量超过2000万平方米。

土地市场的火热使今年以来各城市的土地出让金较去年同期出现明显增长，53个重点城市前11月土地出让金总计16029亿元，同比增长大幅提升67%，特别是地价高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前11月土地成交金额超过500亿元的城市达到10个。

而中原地产的相关报告显示，北上广深四个一线城市土地出让金均创新高，合计突破5000亿元，其中上海更是创造了2000亿元的单一城市土地出让金纪录，北京的土地出让金也已经突破1800亿元。

实际上今年以来，从中央到地方不断出台调控政策，但和2011年严厉调控造成土地市场回落的情形不同，今年的调控并未动摇房企拿地的决心，而相关调控条文中“加大土地供应”的政策，更是给了不差钱的开发商增加土地储备的机会。一二线重点城市优质地块的稀缺加之开发商对这些市场后市的乐观判断，使这些城市一有土地推出势必引来一番激烈争夺。

相比之下，三四线城市的土地市场则显得暗淡，与一二线城市形成“冰火两重天”的鲜明对比。今年前11个月，53个重点城市当中，三四线城市土地出让金虽同比上涨34%，但总额仅为1748亿元，不少城市虽大量推地，但成交情况并不理想。究其原因，主要是之前很多三四线城市过度开发造成不少“空城”现象，也使得开发商不敢再贸然拿地，被迫回归一二线市场。

值得注意的是，一些之前成交量较高的二线城市今年的土地成交规模也出现了回落，如西安、成都、沈阳等，而昆明由于前几年过度透支土地，已经连续两年未能完成全年供地目标。

中国社科院财经战略研究院近日发布的《住房绿皮书》指出，以中西部地级市为主体的三四线城市在大城市化趋势和县域经济快速发展的夹击下，经济出现相对空心化，这使得一线城市供给不足和三四线城市供应过量的土地市场分化特征更加显著。

新晋地王入市风险增加

今年前11个月，全国出现总价及单价地王共计67个，仅西安、海南地区没有出现新的地王。2013年土地市场成为不折不扣的“地王年”。

与此同时，层出的地王、高企的地价给市场带来的风险在逐渐累积。

国土资源部在岁末也在深化相关政策防控地王风险。据了解，国土资源部近日对高溢价地块发出了警示，要求各地“三类异动城市”需重点监测2013年度地王地块信息，确保其合同履约及开竣工状况等，并要求上述城市列出2014年一季度拟出让用地中可能出现的地王清单、预防异常高价地拟采取的工作措施等情况，严防出现高价地。

北京中原地产市场研究部总监张大伟则认为，全国主要城市大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价，在政策收紧的情况下，2014年部分城市地王入市的市场空间并不乐观，上市风险在加大。

2014年上半年仍难降温

11月下旬开始的新一轮房地产调控中，大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%、力争达到130%。同策咨询研究部总监张宏伟认为，一二线城市供地量的增加，等于是向市场“扔肉”，这对于今年销售业绩普遍好转、资金面宽裕的房企来说，反而成为继续深耕一二线城市的市场机会。

“品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不会因为短期内地方政府的‘阶段性’的收紧措施而改变。2014年二线城市土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，地王现象难以避免。”张宏伟对记者表示。

克而瑞信息集团华北区总经理牟增彬也对记者指出，至少在2014年上半年，土地市场的这种热度不会减弱。“市场是有惯性的，何况很多房企现在还没有‘吃饱’。至于下半年会不会出现‘拐点’，主要看政策层面上是否有变化。”牟增彬认为。

克而瑞研究中心日前发布的《2013年中国房地产市场总结与展望》预计，2014年的土地供应和成交量将整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。他分析，至明年下半年，土地成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。而如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价地块情况来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。

该分析报告还指出，部分较具潜力的三四线城市在2014年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，2014年在这类城市的拿地量将小幅增长。

不少业内人士也分析认为，十八届三中全会后的新城镇战略也会令一些开发商重新将视线转向三四线城市，城乡一体化、户籍改革、探索农村集体经营性建设用地入市等举措，都可能使三四线城市成为土地市场上新的增长点。

“其实很多开发商对新型城镇化抱的期望都很高，但需要有更具体和明晰的政策出台，才能使广大开发商将观望态度转化为积极参与的行为。”牟增彬对记者表示。