楼市年终盘点：房企分化之势日趋明显

多年来一直头顶“虚名”的金地地产最近遇到了大麻烦，一场控股的争夺战在今年初就已经打响。

今年1月15日，生命人寿首度举牌金地集团，此后增持步伐并未停歇。到11月1日，生命人寿旗下两款产品已合计持有金地集团7.852%的股权，恰好超过第一大股东福田投资。

无奈之下，11月5日，福田投资联合自然人何大江成为一致行动人，将合计持股比例提高至8.023%，从而力压生命人寿一筹。对此，生命人寿进一步增持，于11月15日将其持股比例提高至8.009%，再次逼近福田投资。

随后在11月19日，生命人寿将其所持2.15亿股股份全权授予福田投资行使股东表决权，福田投资的大股东地位也因此暂时得以保全。

但是背后却是生命人寿的以退为进。11月28日，金地集团公告称接到第二大股东生命人寿保险股份有限公司通知，截至2013年11月27日，其通过二级市场交易累计持有公司股份表决权已达5%。而随后的12月3日，离生命人寿举牌不到一周，金地集团又收到第三大股东安邦财产保险股份有限公司通知，称其通过二级市场交易累计持有公司股权已达到5%。

在资本市场金地地产一直是各家资本大鳄觊觎的对象，资产优良盘子不大。

观点：看似强大的金地其实控股却是一盘散沙，没有大股东很难在发展上得到突破。

■泰禾 做黑马很难

在北京沉寂多年的泰禾地产突然发力。泰禾集团作为闽系开发商代表之一，成为2013年全国地产市场的一匹黑马。在今年短短11个月时间里，泰禾集团已在北京、上海、福建等地斥资160亿元将11宗地块收入囊中。2012年，泰禾集团拿地金额不过35.99亿元，今年这笔支出大幅度爆发，让整个市场都十分讶异。

据广发证券统计，截至三季度，泰禾集团房地产业务31%的可售货值分布于北京，仅次于公司深耕多年、份额为58%的大福建区域，而这全赖于公司短短半年时间里在北京拿下的4幅地块。

今年上半年，泰禾集团共在京沪两地接连拿下5块地，其中在朝阳区、通州区、石景山区夺下4块地，上海闸北区竞得1块地，5块地的总价款将近70个亿。

另外，在福建也将3宗地块收入囊中。下半年以来，8月27日，泰禾集团以40.52亿元、溢价185%的高价拿下厦门海沧区马銮湾商住地块。9月18日，泰禾以24.75亿元竞得上海宝山区高境镇高境社区N120301单元A1-07地块，楼面价24003元/平方米，溢价118%。10月9日，其下属全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以总价0.94亿元竞得一宗土地。

观点：一直以来，对于泰禾的扩张业内质疑最多的是其资金来源问题，高负债、高担保的模式能走多远还是未知数。

■中粮 整合路重启

走走停停长达十年之久的中粮系地产业务整合终于迈出一大步，中粮集团旗下业务的住宅和商业地产分野格局已定。

今年9月24日，中粮集团此前收购的侨福企业宣布对母公司资产进行反向收购，意味着中粮集团的注资将取得实质性进展。与具有相同央企背景的保利地产、中海地产、华润置地、招商地产以及华侨城相比，中粮系的地产实力堪称微不足道。

对侨福企业的注资，将中粮集团旗下地产业务从单资本平台推向双资本平台时代，但中粮系地产能否后来居上仍充满悬念。

目前，中粮集团旗下有两家地产公司，即已经上市的中粮地产和2007年在中粮集团原物业投资部基础上发展起来的中粮置业。此外，其他地产业务还包括酒店事业部和亚龙湾开发股份有限公司。

此次注资的物业主要来自于中粮置业，此后中粮地产主攻住宅和工业地产、中粮置业主攻商业地产的分工更加清晰。

实际上，自宁高宁于2004年入主中粮集团以来，中粮集团的地产业务就一直在不断调整和整合当中，但进展颇为缓慢。

曾有媒体报道称，2011年3月，宁高宁表示，中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。但是后来借壳侨福企业，让中粮重新走上借壳之路。

观点：作为央企出身的中粮地产业务多年来一直发展缓慢，这次重新整合希望可以迎来大的发展。

■瑞安 抛售的谋划

一向很少被人关注的瑞安地产由于连续的抛售成为了业内热议对象，让人不禁与李嘉诚的行为联系在了一起。

11月29日，重庆瑞安天地房地产发展作为卖方及上海新天地与买方阳光人寿保险股份订立框架协议，出售瑞安旗下的重庆天地B11号地块的超高层发展项目一期塔楼所有办公楼层(零售部分、地下部分、物业管理用房、15楼、30楼及46楼除外)，总建筑面积约11.95万平方米，连同815个地下停车位，成交价格为24.12亿元。这在当时并没有被媒体以及市场人士所注意。

不过在这次暂短的北京之行中，瑞安集团旗下的中国新天地执行总监谭佑华曾表示，在瑞安集团打造新上市平台中国新天地的同时，将会抛售一些非核心资产成为了其后瑞安连续抛售物业的伏笔。

随后的12月3日，瑞安集团旗下另外一家公司瑞安建业发布公告称，公司间接全资附属公司广智有限公司与买方泓泰有限公司签订协议，根据该协议的条款，向买方出售销售股份，并转让现有股东贷款及清偿项目公司沈阳中汇达房地产有限公司欠付卖方境内联属公司的债务，总代价为11.68亿元。

紧接着12月4日中午，瑞安房地产发表公告声明，旗下全资子公司和中国人寿信托达成买卖协议，向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业，出售待售股份约为33.23亿元。

观点：瑞安对连续抛售的解释是在“瘦身”，而在一些分析师眼中却是逃顶的一种表现。

■SOHO中国 败走上海

从SOHO中国宣布自销售改为自持之后，潘石屹就遇见了很多危机，先是在上海外滩地王的收购案中，复地一审的胜诉让SOHO中国陷入了被动。随后把投资重心转到上海的SOHO中国遭遇了严重的水土不服，曾经靠着收购项目发财的SOHO中国不得不整售项目来维持投资平衡。

对于SOHO中国出售上海三个项目的事件，潘石屹曾回应称，“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目，这个解释是错误的。我们同时看好北京、上海未来的市场，正在优化投资，达到两地平衡。SOHO是北京、上海最大写字楼开发商，拥有200万平方米在建和建成物业。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读”。

不过，SOHO中国的这笔买卖进展并不顺利。据知情人士透露，SOHO中国的出价是希望在成本上加一点溢价，但买家认为价格贵了，难以谈拢。

根据了解，SOHO中国此番计划抛售的3个项目，均由该公司在2011年买入。

其中，位于曹家渡的商住办项目静安广场的买入价为16亿元，位于四川北路的商办项目虹口SOHO的买入价为15亿元，位于海伦路附近的商办项目海伦广场的买入价为24.7亿元。SOHO中国持有上述3个项目100%股权。

观点：SOHO中国上市靠的就是散售的商业模式，突然转型肯定存在着一定风险，策略上动摇或将成为SOHO中国发展的致命伤。