ShoppingMall扎堆入市空置率上行

“我现在根本不用担心进驻购物中心的事，手上还有几十个新项目正在主动找我谈。2014年，这种状况会越来越明显。”主营服饰生意的黄小姐，以往都是她努力想方设法进驻商场，而如今她却一改往日的弱势地位，成为各家商场项目拉拢的目标。

根据RET睿意德报告，目前全国购物中心项目激增，预计未来1~2年购物中心供应持续保持高位，这会导致购物中心空置率上行压力增大，招商将越来越困难。估测2014年，主力店招商将会尤其困难，一些快时尚、轻奢品牌将异军突起。与此同时，为改变现状，实体业者转型O2O与电商竞合的态势在2014年也会更加明显。

空置率增大

“以上海为例，2013年超过50个购物中心项目入市，预计2014年上海乃至全国的购物中心数量还会大量增加。未来1~2年上海购物中心供应持续保持高位。由于新项目大量涌现，因此购物中心的平均培育期正在缩短。如果说第一阶段的代表项目港汇广场、恒隆广场、新天地需要4年到6年的培育期；第二阶段的代表项目大宁国际、五角场万达仅需3年培育期；现在第三阶段的代表项目IFC国金中心、浦东嘉里城，只需要1年至2年即已成熟。2014年这种购物中心的成熟期缩短趋势还会继续。”RET睿意德商业服务部董事陈丽琳告诉《第一财经日报》。

正因如此，不少业者认为，越来越多的商圈在2014年将进入二次开发结构调整期。核心商圈再次升级。对比上海购物中心营业额增长情况，上海已率先进入稳定发展期和二次开发结构调整期，从过去单纯商圈外延化发展升级到多个老商圈共同结构性调整的状态。目前，上海淮海中路商圈升级已接近尾声。

然而，这些如雨后春笋般崛起的购物中心项目却给招商带来巨大压力。“这几年上海购物中心空置率整体维持在7%~8%，2014年，随着项目增多，购物中心的整体空置率上行压力预计会增大。当城市集中众多项目时，项目将会争夺有限的品牌商户资源，招商压力巨大。以往甲方、乙方的角色会互换，品牌商会越来越强势，而购物中心却会越来越弱势。”陈丽琳分析。

记者在采访中了解到，市场上也有业者进行差异化招商，以避免诸多同质化品牌商，比如K11。“但这只能在北京、上海这类成熟市场尝试若干项目，在大量的二三线城市，消费者认可的还是那些耳熟能详的大众知名度品牌，因此一旦新开一个商业项目，招商必然集中在那些同质品牌上，这造成品牌商资源紧张，一些位置不佳的新项目招商将会非常困难，空置率甚至会高达20%~30%。在2014年，预计这个趋势会更加明显，有些项目即便贴补装修费，品牌商也不太愿意进驻。”RET睿意德商业服务部董事杜斌认为。

快时尚、轻奢品牌崛起

记者采访诸多百货和购物中心业者后了解到，随着“八项规定”等出台，俏江南、宝燕壹号等高端餐饮品牌放缓开店速度，五星级酒店餐饮部门的收入急剧下降。奢侈品牌也同样受到冲击，表现不尽如人意。LVMH、GUCCI、Burberry集团和历峰集团，都放缓了在中国的扩张。业者预计高端餐饮、奢侈品牌的收紧效应还会在2014年继续。

同时，社区型购物中心趋势在2014年会愈加明显。根据RET睿意德统计，2013年上海社区购物中心数量达到83家，位居全国首位。第二名的北京有44家，两者差距有39家之多。目前上海社区购物中心进入第三阶段，未来几年还将逐渐阶梯转移至近郊和远郊，开始深耕城乡接合部的外环和远郊新城。

“相对而言，远郊项目的人均消费客单价会低于中心商圈。随着2014年远郊项目的增加和高端消费的收紧，会促使购物中心、百货等业态未来更注重一些大众化快时尚和轻奢定位的品牌引入。”杜斌指出。

RET睿意德报告显示，2013年，快时尚、轻奢及一些设计师品牌持续开店。比如IAPM、嘉里中心、连卡佛，都引进了大量快时尚、轻奢及设计师品牌。Michael Kors和Kate Spadew今年净利润分别出现49%和76.4%的高增长，优衣库也在淮海中路开出全球最大旗舰店。轻奢、快时尚、设计师品牌的异军突起，预计2014年这一趋势将进一步扩散到二三线城市。

转型O2O

从今年“双11”开始，抵制电商的实体业者和主动与电商合作的实体业者开始“泾渭分明”地出现，相对而言，主动与电商合作者是最新出现的。

银泰商业是一大典型，其不仅在“双11”时试水与银泰合作线下体验、线上付款的O2O（Online To Offline）模式，之后又宣布与支付宝达成合作，在银泰的百货店内购物可直接以支付宝付款而免去排队烦恼。

“通过这一系列合作，我们看到效果显著，银泰百货杭州武林店2013年11月16日单日销售1.506亿元，较历史最高单日销售暨去年的1.112亿元大幅提升35.4%，这与银泰商业的互联网思维是分不开的。做企业一定要革新，我们要有危机意识，要引领企业去做一些大胆的创新和改变，否则，在具体实施中会遇到很多问题，向电商O2O转型势在必行。说到底，其实转型O2O并非简单的提升客源和销售额，而是要学习电商‘以客为先’的理念，这样才会对实体业者有真正的帮助。2014年，银泰还会将O2O进行到底。”银泰商业CEO陈晓东接受记者采访时透露。

一些超商业者也有同感，本土超市连锁巨头苏果刚刚宣布和国内快递业巨头顺丰速运“联姻”，在南京400家便利店推出寄件及快件自提业务。农工商集团内部人员透露，其利用麾下近2000家可的和好德便利店的优势做线下取货与快递结合业务，在2014年，这类合作的范围还将扩大。

“实体零售发展趋缓，如何重回增长之路是关键。预测2014年大型零售业者之间的并购还将继续，而众多百货公司将开始启动‘自救模式’——他们在百货中调整品牌组合，增加餐饮品牌，并通过IT技术提高智能服务，尝试与各个电商的O2O合作，以增加营业收入。”陈丽琳认为。

陈丽琳还表示，虽然目前电商对实体零售业确有冲击，但预计经过未来3~5年的发展，电商与实体商业会完成结构平衡，大家各自有各自发展定位。毕竟并非所有消费都能在网络完成，很多需要体验式的活动还是需要在实体店进行，因此今后两者会更加细分各自的定位和市场客群，在未来达到一个平衡点。