商业综合体建设热的冷思考

12月15日，尽管是周末，位于红谷滩的几家商业广场却没有显出假日应有的热闹，稀落的人群犹如街外的冬雨一般，分外冷清。

据统计，南昌已经面世及正在建设的城市商贸综合体项目有10多个，总面积接近300万平方米，其中多数集中在红谷滩。

继红谷滩万达广场、联发广场开业后，在红谷滩“地王”上建起的世茂广场近日也掀开了盖头。预计2014年，总建筑面积达42万平方米的绿地中央广场也将开业。据统计，南昌已经面世及正在建设的城市商贸综合体项目有10多个，总面积接近300万平方米，其中多数集中在红谷滩。

突然涌现出这么多城市综合体，红谷滩容纳得下吗？现在已经开业的就已经“吃不饱”了，新开业的怎么办？综合体建设热出现，是开发商希望通过商业拉动地产，还是真的看中南昌的消费能力？

现状：7家综合体落户红谷滩

11月29日，位于红谷滩总建筑面积约40万平方米的世茂广场开业。这块曾经创下南昌“地王”价格的土地上，商业广场先行一步开门纳客，写字楼、住宅亦在紧张施工中。

这是今年南昌市继联发广场之后开业的第二家商业综合体。据南昌市商贸委相关人士介绍，南昌目前已经建成开业的城市综合体有万达广场、绿地新都会、联发广场、世茂广场等，而规划在建的城市综合体至少超过5家，分别是位于红谷滩的绿地中央广场、铜锣湾广场、嘉里世贸路项目、莱蒙都会项目以及北京路上的恒茂梦时代广场等。

上述项目都集中在这两年推出，城市综合体的发展呈现雨后春笋的态势。据统计，南昌已经面世以及正在建设的综合体项目有10多个，总面积接近300万平方米，其中有7家综合体落户红谷滩。

调查：业态雷同逛街者寥寥

如此大体量的综合体突然涌现，市民是否买账？

12月15日，记者探访了红谷滩已经开业的几家综合体。尽管是周日，记者发现前来逛街的人并不多，不少店铺显得冷冷清清。因为没有生意做，店员们也站在一块儿聊天。

世茂广场和联发广场相距仅百余米，商业重叠率高。一名经营服装的店主说，红谷滩相对老城区来说，人本来就少，加之周边又有类似的商业广场，因此平常进店的顾客很少，只有在节假日搞活动和打折的时候人气稍微旺一点。

家住红谷滩新区的刘先生告诉记者，以前只有万达广场一家综合体时，他很喜欢带着朋友去逛，因为在那里真正实现了吃喝玩乐于一体的一站式消费体验。但是当综合体多了之后，他反而不愿去了：“每家都差不多，品牌雷同，没有新鲜感。”刘先生颇感失望。

记者走访发现，新开业的综合体在广告语中打出的仍然是“星巴克、H&M、肯德基、必胜客、味千拉面、大润发等强势入驻”等等，业态同质化现象严重。

专家：10万人才能支撑起一个综合体

常年研究地产开发和商场招商的业内人士曹裕生认为，多达7个综合体项目集中在红谷滩，从人口和消费能力来看，已经不仅仅是饱和的问题，而是超“负荷”了。

按地产界的说法，城市人均GDP达到4000美元/年，就具备了发展城市综合体的初步条件，人均1万美元/年将进入城市综合体快速发展阶段。一般而言，在发达国家，中产阶层每人每年大概消费10万元人民币，1万人可以维持一个综合体的运营，也就是需要10亿元。

以南昌为例，2012年统计表明，人均GDP已达到9301美元/年，具备了进入城市综合体快速发展阶段。乐观估计，按照人均年消费1万元来计算，10万人口可以支撑起一个综合体。但根据第六次全国人口普查数据，红谷滩常住人口仅为22万多人，最多也只能容纳2-3个城市综合体。即便按照远景规划，红谷滩成为百万人口新城，以目前的综合体建设速度来说，也是大大超前了。

建言：避免同质化竞争是关键

“随着国家对住宅地产调控力度的不断加大，开发商更多地将新增长点的希望放在了商业地产、尤其是高端区域的商业地产上。”曹裕生认为，综合体做得好，有利于提升城市的形象，但如果没有规划，盲目发展，未来可能会形成同质化竞争的恶性循环，甚至出现烂尾现象。

省商务厅相关人士认为，城市综合体数量多并不可怕，可怕的是开发商没有成熟的后期商业运营模式，将同质化的产品推向市场。

南昌目前的综合体针对的依然是大众消费市场，国际顶尖品牌、尤其是处于商业品牌金字塔尖的奢侈品牌依然罕见。不仅仅是南昌，城市商贸综合体建设的浪潮已经蔓延至全省各地。根据规划布局，我省将在除南昌市外10个设区市规划建设30个左右大中型商贸综合体。

这些综合体怎么建，才能真正兴商繁商，恐怕还需要相关部门多想想。