佳阳商业地产总经理：商业地产策划是一门经济学

佳阳CBD网讯：（www.jycbd.com)佳阳商业地产公司代表总经理：感谢生活元素的李先生。今天有机会在这里与商业地产的专家坐在一起很开心。进入中国市场，我们公司已经有9年的时间了，我们是在96、97年来到中国的，我以前在新加坡和澳洲定居，在海外是从事商业投资策划的。来到广州，感觉上，在1996、1997年公司操作的第一个项目是流花路的广州服装会展中心。

到目前来说，基本上所有投资的业主可以达到15％的回报率。
 

我们也配合过中华广场的营销、商铺投资。在这个过程中，我发现在前几年，喊破喉咙也没有听你说商业地产策划，没有人会理会商业策划的重要性。也没有人会理会商业里产的营销。如何让大家成为互动，我认为生活元素提供了这样的平台，引领了行业的商业化，形成了行业的会晤机制。在广州的房地产来说，如果能够正确将商业地产重视起来，除了媒体，希望我们的政府，规划局或者商业局也能够重视并引领，对整个城市的改变会更加有好的亮点。

  从我操作过的广州项目或者其他城市的项目来看，现在很多的开发商都忽略了一个问题，商业地产是考虑经济效益还是承诺小业主的效益，还是满足未来进驻的经营者的效益，还是满足未来购物的消费群体。在这个复杂的结构中，在没有经验的情况下，开发商就蒙了。在广州重点的商业广场、步行街，都看到零售商反复进场、反复退场的现象。从我的角度来看，本身是可以避免发生的。

  回顾过去，在座的各位为了打造好自己的购物中心，走遍了全世界吸取经验。可借鉴是克隆还是外观、液态。所以我感觉，不能盲目。为什么法国的春天百货可以经营一百年，建筑结构没有改变，可能是里面的液态品牌改变。一些不可改变和改变的，你要发觉为什么有一些不改变，有一些要改变。所以购物中心的开发过程中要把硬件和软件分开。
 

不能单纯从视觉角度考虑，还要考虑整个城市的购物文化。很多的品牌，非常有名，但是他们的品牌定位不同，八十年代大家只知道佐丹努，现在也是国际的品牌。在整个社会文化的进步过程中，零售商进步的脚步是不同的，法国的春天百货现在卖的物品已经翻新了很多，可能发生什么样的变化，要察觉消费者的消费变化，应和消费者的变化，这也是市场变化的进程。
 

我们最近搞的白云机场的策划，我们和政府和房管局一起开会，一起考虑如何规划，我认为这是一门经济学的问题，不是某一个单纯的领域的问题。经济学包括了零售业和商业流通业。
 

所以在策划的过程中，你要考虑到，主力店带给你的的经济效益是最低的，但是有可能它品牌影响力带给你的是最保险的业态。主力店给你的租金要比百货高一点，个体户给你的租金是罪过的，风险也是最高的，所以利润和风险是成正比的。如何在风险和利润中寻求平衡，我想取得最低的风险又想获得最高的回报，如何在商业地产中利用零售商和经营者的品牌打响购物中心的知名度。
 

所以一个购物中心的财务计划必须在经济学的角度考虑，零售商和小业主的比例很关键。你是一个上市公司，处于很稳定的状态，还是一个正在学习上升过程中的公司，你的状态要对专业公司提出来，专业公司会为你制作一个财务计划。
 

我们在进入中国市场前，在国外是研究经济学和商业管理的。我知道整个购物中心的定位，例如中信中心，以前找过中介中心招租，他的方法是价高者得，当时是没有办法说服开发商这种概念，直到现在我也没有办法说服他们。关键是什么时候价高者得。你在业态的时候要考虑市场是否需要，你的业态定位要考虑市场的需求，不能单独考虑价高者得，否则会影响市场的不健康的发展。会导致经营者经营不下去，退租，肥了中介公司，影响了经营者和地产商。这是供求问题，不可以忽略经济学的问题。