新城谈商业地产攻略：不会考虑纯自持物业

过去近一年，从江苏起步的新城控股（01030.HK）过得风生水起：在香港上市，年销售额近200亿元，挤入中型开发商行列。

在近日举行的赴港上市一周年庆典上，新城控股董事长王振华抛出了一个5年规划：2013年至2017年，复合增长率不低于30%；2017年实现累计开业和在建购物中心20个左右，持有面积200万平方米；城市布局则升级为1+3，即由目前的长三角区域扩展至珠三角、环渤海和中西部地区；吾悦品牌进入内地商业地产品牌第一梯队。

住宅开发相对好说，但商业地产怎么玩出花样？新城控股高级副总裁欧阳捷对早报记者作了解答。

5年后租金冲10亿

东方早报：目前新城旗下主要的商业地产项目有哪些？

欧阳捷：吾悦系列，分为吾悦国际广场、吾悦城[最新消息 价格 户型 点评]市广场和吾悦生活广场。吾悦国际广场体量是8万-10万平方米，在城市市中心地段，面对高消费人群。吾悦城市广场体量10万平方米，在城市副中心，定位中档、时尚人群。吾悦生活广场体量5万平方米，偏社区商业。未来的主流产品是城市广场，城镇化机会多。

新城目前在6个城市有8个在建综合体和已开业购物中心，总建筑面积超过400万平方米，持有面积近80万平方米。上海青浦有吾悦城市广场已经开工，预计明年底开业。

东方早报：现在的租金水平如何？

欧阳捷：租金目前来看还不是特别理想，首层租金高的在20元/平方米/天。未来预估租金收益回报率可以达到5%至8%。商业培育需要3年，正常经营后会达到8%。2017年，新城的租金水平在10亿级。

东方早报：与万达[简介 最新动态]模式的区别是什么？

欧阳捷：模式上大同小异，都是城市综合体，通过销售型物业获得现金流来支撑持有部分。比如拿一块地，投入5亿元，通过公司自有资金，将来销售额50亿元，按照净利润率水平10%计算，贡献5亿元利润，可以覆盖自持的10万平方米的成本。

不会考虑纯自持物业，高周转企业还要强调规模，没有行业规模就没有行业话语权。所以必须做得多，体量大，做到高周转。做纯商业持有，投入5亿元，就沉淀在那儿了，再做新项目又要筹钱。当然，定位不一样，业态选择也不一样。

东方早报：销售部分的比重一般占到多少？

欧阳捷：这个具体要看政府要求，比如住宅销售60%，商业40%。40%当中一半要求自持，一般我们持有比例会在20%上下。

东方早报：万达广场[最新消息 价格 户型 点评]18个月就要开业，新城的吾悦广场可以多快？

欧阳捷：从能力来讲，苏州的吴江吾悦广场是今年5月摘牌，6月份进入，10月份就开始销售，今年如果卖8个亿，就可完全覆盖成本。我们的销售速度：3个月开工，6个月开盘。城市综合体的建设要求18至22个月开业。

东方早报：新城做商业不算早，招商[简介 最新动态]如何达到快速开业的要求？

欧阳捷：新城前两年，才做了3个城市综合体。但现在已经积累了很多经验和品牌商家资源，运营在不断改善。初期也出现过掉铺（店铺不续租）和业态调整，现在情况逐步改善。明年，希望吾悦广场达到满租开业，保证商家在商场持续经营。另一方面，我们也在不断储备人才。现在商业地产公司这边已有1000多人，很多骨干都是挖过来的。

东方早报：综合体会选在哪里盖？

欧阳捷：新拿的地都是按照城市广场的模式做。按照战略布局，看好3加1，即长三角城市群，环渤海城市群，珠三角城市群，再加中部城市群。具体而言，就是这些地区的省会城市以及大城市附近的小城市群。比如说吴江是苏州的副中心，这些都是我们的机会。

“把自己当小企业”

东方早报：商业地产未来会在新城的项目中占多大比重？

欧阳捷：新城做地产做了20年，但商业地产真正做才7年，还需要学习。新城目前累计竣工面积接近1300万平方米，住宅超过1000万平方米，商业地产占比很小。未来我们提出双核驱动，住宅和商业会慢慢平衡。2017年以后，商业地产占比将达到20%甚至更高的比例。

东方早报：5年销售收入不低于30%复合增长率，那利润呢？

欧阳捷：从利润来看，整个房地产行业的利润是在下降的，新城未来期望净利润水平不低于10%。房地产利润的黄金期已经过了。

东方早报：目前有多少土地储备？

欧阳捷：今年新城新增土地13幅，土地储备面积达290万平方米。目前，现有土地储备面积近1400万平方米。

东方早报：去年，新城融了43亿。在香港上市以后，新城的融资结构有何变化？

欧阳捷：今后新城会逐步加大海外融资的比重。目前更多依靠销售回款、自有资金和银行贷款。信托慢慢还掉，融资成本一般都要高于12%。

东方早报：很多企业一提做商业就说要做100个购物中心，新城提出的目标似乎并不多？

欧阳捷：苏商相对比较稳健，甚至保守。我们认为活得久比活得好更重要。百年老店，要慢慢做。遇到宏观调控和风险，宁可做慢一点，保证企业能够活得下来。

虽然现在销售已经快200亿元了，截至11月30日，集团累计实现合约销售金额约人民币187.23亿元。但新城还是把自己当成小企业。