写字楼涨幅不输住宅 琶洲涨得快珠城受热捧
11月18日，“穗六条”正式出台，广州限购再次升级，这不仅提高了刚需购房者的置业门槛，同时也进一步限制了住宅市场的投资行为。与住宅市场投资行为进一步萎缩不同，广州的写字楼商业地产市场在近两三年迎来了一股汹涌的投资热潮，价格也有很大的涨幅，据中原地产资深写字楼专家透露，今年以来广州写字楼价格也普遍增长了一到两成，珠江新城成为最受投资者青睐的板块。现在临近年底，写字楼市场即将迎来交易淡季，而在淡季中，业主心态转弱，议价降价空间变大，再加上买家减少，竞争较小，正是淘笋盘靓盘的绝佳时机。
今年广州写字楼价涨租不涨
据了解，今年广州写字楼市场呈现出价涨租不涨的状况，中原地产工商铺高德置地分部高级营业经理林惠华表示，与今年年初相比，广州写字楼成交价格约上涨了10%-20%，尤其是下半年以来，约上涨了一成，例如天河北的大都会广场，去年年底到今年年初，成交价基本是2.4-2.5万元/㎡左右，现时已经上涨至2.7-2.8万元/㎡，体育中心的维多利广场更是从去年年底时的2.5-2.6万元/㎡上涨到现实的3.2-3.3万元/㎡，涨幅非常惊人。
在广州写字楼市场中，琶洲是今年涨幅最为明显的板块，中洲中心年初的时候成交价格只是2-2.1万元/㎡左右，到目前已经上涨到2.5-2.6万元/㎡，还有保利世贸中心，半年前2.5万元/㎡就有成交，现在有业主放盘价高达3.3万元/㎡，虽然实际成交价并没有这么高，但今年仍是上涨了两至三成。“琶洲板块今年涨幅这么大，大家都没预料到。”林惠华表示。
与成交价格节节攀升不同，今年广州写字楼租金并没有怎么上涨，虽然不乏耀中广场从年初150元/㎡/月到现时涨至180元/㎡/月这样的租金涨幅比较大的案例，但从整体上而言，广州写字楼租金水平整体上与去年相差不大。而珠江新城写字楼的租金不仅没有上涨，反而有所下降，部分超甲级写字楼通过延长免租期或提供额外租金优惠，以吸引稳定的优质租户。中原地产林惠华透露，因为珠江新城陆续有新写字楼上市，租存量不断增加，因此珠江新城的写字楼租金并没有怎么上涨，尤其是一些发展商统一运营的项目，叫价140-150元/㎡/月，实际上125-130元/㎡/月就有成交。
租金不给力无碍投资价值高企
住宅限购，再加上今年以来商品房价格的大幅度上涨，投资者将资金转向商用地产市场，导致写字楼需求持续增加，是造成写字楼价格上涨的因素之一；其次，一手高价写字楼项目的上市，对二手写字楼的价格上涨也有明显的推动作用， “发现一手项目可以售出高价，原本想出售写字楼的二手业主也调高了放盘价格，造成二手写字楼的成交价格也上涨了不少。”中原地产林惠华说。价格不断攀升，租金维持稳定，虽然导致用来衡量写字楼投资价值的租金回报率屡创新低，但快速上涨的价格，以及良好的升值前景，使得写字楼投资价值仍然被看好。
中原地产林惠华表示，现时广州写字楼市场普遍是在4%-5%之间，回报率比较高的可以达到6%-7%，超过8%可以说是屈指可数。有四到五个百分点的回报率，再加上商用地产物业并不限购限价，未来升值前景良好，不管是长期收租还是短期投资，都使写字楼成为热门的投资渠道。
事实上，现时购买写字楼的买家当中，除了投资客之外，越来越多的企业也加入购楼大军，使容量本就有限的写字楼买卖市场变得更加热闹。中原地产林惠华表示，与投资客主要考虑升值空间和租金回报率不同，企业一般首先考虑租赁写字楼的租金支出是多少，与购买写字楼对比哪个更加实惠。不管其购买目的如何，企业的加入将进一步提高写字楼市场的需求量，写字楼价格持续上涨得到有力的支持。
珠江新城优质写字楼最受追捧
在广州写字楼市场中，珠江新城板块最受投资者垂青。中原地产林惠华告诉笔者，据他们不完全统计，有意愿购买珠江新城写字楼的买家占四成左右，接近总客户的一半，其次是天河北板块，吸引三成买家，越秀区环市东、东风东等板块的占两成，另外10%的买家则钟情于海珠区琶洲等板块的写字楼项目。
不仅是投资客钟情于珠江新城的写字楼，企业以及广大白领也喜欢在珠江新城办公。据广州某知名地产网站近期发起的“理想中的办公环境”这一主题调查结果显示，在“最期望办公地点所在商圈”的投票中，有72.5%的网友选择了“珠江新城”。如今越来越多的知名大公司，如世界五百强企业、中国五百强企业陆续进驻珠江新城，企业的集群效应更能积极推动珠江新城的繁荣，写字楼的价值、租金将获益进一步上涨。
虽然目前广州写字楼供应量很大，但在成熟商圈写字楼即将开发完毕，一手高端写字楼资源越来越少的情况下，写字楼的投资价值日渐凸显。尽管珠江新城优质写字楼租存量已出现供过于求，但中原地产林惠华表示，市场上可售的珠江新城优质写字楼远不及市场需求。其实这并不难解释，因为珠江新城大部分超甲级写字楼项目都是由发展商统一运营，只租不售。据了解，现时珠江新城在售的一手写字楼项目价格已经高达5-6万元/㎡，例如位于珠江新城兴民路的天盈广场，售价5万元/㎡，即将于年底推出的环球都会广场，预计售价高达5.5万元/㎡。虽然珠江新城写字楼价格高，但其投资价值仍是十分值得认可。“投资客最看重的是写字楼的升值空间，如果没有良好的升值潜力，就算价格再便宜投资客也不会买，反而宁愿投资珠江新城价格昂贵的写字楼。”林惠华说。
琶洲板块投资前景值得看好
除了珠江新城，作为写字楼新兴板块的琶洲前景也非常值得看好。今年以来，琶洲的写字楼价格有两到三成左右的涨幅，租金均价则从年初的70-80元/㎡/月上涨到现在的100元/㎡/月左右，之所以会快速增长，并得到不少企业的青睐，主要是因为其毗邻琶洲国际展馆，区位优势明显，随着经济贸易的进一步发展，写字楼租赁需求有较大幅度的上升，再加上琶洲板块各方面配套的逐渐完善，其价值自然越长越高。
中原地产林惠华表示，在琶洲板块办公的企业大部分属于贸易类的公司，需要借助展览会平台；而地铁畅达，交通方便且畅顺，也吸引了越来越多不喜欢市区拥挤的交通的企业搬到琶洲办公。
淡季业主心态弱易淘笋盘
根据往年的经验，受银行年底贷款额度紧张，企业年底进入总结期，投资客离穗反乡等因素影响，一到年底写字楼市场就进入淡季，尤其是在春节前夕，租售量将跌至一年中的最低点。不过，中原地产工商铺中石化分部高级营业经理刘穗强表示，年底淡季正是淘写字楼笋盘的最好时机。因为年底淡季放盘出售的一般都是急需用钱的业主，或者是一些企业资金需要回笼，一般都急于出售，放盘价钱也稍低，再加上买家少，盘源较充裕，竞争比较小，业主心态也较弱，更易于讨价还价，往往可以争取到一个优惠的成交价格。平时市场上难觅写字楼笋盘，如果在年底出动，说不准轻而易举就能淘到笋盘。
近期，中原地产成交案例中就有一些属于业主急于套现而降价成交的笋盘，例如近期中原地产成交的一间面积约456㎡的大都会广场高层单位，该单位属于公司物业，以2.8万元/㎡放盘，由于该公司其他投资项目急需资金，因此降价至2.7万元/㎡成交，而且是各付各税，而现时该项目业主实收价一般是2.7-2.8万元/㎡。另外，现时中信广场市场均价是3.3-3.4万元/㎡，近日中原地产成交了一间362㎡的单位，据中原地产宜安分部高级营业经理透露，业主是香港人，因身处香港管理不方便而以3万元/㎡放盘套现，最终以2.95万元/㎡成交，降价幅度达到18.1万元，与市场价相比是相当于打了低于8.8折左右的超级笋盘。