商务地产扩需，前十月办公楼物业销售增42.5%

以写字楼产品为主体的商务地产市场，已连续数年保持着高速的增长，进入了竞争阶段

理财周报房地产实验室研究员 凯元/文

住宅市场的持续调控，使得以写字楼为主体的各种衍生产品成为投资热点。

“以写字楼产品为主体的商务地产市场，已连续数年保持着高速增长，其速度甚至远高于住宅和商业地产，并已经进入服务领域的竞争阶段。”近日，中国房地产业协会在一份《商务地产发展趋势报告》中如是指出。

以传统概念来看，商业地产概念非常宽泛，常常被用来泛指非住宅业务开发以外的各类物业，包括写字楼、商业、酒店等，甚至一度将旅游度假类物业产品纳入其中。但这一观念随着市场竞争升级正在发生改变。

“商务地产是商业地产和写字楼的混合概念，是在商务核心区提供写字楼及服务配套物业开发，并围绕办公人群提供一系列商务、生活、休闲娱乐等服务。”中房协商业及旅游地产专业委员会秘书长蔡云解释称，在国家统计局相对严谨的表述中，商业地产和商务地产向来是分开的两个概念。

从统计数据来看，近几年写字楼市场呈现出比其他房地产细分市场快得多的发展趋势。2013年1-10月份，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长达36.9%。这一增长速度也高于同期住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资26.9%的同比增长速度。

这并非开发企业盲目跟风投资，销售端的数据也显示着需求巨大。国家统计局数据显示，办公楼物业的销售增长好于住宅和商业地产，2013年前十个月办公楼物业的销售额总计达2779亿元，同比增幅达42.5%，同样远超住宅的32.6%和商业营业用房的23%。

在中房协发布的《商务地产发展趋势报告》中，将商务地产投资和销售的快速增长解释为近几年中国经济的快速复苏，以及由此产生的对商务办公空间需求的快速增长。而另一方面，住宅市场的调控和限购，迫使很多购买力及投资需求转向商务地产和商业地产市场。

嗅觉敏锐的开发企业已经注意到这一市场趋势，金融街(5.20, 0.03, 0.58%)控股便是其中之一。在短暂地将业务分散于住宅和旅游地产之后，金融街在最近两年将注意力重新聚焦于此。在提出了“商务地产领军企业”的未来发展定位之后，金融街控股加强了在这一领域的一系列建设，不仅推出了“第二代写字楼”产品，还推出了“4C资产管理服务体系”。

“主要面对中小微企业。”金融街控股副总经理王志刚称，“这类企业客户需求的办公面积少，但盈利能力惊人，已经成为商务地产开发不可忽视的客户群体。”针对这类客群，金融街控股提出了4C理念，包括商务服务中心、资产管理中心、物业服务中心和生活服务中心等一系列“软性”服务。

“大型企业不需要物业管理者提供这些服务，他们往往自己就做了，但中小企业肯定不行。”蔡云认为，金融街控股发布“4C体系”，标志着商务地产市场的竞争，从过去主要为大客户提供定制化硬件产品，升级到为更多元化的中小企业客户提供软件产品领域。