成都写字楼投资风险加剧租金低转手难

最低月租金25元/平方米

深度调查

2009年来,随着楼市调控不断升级,住宅投资越来越受限制,不少开发商和投资者都不约而同将目光转向了写字楼.经过4年多的开发,成都写字楼不断放量,市场供应由饱和到过量,投资者的写字楼物业变成了"烫手山芋"--"租金低","转手难","物管费高"成了普遍现状.

据统计,2013年三季度,成都写字楼空置率上升了2.34 个百分点,高达40.59%.为了能够尽快将写字楼租出减少损失,不少投资者只好贱租抛售,昔日被冠以"投资有保障"的写字楼或许正在成为"投资风险品".

□本报记者麻婧文/图

放量老话题去化新挑战

从近几年来的统计数据中,记者发现:成都写字楼市场整体呈现供应、售价逐年上升的总体趋势,存销比逐年加大,去化压力大.一方面,写字楼项目过多,带来大体量存货难消化;另一方面,新增供应项目多,产品设计更新速度快,更加剧了市场过量--这两方面原因造成成都写字楼市场存量大,空置率居高不下的现状.

今年二季度,成都写字楼新增供应面积逾58万平方米,达到历史最高水平,成都优质写字楼总存量达439万平万米.有机构称,按照2012年写字楼的去化速度测算,预计这些存量的去化时间需要19个月.从三季度的情况看,据世邦魏理仕统计,成都写字楼市场持续放量,新增写字楼达26万平方米,全市写字楼空置率维持在40%以上.

记者观察到,空置率持续高企,对于租金已经产生负面影响,今年三季度租金下滑明显,为了能够出租变现,大部分业主只好给出更多优惠以吸引租户入驻.

物业难出租现实很无奈

2013年四季度,新世纪环球中心二期以及九龙仓国金中心一期等优质写字楼入市,大体量的供应给成都写字楼租赁市场带来了更大的压力.据戴德梁行数据显示,天府新区片区写字楼租金本季度下降最大,达到2个百分点.

12月16日,记者在天府新区天府大道中段发现,该区域已建成和在建的写字楼众多,不少已经投入使用的写字楼外立面还悬挂有招商条幅,大面积租售广告也在多处可见,新写字楼空置情况明显.美年房产新希望店一位工作人员介绍,该区域写字楼目前可租售的存量房较多,今年的租金已经长期低至45元/平方米左右,"最低25元/平方米可以租到,很多房源的租金还有商量的空间".

新希望国际、花样年·香年广场、蜀都中心、新世纪环球中心等写字楼租金有很大一部分在50元/平方米左右.上述工作人员表示,"低租金对于刺激市场需求的作用还是有限,因为区域内同类型写字楼集中供应,市场供应量太大".

租卖价格低行情很堪忧

在空置率高、出租难的市场行情下,业主们纷纷选择了"低价策略".以记者所了解的蜀都中心一套面积为150平方米的写字楼为例,业主以约150万元的总价购入,如今以45元/平方米的月租金租出,算下来年投资回报率仅5.4%.而据专业人士介绍,写字楼的投资回报率至少要达到8%才算正常.也就是说,均价10000元/平方米购入的写字楼,月租金至少应在80元/平方米以上.记者在调查中发现,从租金和售价来衡量,成都不少写字楼的投资回报率较低.

据新希望国际一位物管人员介绍,该写字楼出租难而导致业主大幅度降价的情况相当普遍,"现在是只求能租出去,价格都不是主要考虑的因素了".能租能卖可能还缓解了业主的焦虑感,写字楼交付后还不能顺利出租的业主不在少数,部分业主还陷入了两难尴尬,一边是银行按揭贷款,一边是为还没租出的写字楼付物管费,有业主感叹道:"没想到当初投资换来的是如今的双重压力."

事例剖析

小业主心慌

既要还贷又要交物管费

李先生在成都一家小企业工作,3年前他在高新区南区花60万元买了一套小面积写字楼,"看到周围朋友都在纷纷投资,感觉不买房就亏了".在朋友的带动下,李先生用家庭存款付了首付即房款的一半,贷款一半,每月还银行贷款 2000多元,"我们买之前详细地算了一笔账,不到8年就可以把本赚回来开始盈利"."但现在租不出去."李先生说,眼下最让人着急的还是房子没租出去,却还在同时付银行按揭和写字楼物管费,"写字楼虽然空着,但也还是要交物管费,15元/平方米,一个月下来要交差不多1000元,还要还贷款,真是吃不消"."贱价"或许能出租,但高投资回报成了水中月.

城南创新低

最低月租25元/平方米

12月16日,记者来到天府大道中段看到,马路两边高耸着很多新建成和在建的写字楼,崭新的外立面上悬挂着招商条幅,亮堂堂的玻璃窗里不少写字楼都"空"着.

从中介摆出的租房广告牌中,记者看到不少写字楼正在招租,租金平均在60元/平方米左右.

在天府三街的美年房产新希望店,记者看到,除了25元/平方米的低价外,该门店所展示的招租房源租金集中在45元/平方米,最高65元/平方米.美年房产一位廖姓工作人员介绍,该区域目前的房源中清水房写字楼最低的月租金为25元/平方米,装修带部分家具的写字楼最低可以以50元/平方米租到,"目前写字楼房源都比较多,从小面积到大面积都有较多供应量,租金上都偏低".

租金低过住宅

小企业换居写字楼

写字楼空置率攀升,租金不断创新低,一部分租住房办公的企业开始转向写字楼.王女士就遭遇了这样的"变故".她在西二环有套住宅,近年都出租给一家小公司办公,可今年由于写字楼租金降幅大,周边同面积写字楼租金和她的住房租金差不多,而且更有档次和品相,于是这家小公司提出不再续租,要搬去写字楼了.

前两年,写字楼租金高昂的市场行情下,小公司都认为写字楼"可望而不可即",现在写字楼租金大大降低,一部分办公企业流向写字楼,成为市场的一种趋势.但业内人士表示,成都写字楼空置率长期高达40%,价格杠杆导致的小公司进入只是一小部分,"有限的市场需求和写字楼放量之间还难以达到平衡".

(记者麻婧)

记者观察

过剩怪圈何以打破

□本报记者周显彬

沿着天府新城走一圈,天府大道和益州大道周边已成为写字楼集中地,有业内人士曾"无聊"地统计过:目前该区域已开发和未来3年待开发的写字楼面积已经超过了2500万平方米.从某种意义上来说,成都写字楼已经提前从数量上满足未来5年甚至10年的市场需求.但是如果真有人这么认为,那么就是一个不折不扣的冷笑话,比写字楼的租赁市场更冷.

这无疑是一个冲动开发盲目投资的怪圈.但是在现实的市场压力之下,无人能够打破这样的怪圈.因为,业主短期的成本压力和运营方长期的保值升值计划之间存在着无法协调的矛盾.运营方 "先亏一两年,把入住企业的品质提升上去,保证后期的高租金和高收益"这类财大气粗的想法,往往不被多数的为物管费和按揭而折腰的中小业主所接受.

和住宅产品的不同在于,写字楼的产品生命周期和升级换代非常快.一般来说每5年可以算做写字楼产品生命的一次折算.真的等到5年、10年之后有了足够需求的时候,这些提前问世的写字楼估计已经是垂垂老矣:硬件老化,格局落后,配套无力……那时候还能租得出去么?对于这个问题的怀疑,或许是引发目前写字楼"抛租"的出发点.很多写字楼投资者出于努力自救,导致了目前写字楼的租金的倒挂.

数据链接

2013年三季度

成都写字楼租金继续下降

据有关统计显示,2013年第三季度,成都有两栋甲级写字楼投入使用,市场新增113858平方米的可租赁面积,成都甲级写字楼市场总存量由此上升到108.2万平方米.受新增供应影响,甲级写字楼空置率在重新上升.与第二季度相比,本季度空置率上升了2.34 个百分点,至40.59%.空置率的增长主要受本季度新增供应的影响,由于下个季度还会有新项目入市,空置率还将面临上升的压力.

同样受新增供应的影响,本季度部分写字楼的报价下滑倾向明显,写字楼项目的议价空间进一步扩大.全市甲级写字楼本季度的平均租金为123.93 元每平方米,环比上季度下降2.57 个百分点.正如前期预计的一样,天府新区大量的非甲级写字楼在陆续投入使用后,导致目前该片区的租金价格整体较为便宜.

在投资渠道有限,未来供应量较大等多重因素的影响下,本季度写字楼销售项目有涨有跌,市场总体情况继续保持平稳的趋势.由于第四季度还将会有新项目陆续交付使用,预计年内租金还将面临下滑的压力.

（来自四川日报)