龙光地产赴港上市 募资总额不断削减被指壮士断腕

龙光地产成为今年最后一家赴港上市的内地房企。

　　这家纠结上市长达六年之久的深圳房企在12月9日正式启动了香港IPO。引人关注的是，筹资总额及股值的削减让龙光地产此番上市方式被业界戏称为“壮士断腕”。

　　根据计划，龙光地产将于12月20日正式在香港联交所挂牌上市，拟发售7.5亿股，集资额为15.75亿～18.75亿港元，相比2011年拟募资30亿港元的计划大为削减，而每股2.1～2.5港元的招股价也令投资者颇感意外。

　　龙光地产董事局主席纪海鹏在接受记者采访时透露，低成本、高利润的发展模式是龙光地产的竞争优势，因此对上市非常有信心，并决定在上市之后进行分红派息。

　　“今后将保持这一发展模式，以保障公司和股东的高收益，同时城镇化发展也将是公司未来的发展方向。”纪海鹏表示，准备将今年全年核心盈利的20%在明年上半年分派给新旧股东。

　　赴港募资

　　根据计划，龙光地产在香港的公开发售将于12月10日开始，定价交易暂定于12月13日进行，预计此次全球集资额最多18.75亿港元，如按照指示发售价的中位数每股发售股份2.3港元计算，预计扣除全球发售包销费用及开支后，估计此次全球发售的所得款项净额约为16.197亿港元。

　　其中约70%用于收购土地，约20%用于偿还贷款，其余10%作一般营运资金。在12月10日，龙光地产已完成国际发售认购。

　　龙光地产此次上市投行阵容非常强大，除了麦格理资本作为独家保荐人，中银国际亚洲、交银国际证券、海通国际证券、农银国际融资、工银国际融资等投行亦参与了上市安排。

　　这因此被认为是龙光地产恐担心投资者对其信心不足而所作的加强动作，坊间也曾传言，龙光地产为吸引投资者不惜开出“6个月25%保底、回扣、抵押股票及项目”等优厚条件。

　　实际上，龙光地产从2007年就启动上市计划。在当年龙光集团(龙光地产前身)曾传出将赴港上市融资30亿港元，并选定摩根士丹利作为其上市保荐人的消息，但直到2008年底，龙光集团上市计划才正式浮出水面。

　　之后的龙光地产进行公司架构重组、战略调整、扩张等一系列的上市准备，为冲刺上市，龙光地产还于2012年9月在香港成立公司，目的是与资本市场接轨，进一步推动上市进程。

　　而到了今年，龙光上市之心显得尤为迫切。虽然知道现在香港资本市场情况并不太好，市盈率较低，融资也融不到太多的钱，但龙光地产仍然启动了此次IPO。

　　资料显示，龙光地产专注于开发中端及中高端住宅市场，在广东、广西、四川和海南等地开发了40多个房地产项目，面积达600多万平方米，2012年销售额为105亿元。

　　“贱卖”之嫌

　　虽在次日公开招股启动后，国际配售部分已获超额认购，但仍被不少投资者认为龙光地产是“贱卖”上市。

　　从2007年传出IPO消息开始，筹资总额便在不断削减。

　　2007年，龙光地产曾计划筹资30多亿港元，而到2012年底公布的筹资额削减四成，仅为19亿元人民币。如今，龙光上市的最高筹资金额则不足19亿港元，每股定价仅为2港元多。

　　一路走来，龙光地产已是数度被迫搁浅上市计划，在今年的6月份，龙光地产就因整体市况不佳，几乎没有投资者认购而被迫中止。

　香港资本市场的气氛连年来并不活跃，再加之当时国内房地产调控政策趋紧，使得内地房股的股价整体表现疲软，因而投资者对股市特别是新股热情不高，因此不少分析人士认为，若坚持要在整体市场氛围不好的情况下上市，毫无疑问会面临削价的窘境，而这对于企业来说，无疑于贱卖。

　　除去市场因素外，相比以商业地产为主业上市的开发商，龙光地产主要是以住宅开发为主的战略方向并不被投资者看好，特别是在国内政策调控主要针对住宅的背景下，此种模式已不被投资者认可。

　　另外，虽然龙光地产2012年的销售规模达到105亿元，但其布局区域更多的是国内二三线城市，并且主要以三线城市的项目为主，而这种布局形式也是遭投资者看淡的原因之一。

　　从2012年开始，龙光地产又开始了大规模补充土地储备。据不完全统计，2012年至今，龙光地产已在佛山、南宁、中山、东莞、惠州等城市新增11个项目，总共耗资约28亿元。

　　扩张的加速使得龙光地产对资金的渴求更为迫切，急于进入资本市场，打开境外融资渠道，已经成为龙光地产的燃眉之急，因而选择“壮士断腕”的上市方式也并不意外了。

　　布局隐忧

　　此番上市之际，被龙光地产高层提到最多的就是公司拥有的低成本土地优势。

　　资料显示，截至今年10月底，龙光地产在11个城市有70个项目，土地储备为1119万平方米，都是已经付清土地价款，取得土地证。而更为重要的是，这些土地储备的平均楼面价仅为1001元/平方米。

　　但是，即便是如此低成本的土地，仍被不少投资者看出了低成本背后的布局风险。

　　龙光地产约48%的土地储备位于惠州，而惠州是被业界认为目前华南区域市场风险最大的区域，其他剩余土地储备主要集中在汕头、佛山与南宁。龙光地产土地储备集中在三线城市，一线城市的土地储备占比仅3.4%。

　　“如果未来三四线城市销售没有出现逆转，这些土地项目去化速度难以保证。一旦房地产市场出现调整，缺乏人口流入的三四线城市会首当其冲受到影响，企业面临的风险也会随之暴露。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示。

　　特别是项目较为集中的惠州市场，由于开发过剩，投资者过于集中，导致市场供过于求明显，风险快速积蓄，因此龙光地产重仓三线城市明显存在较大风险。

　　纪海鹏则表示，未来公司在一些经济高增长的城市将会加大投资力度，继续以快速的开发模式加速扩展至其他高增长地区。

　　“目前我们正在布局一些经济高增长区域。公司主要发展11个内地城市,包括广东、广西、成渝经济区及海南省等,未来亦会主要在这些地区拿地。”纪海鹏说。