2013年疯狂的土地市场

2013年中国一、二线城市的经营性土地，成为人人皆抢的“唐僧肉”。截至11月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金收入总额为4720亿元，同比2012年的16万亿元，上涨181%，创历史新高。

与此同时，国内10个典型城市土地出让金收入为7928亿元，同比增长121%。全国40个城市2013年1-11月土地成交额就达到1.4万亿元。
2013年的地价上升，呈现了3大值得关注的现象：

1、普升。全国城市地价出现了单边上升的趋势，45个重点城市出现了67个地王。几乎每个城市都创出了“单价地王”和“总价地王”。

2、大型房企拿地活跃。截至11月底，10大房企圈地投资达2563亿元，超过了2012年全年的数字。大型上市房企中的典型土豪广州恒大，年内买地已花了520亿元。刚刚过去的15天，恒大在北京买地花了55亿，上海、南京买地花了96.86亿元，总共豪掷148亿元。年末房企资金并没有出现外界所说的“趋紧”的迹象。

3、一、二线城市成为房企争地的重点。几乎已经达到“每地必争”、“每争必成地王”。习惯于三、四线城市耕耘与发展的恒大、碧桂园等企业，都提出了“回归一线”的战略发展思路。

2013年的土地盛宴，迄今没有结束的迹象。土地市场的狂欢，将延续到2014年。

这一场土地盛宴，源于3大推动力量：

1、开发商对市场前景乐观。三中全会在11月份召开，但开发商迫不及待，在2013年第二季度开始就拼命购地布局未来，可见发展商对未来几年的政经形势已有非常清晰的判断。中国经济2014-2015年“保增长”压力巨大。要“保增长”，首先要维持中国房地产市场“繁荣稳定”。

2、地方政府急于提升收入。

2013年地王频出，其中一个原因是地方政府急于搞热市场，竞相推出了优质地块，引起市场哄抢。

2013年政府卖地，明显缺乏计划。市场好，就多卖一点；市场不好，就收缩一点。恰逢2013年是开发商投资饥渴年，土地成交造就了一个“大年”。

3、资本市场融资渠道多，房地产业资金相对充裕。虽然6月份，美国一度扬言退出QE，国内“钱荒”了一阵。进入下半年，国内银行收紧了房贷和开发贷款。但纵观2013年，开发商融资成本比2012年显著降低，融资渠道大为拓宽。加上2013年房地产销售较为理想，大型上市房企普遍“不差钱”。土地市场的疯狂，并非偶然。
2013年中国城市地价飚升，是一件值得警惕的事情。

1、土地过快上升，是房地产市场“赶顶”的信号。大量资金集聚于一、二线城市的房地产市场，投资气氛浓重。“百业萧条，唯尊地产”，这种现象难有持续性。

2、土地与金融过度结合，楼市泡沫显现。无疑，当前市场在售的大部分楼盘的土地，都不是经过公开招拍挂获得的土地。开发商多年来的盈利，来源于“土地价值转移”。2013年的开发商，更多依赖于融资。只要地价不跌，项目的盈利和融资就有保障。在“地价——房价——金融”这个链条中，现在的泡沫成份已经越来越重。

3、“面粉比面包贵”，难以持续。

2013年国内一、二线城市卖出的地王，地价比很多周边在售楼盘的楼价还要高，呈明显的“面粉比面包贵”的现象。然而，地价涨得过快，造成开发成本高企，迫使开发商不断开发高端物业来维持成本。2013年的楼市成交结构越来越不利于刚性需求置业。脱离了一般购买能力的楼市，市场难以做大。

高昂的地价，撑住了地方财政收入，保住了开发商的资产不断膨胀，挑起了有钱人对高端物业的投资疯狂。然而，这毕竟是危险的游戏。