王健林：房地产还有10年盛景
12月26日，万达集团董事长王健林现身广州，接受南方报业传媒集团的专访。无论面对资金链问题，还是与马云有关电子商务的辩论，以及自己退休和儿子王思聪接班与否的私人话题，王健林都相当坦诚，回答直接，不见丝毫闪躲。
10多年里，王健林以“唯快不破”的闪电攻势铸起了万达集团高达3500亿元的庞大资产。
谈文化产业：“不是编故事做地产”
记者：万达今年重点向文化产业进军并做出了很多大手笔的布局，你也曾多次强调，未来将提高文化产业的收入，2020年达到800亿元人民币。但即便如此，承载万达诸多业态多元化的载体还是商业地产。在业内看来，万达未来的地产业务还会是最根本的收入来源。你怎么看这种解读？
王健林：不光是你们有这个疑问，还有很多人也有这种疑问，以为我做文化产业是编一个文化产业的故事，去拿地做房地产。其实正好把这个事说反了，我是因为现在做文化产业，而且都是那种大型、高科技的文化产业项目，投资非常大，如果完全是买了土地，投资下去，然后运营，风险确实很大。所以我们的每一个文化旅游产业，每一个项目我都要一些开发用地。但我们的开发不是为了编故事做地产，如果编故事做地产，我就没有必要把产业做得这么大，没有必要成立一个专业的公司做文化，商业地产的一个部门就行了。
我做地产的目的，是为了让我们的文化产业更好地发展，给我的负担更轻一点。现在没有更好的模式，有些项目确实可以跟政府要一些小的补贴，文化产业扶持基金，但对这些上百亿的文化产业投资很难扶持。所以我结合自己做房地产的经验，要一点土地，它的目标是稀释我的文化产业投资成本，使它更安全地运行，但是这种模式我也很清楚，肯定做不长。
所以我说，中国房地产就是10年之内的事，十年八年之后，这个行业不可能还维持每年15亿-20亿(平方米)的开发规模，10年以后也许就10亿平方米以下。20年后也许每年就5亿平方米，可能90%以上都是二手房交易，行业从业人员减少，但眼前，赶快做起来，把文化产业做得有500亿收入，每年有30亿-50亿净利润，也许在资本市场实现一个目标的时候，拿到更便宜的钱，也许我就不再用这种模式了。这是现阶段，没有办法的办法。
我们收购的不止AMC，还有游艇，美国英国也各自投资了一个五星级酒店的项目。国际化仅仅是开始，明后年每年都会有动作出来，万达给自己定的目标是2020年收入至少达到6000亿人民币，房地产收入占比则减少到50%以下。
谈电商：“所有行业都要电商化”
记者：万汇网刚刚上线，未来电商会是万达发展的方向和目标？
王健林：其实没有跟马云辩论之前，我们自己已开始着手，电子商务是一个工具，应该今后所有行业都要用的工具，换句话，所有行业都要电商化。
我们组织了一帮人，其实研发的时间差不多一年半以上，有若干个模式在讨论，最后选择了现有的模式。那么我们做电子商务不是转型，坚守实业这一点我是不会动的。因为如果没有实业做支撑，所有虚拟的东西都不可能有基础。
我想可能十年以后，你会发现没有单一的电商公司，也可能没有单一的实业公司。说大一点，可能做融合。马云现在也在往实业上面走，电商和实业结合，他现在做物流，就是物流才能支持他快速往上走，我去做电商和他做物流是一个道理。
谈接班：“不一定要王思聪接班”
记者：我们知道你儿子王思聪只是在万达集团担任一个董事的职位，有没有考虑过让他接班的问题？
王健林：他不参与我们集团的任何事，他自己成立了一个P E公司做投资，我看了他今年的报表，还不错，比我想象中好多了，也被评为全国P E投资50强。还可以吧，因为他毕竟做投资才两年。他做投资最大的好处是可以看各个不同的行业，给企业做参谋。如果看行业多，可以学到经验。
是否接班要看他到时候的能力，能不能被大家认可。今年万达就有10万人，好几千亿资产，可能就是上百万个家庭，这就有责任感。是不是要接班，以能对企业更好发展为参考。如果大家认可他，他自己有信心，那就接班。如果说他自己信心很足，大家又不完全认可，就找职业经理人。美国沃尔玛公司的职业经理人李斯阁，把公司从20亿美元带到3300亿美元才退休。我不是特别强调一定要王思聪接班。
谈退休：“做到6000-7000亿退休”
记者：你曾经说过万达做到1000亿就会退休，那现在肯定不止这个数了，然后您现在有这个考虑比如说我达到一个什么样新目标就退休吗？
王健林：400亿时我说过，做1000亿退休，但三年就1000亿了，太快了。大概2020年吧，做到6000亿-7000亿的时候退休。不过这个退休要看怎么退，有全退有半退，不干一点事也麻烦。就像马云今年初宣布退休，你说他休了吗，只是退了总裁。我自己，也不能永远干，永远干岁数太大，脑袋昏了，对公司来说就是一个负担。退出一线，四年前我就已经不是CEO了，我就只是董事长了。(退休也)做一些其他事情，比如说董事会啊，一个星期一次会议，帮助年轻人把握方向。
企业的创业家或者说企业的精神领袖对企业的作用还是很大的。乔布斯去世，苹果就没有以前那么好了，盖茨退下来后微软也没有以前那么火了。一样的道理，特别是企业界，企业家对企业的作用还是蛮重要的。很多人觉得有没有老板都一样，这是完全忽悠的，我觉得这是在抹杀企业家的作用。但是呢，的的确确，特别是对私营企业家，要考虑何时退出，怎么样保证企业健康往前走，这是一个难题啊，也没有统一的模式。身体不好40岁也干不了。
谈融资：“抵押贷款是最大融资平台”
记者：前几天AMC在纽交所上市，这是万达进入资本市场的一个新起点，在融资平台的搭建上，万达有新的布局吗？
王健林：万达现在还没有上市，尽管我们商业地产前不久在香港资本市场买了一个平台(恒力商业)。另外，万达还不一定是这一个融资模式。我们不久前试着发一点债，原计划发5亿美元，但市场反应不错，后来发了6亿美元。我们的利率只有4 .8%多，包括发行费用在内，这是创纪录的。因为在这个时间点上，美国退出宽松货币政策，国内几家公司在香港发债都是8%甚至10%。
不过对万达来说，这些融资都是很小的。万达最大的融资平台来自于不动产抵押贷款，也就是经营物业抵押贷款。万达的模式怎么走，大家都很清楚。比如广州白云万达广场，我们卖了一些写字楼、公寓楼以及旁边的街铺。万达模式最大的依靠是销售现金流来平衡投资。做得好了，基本就平了，做得不好，就差一点，也不会太多。我们拿新的地，现在就是依靠经营物业抵押贷款，每年我们差不多有500万平方米的抵押物业，今年会有更多，今年有18个新开万达广场，16个酒店。这部分抵押贷款是万达集团目前最主要的融资渠道。这些贷款是资本金，利用资本金拿到土地后，还可以去银行再贷款。
未来是否延续这种模式？我们是商业地产，目前也在抓紧上市步伐，我想很快会有一个明确的消息出来，大家会看到。为了上市，我们聘请了三家国际级的评级机构，对商业地产进行了评级，拿到了中国民营企业的最高评级。一个没有上市的公司，拿到的评级，不管是比A股还是港股都要高。如果我们上市后财务报表出来，我相信应该是这个行业最好的。
谈收购：“都和现有的产业相关”
记者：万达的海外扩张，未来是要单独拓展，还是会和国内的产业串连起来，成为一个跨境的国际产业链？能否梳理下你的投资逻辑？
王健林：除了游艇之外，所有收购都是和现有的产业相关的，无关的产业我是不收购的。我们收购的目标就是做大这个产业在行业的地位，每个产业我都要求它做成国际水准而非中国水准。包括现在的旅游、文化、零售部分，反正是跟我们有关的板块，能牵涉到我们的业务，能和我们的业务融合一致，有助于增加我们的竞争能力、扩大规模，我会考虑。游艇收购有些例外，大连东方影都要打造游艇俱乐部，俱乐部要购买10艘8艘艇，我们购买游艇的钱再加一部分，就可以把游艇公司买下来了，所以下定决心买了。跟业务无关的我们基本不会碰，除非是买下来，就能成为世界第一，但这样的几率是很小的。